双桥商圈位于北京市朝阳区，地处京津高速至京通快速路之间，是东六环内面积较大，且以居住为主的商圈之一，内有两条地铁线路。

双桥商圈北侧为管庄商圈，南侧为次渠商圈，西侧为豆各庄商圈，东侧为九棵树商圈；以上商圈，均是还处于发展中的商圈，不过各自优势各异，产业互补，联动效应尚可。

双桥商圈最大的优势在于，区位夹在通洲副中心与北京主城之间，既享受了北京主城区的东拓驱动，又受到了通州飞速发展的辐射。

双桥商圈内包含有北京市朝阳区定辛庄小学、北京市朝阳区白家庄小学东辰分校、运河中学、清华大学附属中学管庄学校、北京市第二外国语学院附属中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁7号线、八通线。这两条地铁线能级尚可，其中八通线西接地铁1号线终点站，可联通天安门、王府井、国贸、东单、西单等热点商圈。7号线大体呈东西走向，西侧终点站为北京西站，沿途站点连接菜市口、双井等热门商圈。此外，双桥商圈内还包含有五环线干道，无论是去望京还是北京奥林匹克公园都比较方便。

商圈内医疗、生态环境配套包含有北京松堂关怀医院、双桥医院、金田公园、暖山生态公园等，商圈内没有三甲医院，但双桥医院（二级）为综合性医院，足以应付一般的医疗状况。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。其中，老旧房门槛价200-500万元、次新房门槛价400-1000万元，相对于朝阳区其余商圈，双桥的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

双桥商圈土地开发成熟，但近年来仍有空地待售，据查：

2015年9月，北京农产品中央物流园有限公司耗资24亿，竞得一块位于朝阳区黑庄户乡黑庄户村的，面积为166012.30㎡，容积率为2的商办用地，此地块为物流仓储功能。

以及，周边距离双桥商圈最近的土拍信息，发生在2019年的豆各庄商圈、2018年的垡头商圈、2015年的常营商圈。

其中，豆各庄商圈在2019年9月，挂出过一块地价39亿元的综合性用地，不过当时流标，未能成交。

垡头商圈在2018年9月，挂出过一块出让底价36亿的商办用地，同样流拍未成交。

常营商圈在2015年10月，成交过一块总面积41963.66㎡的综合性用地，成交价33亿元，竞得方为保利和首开组成的联合体。目前此地块配建自住型商品房、限价商品房约7.8万平方米，可提供自住型商品房427套、限价商品房437套，目前名为首开保利锦都家园。

以上地块的招拍挂，均对双桥商圈内的存量住宅价格影响不大，即便是周边土拍信息较多，也未能扭转区域内品质住宅需求大于供给的状态。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双桥商圈的均价为4.8万/㎡，周边管庄商圈的均价为5.4万/㎡；豆各庄商圈的均价为5.2万/㎡，九棵树商圈的均价4.6万/㎡，次渠的均价4.3万/㎡。双桥商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双桥商圈属于朝阳区内价值略低的板块，比价效应下，双桥商圈的价值还有待被市场释放。

双桥商圈面积相对较广，但被铁路、高速切割成三块，其商圈内部的联动合力平平。这样的情况下，靠周边单个商圈的外溢，或者单个产业的进驻，实际上都不能改变商圈整体的发展趋势。

据考证，双桥商圈内部曾引入过生物医药产业园、音乐产业园，但目前看来，该两种产业均未形成规模。

2020年9月，北京市政府新闻办新闻发布厅举行发布会，其中明确介绍了北京自贸试验区三个片区的具体选址。从大坐标上来看，双桥地区属于三个高能级规划区域的中间位置，但实际上，这种位置很容易会成为规划上的“灯下黑”。

目前来看，双桥商圈未来的价值提升，并不明朗。

1、小区绿化好，绿植随处可见，有高树和草坪，有假山有喷泉，景色优美。

2、小区属次新房，楼栋建筑品质相对不错，外立面美观，品质感受尚好。

3、小区内部配套设施齐全，儿童娱乐设备、老年健身器械以及各种便民设施应有尽有，底商丰富，饭店、便利店、理发店等都有，居民生活十分便利。

4、小区人口密度大，社区氛围好，富有人情味儿，生活气息浓厚，邻里感情深，可结识众多好友。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源22套，占全部房源的1.10%。小区目前在售均价47900元/㎡，环比上涨约0.10%。近6个月，小区整体均价高于双桥商圈在售均价，远低于朝阳区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为42.3㎡一室零厅户型，报价239万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为91.4万元左右，二套首付为148.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有20栋楼2100户，有61㎡-72㎡的一居、72㎡-141㎡的两居、117㎡-121㎡的三居、181㎡的四居。

这里选择主力户型61.22㎡的一室一厅和86.46㎡的二室一厅做对比分析。

小区C区域，东临司辛庄路，南临司辛庄南二街，人车流量较大，可能受噪音影响，不太推荐；

小区B区域，南临双桥东路，与东一时区主楼栋间隔较远，而且B区域内部绿化一般，景观较次，不太推荐。

小区A区域，处于小区中心位置，底商丰富，绿化较好，不临街，受噪音影响小，比较推荐。

小区绿化好，景观总体感觉不错，环境优美，有假山有喷泉，居住体验较好，适合对小区环境以及整体居住体验有一定要求的购房者。

小区内部设施配套齐全，休闲娱乐以及便民设施齐全，周边2公里左右有地铁站有万达广场，适合小区内部配套以及周边配套品质有一定要求的购房者。

小区人口密度大，社区氛围好，富有人情味儿，适合喜欢热闹和乐于与人相处的购房者，这一点老年人会比较适合。

截止到2021年8月，东一时区42.3㎡一室上车总价239万元，首付91.4万元起，适合对小区内部配套、优质环境有一定要求的自住刚需购房者考虑。

除此之外，东一时区还有 181㎡四室的大户型，入手价在820万，适合户型要求较高、品质追求高、居住体验高，且有一定预算的刚需改善购房者。

目前，双桥商圈内有1套新房项目首开樾长安在售，但首开樾长安为写字楼故不做对比。在朝阳区，目前距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向的15公里内的和光尘樾、和锦薇棠。

两个新房项目均为高总价小区，其中：

和光尘樾187㎡-380㎡在售，总价1494万元/套起；

和锦薇棠290㎡在售，总价2100万元/套起；

而东一时区房源最高挂牌总价在820万元/套，东一时区的二手房与两个新房项目价差较大，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

东一时区均价高于双桥商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近为标准，以房龄和价格为区别项，故下面选取远洋一方（北润园）、朝阳旺角进行比较。