天鹅湾北区地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。

而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有文化地标·朝北1810创意园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、铭基国际创意公园、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力；教育方面，板块内有北京市第九十七中学、绿源学校、平房中心小学等；医疗方面，板块内有北京俪婴妇产医院、北京青年路门诊部等，内部无三甲医院，居民的就医需求主要依赖商圈内部的私人医院和南部的民航总医院等公立医院。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。

随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

户型丰富：户型有39㎡-66㎡一居室、38㎡-124㎡二居室、64㎡-250㎡三居室、143㎡-364㎡四居室，多种户型和面积搭配可以有效满足不同需求购房者需求。

交通便利：地铁6号线青年路站距离小区750米，600米内有两个公交站点可搭乘多路公交车出行。

休闲娱乐集中：距离朝阳大悦城综合体直线距离不足500米，是休闲娱乐和消费购物的聚集地。

此外，小区内绿化面积充足，环境舒适。楼栋内配备有休息区，大堂设计精巧，装潢品质高雅。每个楼栋安装有门禁、电子锁，安全系数高。

天鹅湾北区2021年6月份挂盘均价84613元/㎡，2021年1月份到6月份，价格平稳。2021年6月在售房源21套。挂牌房源以39㎡-65㎡的一居室和52㎡-95㎡的二居室居多，也有少量123㎡的三居室。

具体购房成本方面，以52㎡-95㎡的二居室为例，报价650万-980万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为227.5万-343万。

小区内户型选择多样，户型有39㎡-66㎡一居室、38㎡-124㎡二居室、64㎡-250㎡三居室、143㎡-364㎡四居室，多种户型和面积搭配可以有效满足不同需求购房者需求。

主力户型有188㎡三室两厅两卫，该户型南北通透，主卧和其中一个次卧为南向，采光充足。主卧搭配有卫生间和衣帽间，此外，客厅、厨房、餐厅均有阳台。

主力户型还有112㎡两室两厅两卫，卧室均在南面，其中主卧配备独立卫生间，厨房、客厅均朝南且带有阳台。一居室房型（以1室1厅38.93㎡为例）和三居室房型（以3室2厅，123.41㎡为例）。

小区毗邻朝阳大悦城，消费购物方便，适合25-40岁的白领、演艺界人士、上市公司高管选择；

小区建筑风格现代化，活性空间理念，有复式、挑空、平层多种户型，品质高端选择，适合预算充裕的年轻人选择。

天鹅湾北区所属的朝青商圈成型较早，朝青板块内暂无新楼盘销售，朝阳区新房楼盘选取丽都悦府和柏林郡作为对比。

其中丽都悦府为嘉裕房地产开发有限公司开发。共三居室和四居室10种户型搭配，户型面积136㎡-330㎡不等，均价92000元/㎡，每套总价1600万元起。小区物业费为7.80元/㎡/月。相对来说，天鹅湾北区商业配套优势明显，丽都悦府临近望京商务区更适合附近上班族选择。

柏林郡为北京江南投资集团有限公司开发。目前在售楼栋3栋，从二居室到三居室共4种户型可选择，户型面积从97㎡-161㎡不等，均价75000元/㎡，物业费为5.8元/㎡/月。相对来说，天鹅湾北区户型丰富，柏林郡新楼盘可选户型单一，只有二居室和三居室，适合改善人群。

天鹅湾北区周边二手房报价在51745元/㎡-84613元/㎡，因此选取距离较近，建筑类型相似的朝阳雅筑和富华家园做对比。