丽都壹号小区地处朝阳区中部的酒仙桥板块,该板块位于东四环和东五环之间,酒仙桥板块西侧是望京板块、朝阳公园西板块、三元桥板块,北侧是来广营板块,南侧是朝阳公园东、朝青板块,东侧是东坝板块。
该板块早期定位为电子工业区,经过多年发展,已逐渐形成成熟宜居的生活氛围。板块内商务楼宇林立,电子城创新产业园、兆维工业园、恒通国际创新园等产业聚集,58同城、奇虎360等总部企业均在这里入驻。
交通方面,板块内有地铁14号线将台站,板块居民出行较为便利。商业方面,有国家五星购物中心颐堤港等,商业氛围较为浓厚。生态方面有北京市朝阳区四得公园、将府公园、望京公园等,可供居民休闲健身。医疗方面,有华信医院、清华大学一附院等,居民就医较为方便。闻名的北京798艺术中心已经成为该板块内的地标性网红打卡地,源源不断的游客带动了区域活力。
因地理位置相对优越,该板块内除部分本地居民外,还承接了一部分从望京或西二旗商圈外溢的居住需求。楼市方面,目前新房供应较少,二手房市场选择性较多,但大部分房龄偏老,很多都超过了30年。
近五年酒仙桥板块内并无住宅类土地出让计划,地块稀缺性较为明显。据北京市住房和城乡建设委员会的住宅项目信息公示,开发商为北京亮马置业有限公司的将台水岸家园项目,分别于2018年12月15日至2020年7月3日取得不同住宅楼的预售证,该项目又名壹亮马,幸福里app2021年8月1日信息显示,其在售新房建面171至286㎡,均价98000元/㎡起。 另据2021年3月底公布的北京土地出让计划,朝阳区共有10宗住宅用地将要出让,其中距离酒仙桥板块最近的招拍挂宅地出现在板块东部的东坝乡和崔各庄乡,起始楼面价在43000-45300元/㎡,执行套内“7090”政策。
纵观酒仙桥板块内的小区,一部分是较早期建设的公房社区,另一部分是近年来新建的商品房社区,两极分化较为明显,但却能共同发展。
以二手房芳园南里为例,虽然房龄偏老,但是小区在2016年进行了整体规划改造,目前小区环境、停车、公共设施及绿化等都得到了极大改善,居民生活水平日益提高。
未来,随着地铁12号线芳园里站、高家园站、酒仙桥站三大站点的开通运营,以及京密路高架桥快速路的改造,酒仙桥及周边区域的交通拥堵情况将会得到极大缓解,满足居民快速出行需求,同时进一步带动板块及周边发展。
配套方面,待颐堤港二期大型商业项目建成后,该区域将形成一个超大规模的商业区块。作为北京东北部的重要商圈,酒仙桥板块对周边的商业辐射也将进一步扩大,从而带动板块经济发展。
1、沉稳大气的楼栋设计风格,彰显业主品味的同时带来家的氛围感。
2、风景秀丽的江南园林设计为小区增色不少,也给广大业主提供了一个更惬意的休闲环境。
3、小区户型从一居到四居基本齐全,购房者可以有更加丰富的个性之选。
4、小区紧邻798艺术园区,艺术氛围浓厚,居民们平时参加展览等活动非常方便。
通过幸福里app查询,截至2021年8月14日,小区在售房源9套,占全部房源的2.97%。2021年8月14日在售均价90168元/㎡,环比下降0.05%。小区平均售价高于酒仙桥平均价格和朝阳区平均价格。
购房成本方面,截至2021年8月14日,83㎡两室一厅户型,报价750万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为300万,二套首付为600万。
小区有42㎡-72㎡一居、83㎡-115㎡两居、109㎡-136㎡三居、85㎡-185㎡四居。现选择小区户型88㎡两室一厅和121㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 88㎡ 两室一厅 | 121㎡ 三室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、主卧设有飘窗,视野开阔 2、客厅面积较大,便于家具摆放 | 1、房间南北向设有窗户和阳台,通透性较强 2、房间的卫生间、厨房集中在左侧中间位置,干湿分离,方便打扫 |
户型缺点 | 1、两个卧室都带有凹角,不便于家具摆放 2、暗卫设计,不利于通风 | 1、动静不分区,休闲娱乐有影响 2、房间的访客线和家务线交叉,隐私性较差 |
小区一共8栋楼,楼栋品质相差无几,其中1号楼、2号楼、5号楼、137号楼、7号楼、8号楼均为南北朝向,采光良好,可以优先选择,6号楼为东西朝向,采光较差,慎重考虑;1号楼、2号楼靠近街道,环境较为嘈杂。
1、小区内和小区周边绿化程度较高,小区内采用江南园林的景观设计,且小区附近建设有多个公园、景点和艺术区,生态环境较为良好,适合改善人群居住。
2、小区内有109㎡-136㎡的三居和85㎡-185㎡四居这样的大户型可以选择,家中人口较多的购房者可以选择。
3、小区距离电子城·IT产业园、电子城·创新产业园、恒通国际商务园较近,在以上地点工作的上班人群推荐入住。
截至2021年8月14日,朝阳区酒仙桥商圈内的新房有丽都悦府和壹亮马,对比数据如下
项目 | 丽都壹号 | 丽都悦府 | 壹亮马 |
位置 | 海淀区酒仙桥 | 朝阳区酒仙桥 | 朝阳区酒仙桥 |
开发商 | 永同昌建设集团有限公司 | 嘉裕房地产开发有限公司 | 北京亮马置业有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 90168元/㎡ | 92000元/㎡ | 89000元/㎡ |
建筑时间 | 2010年-2014年 | 2020年-2022年 | 2020年-2021年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 42㎡-72㎡一居 83㎡-115㎡两居 109㎡-136㎡三居 85㎡-185㎡四居 | 187m²-260m² 三居 290m² 四居 | 171㎡三居 234㎡四居 251㎡-286㎡五居 |
物业公司 | 北京西国贸大物业管理有限公司 | 华润置地(北京)物业管理有限责任公司 | 绿城物业服务集团有限公司 |
物业费用 | 3.3元/㎡/月 | 7.8元/㎡/月 | 9.8元/㎡/月 |
优点 | 1、小区户型含有小户型,入手价格较低,适合资金较为紧张者 2、楼内设有电梯,上下楼方便 | 1、楼栋外立面设计新颖、风格独特 2、停车位充足,业主停车便利 | 1、小区内部园林景观,绿化良好,风景优美 2、小区交通便利,距离地铁站近 |
缺点 | 1、小区西北门门口在修地铁,不能通行,且会产生噪音 2、离公交站地铁较远,交通不太便利 | 1、户型面积偏大,总价较高 2、要明年才能交房,不能及时入住 | 1、物业费偏高,生活成本高 2、今年7月交房的新盘,剩余房屋较少,可选房型和位置有限 |
分析 | 三个小区价格相差不大,壹亮马的单位面积售价较为便宜,但是户型面积较大,物业费也较高,相比之下,丽都壹号有小面积的一居和两居可以选择,入手价更低,适合资金较为紧张的购房者。而丽都悦府和壹亮马的房型面积都较大,居住更为舒适,适合改善人群选择,其中丽都悦府紧挨两条地铁线,交通相对比较便利,以公共交通为主要出行方式的购房者推荐选择。而壹亮马已经在7月份交房,购买后入住速度要比丽都悦府快,且小区内设有园林,内部设施和绿化相对而言要更好一点,但小区交房时间是今年的7月份,剩余的房屋比较少,急需入住的购房者们还是早做打算为好。 |
小区周边二手房的报价在8.7万/㎡-9万/㎡,其中阳光上东滨河花园小区和银河湾与丽都壹号整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 丽都壹号 | 阳光上东滨河花园小区 | 银河湾 |
位置 | 海淀区酒仙桥 | 朝阳区酒仙桥 | 海淀区酒仙桥 |
房屋性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房/经济适用房 |
售价 | 90168元/㎡ | 88008元/㎡ | 87890元/㎡ |
交房时间 | 2010年-2014年 | 2005年-2009年 | 2010年-2015年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 42㎡-72㎡一居 83㎡-115㎡两居 109㎡-136㎡三居 85㎡-185㎡四居 | 206㎡-272㎡三居 218㎡-388㎡四居 | 59㎡-85㎡一居 99㎡-121㎡两居 97㎡-224㎡三居 204㎡-213㎡四居 |
物业公司 | 北京西国贸大物业管理有限公司 | 第一戴维斯物业顾问有限公司 | 北京世纪物业管理有限责任公司朝阳分公司 |
物业费用 | 3.3元/㎡/月 | 4.98元/㎡/月 | 3.68元/㎡/月-4.98元/㎡/月 |
优点 | 1、小区户型含有小户型,入手价格相对较低 2、楼内设有电梯,上下楼方便 | 1、小区出门就是四环路,走500米是将台站地铁站,交通方便 2、小区中间水系较大,景色优美,依水而居,温度变化较温和 | 1、小区密度较低,楼距较大,环境比较安静 2、小区楼龄相对较新,而售价较低,性价比高 |
缺点 | 1、小区西北门门口在修地铁,不能通行,且会产生噪音 2、离公交站地铁较远,交通不太便利 | 1、小区户型面积较大,总价较高 2、小区是开放式社区,管理有待加强 | 1、小区被周边小区包在中间,进出门较为拥挤 2、房间多为暗卫设计,不利于通风 |
分析 | 三个小区同处朝阳区酒仙桥商圈,价格相近。三个小区中,阳光上东滨河花园小区房龄较久,户型面积较大,小区中设有水系,且旁靠四环路,相比之下总价较高,适合资金预算较充裕的购房者,同时,喜欢小区中带有水系的购房者和需要四环路通勤的购房者也可以优先考虑此小区。丽都壹号单价略高,但有三个小区中最小的户型面积,上手价格较低,适合资金预算较为紧张的购房者,此外小区楼内设有电梯,家中有老人或行动不便人员也可以优先考虑此小区。银河湾的单位面积价格较为便宜,且交房时间较晚,楼栋品质相对较好,小区密度较低,环境安静,整体性价比较高,想要置换房屋的购房者可以考虑,但小区被老小区包围,进出车辆麻烦,以经常自驾出行的购房者还需再三衡量一下。 |