风度柏林小区地处北京市东部的朝阳区，在东三环和东四环之间，隶属于劲松商圈。劲松商圈紧邻CBD商圈，北邻双井商圈，南近潘家园，地理位置十分优越。

劲松商圈是朝阳区发展较早的板块，也是北京常驻居民较多的地区，是北京市重要住宅区之一。

由于板块发展起步较早，住宅聚集较为迅速，所以周边配套也较为齐全。

目前板块内商业、休闲、医疗等资源十分完善。商业方面，板块内有富力广场、奥特莱斯等大型购物场所；生态方面，有松榆里公园、窑洼湖公园等；医疗方面，拥有三级综合医院清华大学附属垂杨柳医院。

交通方面，劲松商圈西侧为东二环路，东侧为西大望路，东三环路将板块一分为二，贯穿南北。再加上板块内拥有7号线、10号线、14号线等三条地铁线路，居民出行极为便利。

劲松商圈内居住人群以板块内的企业职工、本地事业单位职工，以及在国贸、望京等地铁沿线区域工作的人员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻人较多。

劲松商圈土地资源稀缺，近期无新入市地块。距离劲松商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。

2021年5月，“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交，成交楼面价44664元/㎡，溢价率5%。该地块位于风度柏林东方约7公里，距离商圈较远，不会对商圈内二手房市场产生冲击。

根据《朝阳分区规划（国土空间规划）》中推进7号线东延等轨道交通建设工程 ，带动轨道沿线地区发展，构建“两环六楔、五河十园”的绿色空间结构，建设保障生态，服务市民休闲活动，展现朝阳历史与现代美丽的风景线。

风度柏林所在的劲松商圈紧邻七号线，通过市政统一规划建设后，带来的将是劲松商圈及风度柏林社区价值的整合升级，不仅是区域生活品质提升，环境品质提升，周边商品用房的价值也随之同步提升。

1.小区物业为北京同舟物业管理有限公司，实施人对楼的管家式服务，采用封闭式管理，进出门口需要刷门禁卡。社区内装有监控摄像头，楼道里和电梯里也装有摄像头，居民的生活安全得以保障。

2.小区内种植有竹林、冬青、绿树、草坪等植被，还有凉亭、连排座椅、石刻、娱乐健身设施等分布小区之间，春夏秋冬四季景色各异，环境优美。

3.小区有7栋楼，有52㎡-54㎡的一居、95㎡-110㎡的两居、132㎡-163㎡的三居，户型丰富，可为购买人群提供多种选择。

4.小区生活配套齐全，内有便利店、幼儿园，外有地铁站、公交站，还有众多商场可供选择，居民出行、购物、休闲娱乐都十分便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月6日，小区在售房源约23套，占全部房源的3.06%。小区目前在售均价79640元/㎡，较上月环比下降0.06%。

近6个月，小区整体均在高于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，近两个月趋于平稳，涨幅高于同期朝阳区、劲松商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，拿在售的52㎡一室一厅为例，报价400万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为140万元，二套首付为240万元。

小区有52㎡-54㎡的一居室、95㎡-110㎡的两居室、132㎡-163㎡的三居室。现选择53.58㎡的一室一厅与95.06㎡的两室一厅进行分析。

小区采用围合式的建筑布局，小区分为北排和南排，共7栋楼，楼间距二百米，每个楼采光都无遮挡，小区隔音效果好，4栋26层高塔楼，2栋南北通透板楼，1栋通透板楼。

进门正对的是3号楼，右边是1号楼，左边是2号楼和4号楼，往里是花园，花园北侧是5号楼，南侧是6号楼，西侧是7号楼。1号楼、3号楼是塔楼，为3梯9户；2号楼、4号楼是塔楼，3梯10户；5号楼是板楼，分6个单元，每个单元均为2梯3户；6号楼是板楼，分5个单元，其中1单元、2单元、3单元为2梯3户，4单元、5单元为2梯4户；7号楼板塔结合，1单元2梯7户，其他单元1梯2户。

小区中心花园，被5号楼、6号楼、7号楼合围，有便民健身器材，环境优美、安静，建议优先选择。

小区东门入口处，有一个500平米左右的花园，靠近1号楼和2号楼，但是这两栋楼紧临西大望路，会受一定的噪音影响，喜欢安静的客户需尽量避开。

1.小区户型内囊括一居到四居，对于刚需的客户来说，有充足的选择。小区户型有小一居，比较适合有一定经济实力的夫妻作为过渡房。

2.小区地理位置优越，出门即是地铁站，交通便利，适合对地铁出行有较高依赖度的客户。

3.小区内就有幼儿园，周边学校、医院、生活等配套十分齐全，小区内部安静，环境优美，配套设施齐全，对于一胎或二胎家庭及有老人的家庭也很适合。

截止2021年8月6日，劲松商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是朝阳区建国门外商圈的尊悦光华和朝阳区朝外大街商圈的悠唐麒麟公馆。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，尊悦光华开发商为北京盛华夏房地产开发有限公司，在售户型为133㎡-170㎡三居室，在售均价130000元/㎡，总价2400万元/套起；悠唐麒麟公馆开发商为北京兆泰集团股份有限公司，在售户型为123㎡两居，在售均价112000元/㎡，总价1401万元/套起；而风度柏林在售均价79640元/㎡，总价400万元/套起。

风度柏林小区与尊悦光华和悠唐麒麟公馆新房差距较大，并不具备可比性。

小区均价高于劲松商圈二手房均价，周边1公里范围内与风度柏林均价相近的小区不多，现选取1公里范围内，房龄、均价与风度柏林相近的珠江帝景B区、东方雅苑进行比较。