亚运村商圈位于朝阳区,地处北四环至北五环之间,是四环外发展较成熟的商圈。
亚运村商圈包含三条地铁线路,是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
亚运村商圈西侧为南沙滩商圈, 北侧为北苑商圈,东侧为亚运村小营商圈,南侧为惠新西街商圈,周边商圈各有强弱。
商圈的联动效应方面,因为有国家奥林匹克公园的存在,亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。
亚运村商圈内包含两个重点设施:奥林匹克公园、北京国家会议中心。
奥林匹克公园内,有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆,同时国家会议中心周边,还包含、鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。
亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能综合性板块。
亚运村商圈1.2公里内,包含南北向的5号线、8号线地铁,以及东西向的15号线地铁,东西向可达奥林匹克公园、望京等地,南北向可达东单、王府井等地。
商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善,太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。
亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立,自成立以来,亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置,经济飞快发展,目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。
亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。
亚运村商圈是朝阳区内比较热门的商圈,且上车门槛较低,主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。
亚运村商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以866300万元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17803.73元/㎡。
此地块虽然临近亚运村板块,但由于奥体公园的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡,邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡,北苑商圈均价在7.7万/㎡,奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡,惠新西街商圈均价在7.9万/㎡,南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。
比较来看,亚运村板块的均价,在区域内并没有领跑,与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万。
但由于奥体公园本身对商圈的区隔,亚运村板块的价值释放,在中轴线东侧范围内,处于中上游水平。
目前来说,亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。
唯一的短板是,商圈内的商业配套比较分散,主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。
商圈内虽然业态丰富,但呈现散点分布,不能有效形成集约化的商业综合体聚落。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1、小区内部设施全面,篮球场、乒乓球场为住户提供运动场所;内部的中心花园环境优美空气清新,为住户提供散步场所。不同年龄段的休闲需求都能得到满足。
2、周边配套完善。小区底商众多,居民享受美食十分便利。大型商场满足群体的购物消费需求。交通线路发达,地铁、公交、自驾出行都比较方便。
3、小区周边文化和生态设施众多。炎黄文化馆、藏学研究中心、鸟巢、水立方等文化设施在小区四周环绕,富有文化气息
4、小区户型和总价优势明显。小区户型较小,总价对购房者十分友好。
通过查询幸福里APP了解到,截止2021年7月,小区在售房源共有28套,其中一区17套,二区11套,户型以三居室为主。小区目前在售均价一区为75067,环比上升约0.22%;二区为78764元/㎡,环比上升约2.06%。近6月以来,小区整体均价远高于朝阳区、略低于亚运村板块在售均价;上图可以看出,近6月内小区挂牌价格持续保持上升态势,涨幅与同期朝阳区、亚运村板块涨幅基本平行;从目前情况来看,小区价格已上升至高位,可以持观望态度。
购房成本方面,总价最低为44㎡一室一厅户型,报价370万元。参照北京市现行的普宅标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为148万元左右,二套首付为243万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
安慧里一区户型有43㎡-51㎡的一居室,63㎡-68㎡的两居室,67㎡-85㎡的三居室,二居室和三居室在小区每栋楼都有分布。
安慧里二区户型有43㎡-51㎡的一居室,主要分布在5-10号楼,55㎡-69㎡的两居室,主要分布在13-18号楼,55㎡-94㎡的三居室,主要分布在13-18号楼。
其中43.83㎡一室一厅和82.29㎡三室一厅存量较多,故选择此两种进行分析。
面积 | 43.83㎡ | 82.29㎡ |
户型图 | ||
亮点 | 1、5.1㎡的南阳台带弧形,方便采光 2、价格便宜,对购房者十分友好 3、厨房北向通风,对卧室客厅的影响小 4、卧室配备阳台,采光和视野佳 | 1、主卧面积大,居住舒适 2、82平米的面积段做出了三居室,空间功能性强 3、南北通透,通风条件好 4、阳台面积大,晾晒方便 |
缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风条件差 2、动静不分区,卧室休息环境略差 3、功能区划分稍差,阳台面积过大 4、卧室距离卫生间较远,晚上如厕不方便 | 1、卧室到卫生间很不方便 2、过道浪费面积,使用率低 3、卧室A与厨房共用阳台,油烟难免 4、储物间占面积过大 |
安慧里一区中18-23号楼呈半围式环绕中心花园,空气清新,视野极佳,住户可以享受安静舒适的生活环境和小区的花园景观,优势明显,建议从18-23号楼中选择。
安慧里一区中的12-16号楼东侧有众多底商,与北苑路相接,噪音问题对住户的困扰较大。
安慧里二区与一区楼栋排列大致相同,优点与缺点比较相似,13-18号楼的优势明显,3-8号楼各有不足。
亚运村板块的生态优势和商业配套优势都比较明显,板块内有众多大型公园和运动场馆,居住品质是板块的重要亮点。
安慧里小区户型多样,以一室一厅和三室一厅为主,户型面积较小,适合预算较低且对追求周边环境的购房者。
目前小区在售的房源有28套,选择范围和余地大,既有适合刚需上车的44㎡的一居室小户型,也有适合初级改善的85㎡的三室一厅户型。
目前亚运村商圈内暂无新房出售。距小区最近的新房楼盘是位于小区西北侧的八斗、以及北侧6公里左右的天润·福熙大道,还有小区东南方向约8公里的丽都悦府。
八斗目前均价110000元/㎡,总价1276万/套起。
天润·福熙大道目前219㎡-265㎡三居-四局在售,总价1750万/套起;
丽都悦府目前180㎡-290㎡在售,总价2000万元/套起;
以上三个新房项目,适合预算充足、追求房产品质、且不着急入住的购房者。
安慧里小区一二区均价和总价与新房价差不小,推荐对交通、地段、配套有要求的购房者考虑。
小区均价低于亚运村商圈内二手房均价,现选择2公里范围内与安慧里小区房龄接近、均价相近且周边配套相似的汇园公寓、安慧北里雅园进行比较。
小区名称 | 安慧里小区 | 安慧北里雅园 | 汇园公寓 |
位置 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 78764元/㎡ | 79266元/㎡ | 73599元/㎡ |
交房时间 | 一区:1989年-1998年 二区:1975年-1992年 | 1991年-1996年 | 1990年-1992年 |
户型面积 | 一区:43㎡-85㎡一居-三居 二区:43㎡-94㎡一居-三居 | 50㎡-70㎡一居-三居 | 106.92㎡-185.17㎡二居-三居 |
物业 | 一区:北京北辰信诚物业管理有限公司 二区:五矿物业管理有限公司 | 北京市燕莎物业管理服务中心 | 北京北辰信和物业管理有限公司 |
物业费 | 一区:0.7元/㎡/月-1.5元/㎡/月 二区:1元/㎡/月-5元/㎡/月 | 0.55元/㎡/月 | 4.0-6.0元/㎡/月 |
停车费 | 150元/位/月 | 150元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、周边配套成熟,富有文化和生态气息 2、户型面积较小,价格友好,适合刚需人群 3、小区内设施丰富,绿化环境和运动健身方面亮点突出 | 1、交通便利,临近地铁站和公交站和公路 2、小户型较多,总购房成本低 3、周边环境优美,生活配套齐全 | 1、户型方正,南北通透,居住体验舒适 2、小区内部设施全面,外部商业繁华,购物方便 3、内部有中心花园,环境优美 |
缺点 | 1、停车位紧张,乱停乱放严重 2、小区物业服务水平一般 3、楼龄较大,品质较差 | 1、房龄较老,改善型客户选择少 2、开放式社区,管理较差 3、容积率高,人口密度大 | 1、北侧西侧临街,噪音问题 2、小区停车位比较紧张 3、小区在售数量少,户型单一 |
分析 | 三座小区主要差异在于户型和价格,其中安慧里小区的优势在于户型小和各方面条件比较均衡;周边配套上,安慧里小区的底商更为丰富,周边的文化设施也更加多样。与其他两座小区相比,安慧里小区在内部设施、周边配套和小区品质差距不大的条件下,小户型和低总价的优势更为明显,适合对生态环境有要求和购房预算较低的购房者。 |