华威北里小区位于潘家园板块，该板块西临东二环，东临东三环周边配套也都比较成熟，北侧是劲松商圈，周边还有十里河、华威桥等商圈环绕。

潘家园板块的产业主要以古玩，文创为主，多家古玩市场汇集于此，板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。板块东北侧还有潘家园眼镜城，该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。

板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年，美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。

经过几十年的发展颇具规模，目前拥有4000余家经营商户，经商人员近万人，每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。

由于位于二环和三环中间，区域发展已经很成熟，区域内的人群主要以本地居民和在国贸等地工作的白领为主。

据公开资料显示，近5年潘家园板块都没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月20日，周边的十里河，劲松等板块都没有住宅用地供应。

该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。

潘家园地块住宅密集，住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求强劲。

随着17号线的开通，该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇，西侧将新开一个站点——潘家园西站，地块价值将会随之提升。

本板块老旧小区比较多，整个潘家园区域的旧改也在轰轰烈烈推动进行中，从去年开始很多街道两边的人行道，绿化都已经开始翻新修缮，随着综合环境和小区环境的逐步改善，区域价值将进一步凸显。

由于整体商业形态的固化，再加上东北侧河南，广西等几大驻京办的阻塞，整体发展已经比较稳定。

前几年的房价走势主要依赖大盘走向，短期内预计在17号线通车前后，因交通利好，该区域的房价很可能会有小幅攀升，长期整体来看，未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。

凭借位于二三环之间的独特地理位置，再加上交通方便等优势，区域内的房价不太可能出现跑慢于大盘的情况，保值属性较强。

此外随着小区交易量不断积累，更多的经济适用房经过交易后转为商品房，再次交易成本变低，预计小区的交易活跃度会进一步提升。

1.低密板楼，华威北里小区吸引不少购房者的原因之一，是板楼一梯三户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好，小区内有着大片绿化带和休闲活动区，这对满足环境品质有要求的购房者的需求。

2.小面积段、低总价更容易刚需购房者购买，37m²-47㎡的一居室适合刚需人群，价格实惠。另外，小区户型可选多，40m²-79㎡两居室和75m²-90㎡的三居室三种户型，这种户型适合两个和三个人以上的家庭居住，幸福里APP显示两居室总价255万起，这个价格对刚需还是可以接受的。

3.商业配套好，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面，楼下就是能满足生活所需要的便民超市，步行十几分钟就可以去到鼎盛市场，双井富力城商圈距离小区1.5公里，从小区门口地铁坐两站即可到达，满足不同人群的购物需求。小区出就是地铁站，100米就可以到达潘家园地铁口，交通也比较便利，小区距离潘家园桥西公交站164米，周边道路较宽阔且并不拥堵，开车可以直接上三环路，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，对上班族都是非常友好的。

4.居住氛围好，小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。同时小区距离医院和公园也近，有娃、有老人的家庭，看病相对方便，周末休息去逛公园也非常惬意，自然与人文氛围相结合，给小区增色，提供良好的居住氛围。

华威北里2021年6月挂牌均价为60393元/m²，环比下降0.42%，同比略有下降。

挂牌房源以54㎡-63㎡的两居室居多，总价在215万-400万间。小区共4001户，根据幸福里APP显示挂盘房源仅有37套，房源不多，成家率比较高。

幸福里app显示该小区价格走势趋于平稳，略有下降是正常范围，说明小区本身有升值空间。

小区户型涵盖范围较广，最小的是38㎡的一居室，最大的是150㎡的三居室，还有54-126㎡的二居。

在售户型中，小区的主力户型有69㎡的两室一厅，是全南户型，南北通透，进门正对客厅，动静分区，两个卧室均朝南，且均带一个南向的阳台，窗户属于落地观景窗。适合过渡期的两口之家或有老人帮忙带娃的家庭居住。

另外，60㎡以下的小一居或许小两居，面积无浪费而且价格适中，但是人口多的家庭相对较拥挤，适合单身创业者或者居家养老者。超过100㎡两居或者三居，南北通透，房间多，空间大，但总价较贵，则适合有二孩的家庭，而且经济宽松的人群。

小区建居住环境好，周边热闹，生活便利，居住人群以中老年为主，很适合养老。

小区交通便利，在潘家园地铁沿线的工作，主要以地铁、公交车为通勤工具的上班族。

小区购性价比相对较高，是公房社区，以小户型为主，在售二手房中最低销售总价241万，首付在65万左右，适合在周边商圈工作的刚需和小改善的人群。

2021年6月潘家园商业圈没有在售新房项目，与本小区不具可比性。与朝阳区距离比较近的小区新房项目有首创天禧、华润未来城这两个普宅，选取与华威北里进行对比。

首创天禧为建面375m²-399m²的2/3/4居，均价180000元/m²，总价10600万元/套起。小区品质较高，成熟商圈内，从总价和购买人群看，没有可比性。

华润未来城为建面155m²-205㎡的3/4居，均价61000元/m²，总价945万/套起，价格比较高，近地铁口，但是周围生活设施不太方便。 从居住角度看华威北里更有优势。

华威北里周围的二手房报价在5-7左右，其中与华威西里和潘家园东里差距不大，地理位置相近，因此选择这几个小区进行比较。