亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份于整体亮相。届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、小区绿化覆盖面积大，树木栽满在道路旁，绿化带整齐美观，居住环境较好。

2、小区容积率为1.50，居住密度低，居民的居住体验佳。

3、小区邻里关系融洽，生活氛围较浓厚。

4、饭店、理发店等商铺以及超市、医院、地铁站等设施都比较的完善，可以满足大多数居民的休闲娱乐的生活需求。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有18套，占全部房源的1.1%，在售均价79425元/㎡，对比上月上涨约0.25%。从这近6个月的数据来看，本小区5月份前均价高过亚运村商圈，之后均价略微下降，整体均价高过朝阳区。图中可以看出，近6个月小区挂牌价略微下降，而亚运村商圈与朝阳区价格是上涨的。从目前情况来看，小区的价格还是有略微浮动的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为52㎡的一室一厅户型，报价416万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为167.1万元左右，二套首付为257.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有54㎡-62㎡的一居、67㎡-115㎡两居、98㎡-211㎡三居、116㎡-192㎡四居。

其中主力户型有100㎡的两室一厅、148㎡的三室一厅，该两种户型存量较多，故对比分析。

小区南北临街，东西处于两个社区中间，这表示中间楼栋的环境会更加宁静，南北两侧的楼栋因为临街，噪音会大一点。因此207-209号楼栋坏境会更宁静，228-209号楼栋会更嘈杂一点，其中228-230号东西横向排布，南侧无明显遮挡，采光与通风性会更好一些。

205-206号楼靠近两个出行大门，临近停车场，出行较方便。

223-225号楼两侧是体育场，平时会有噪音污染的可能。

小区位于亚运村商圈，适合在亚运村商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区容积率1.5，居住密度低、舒适度高，绿化率高达35%，环境优质，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区距离最近的地铁站626米，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区有52㎡一居室小户型，上车价为416万元，适合刚需改善人群。也有211㎡三居室大户型，上车价为1700万元，适合优质自住人群。

截止2021年7月，亚运村商圈内无新房在售。目前距离小区最近的一个是八斗，距离小区在2公里以内，此外还有位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。四个新房项目均为高总价小区。

其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276万-1980万，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万起；

润泽御府有540㎡-1200㎡在售，总价5400万起。

除八斗外的三个新项目与卧龙小区存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。

截止2021年7月，卧龙小区均价低于亚运村商圈二手房均价，我们选择以房龄、地理位置、均价为依据，选取安慧里二区、安慧里三区进行比较。