千鹤家园位于朝阳区北部惠新西街板块居住区，该地区西侧毗邻国家奥林匹克体育中心、北京国际会议中心和亚运村居住区；北侧被北四环主路隔断在北四环内，与亚运村小营的众多2004年以后的商品房次新遥遥相望；东侧与因人大附朝阳学校价值倍增的芍药居居住板块接壤；南侧紧靠元大都公园，带状的元大都公园也成为周边居住人群最常去休闲锻炼的场所之一。

惠新西街板块属于奥运功能区的人文发展板块，紧靠奥运功能区核心区域，东临国家奥林匹克体育中心和奥体文化商务园区。奥运功能区是朝阳区重点发展的三个功能区之一。惠新西街板块主要定位是宜居区，承载着奥运功能区及临近产业区人口的安居需求。

惠新西街板块属于非常成熟的建成居住区。交通方面，路网成熟，出行方便：轨道交通有5号线、10号线，开车临近安定路、北四环、北三环；配套方面，教育、医疗、购物、休闲样样齐全：板块内及周边，幼儿园、小学、初高中、大学齐全，三所水平很高的三甲医院，还有华堂商场、环宇荟、物美大卖场等等购物场所，又有奥体中心、元大都遗址公园等休闲场所。

板块内大部分小区建成时间在1980-2000年之间，按开发性质和建成年代可以分成两种：

一种是以住房保障的福利分房为目的开发的公房社区，建成年代多在90年前后。如安苑里、安苑北里、安苑东里、小关北里、惠新里、樱花园等小区。这类小区挂盘均价在7.3万/㎡-8.6万/㎡间，板楼、塔楼都有。上车门槛、改善门槛都比较低，而且一些老公房、央产房性质的房屋还能突破非普线贷款303万的限制，进一步降低了购房门槛，非常适合预算有限的刚需上车和刚需改善。但是这些小区设计理念比较老旧，功能性不能很好的满足居住需求，比如户型不合理、停车位短缺；物业费较低，缺少现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设备维护等比较一般。

一种是以住房改善的高品质商品房为目的开发的商品房社区，建成年代多在2000年前后。如千鹤家园、罗马花园、世纪嘉园、惠新苑、蓝珏苑、奥东18。这类小区挂牌均价在6.1万/㎡-9万/㎡，塔楼、塔板结合为主。这些小区已经考虑了现代生活的需求，绿化会进行园林设计，会有园林景观，建设有地下车库，开始有人车分流的概念；物业费较高，有专业现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设施维护等比较好。但是，因为是改善性的商品房，所以面积大、总价高，贷款受到非普线的限制，140㎡以上的属于非普宅，贷款一般在200万以内，购买还需要支付差额增值税，1.5%的契税，所以购房成本更高，贷款额度更低，购房门槛非常高。

综上，总体上惠新西街板块，以30-40年楼龄的老旧小区为主，改善性商品房楼龄也在20年左右，没有2010年以后的准新房小区。像大部分老旧小区为主的板块一样，居住人群以老住户为主，还有大量的租房户。因为小区老旧，总价较低，而且很多央产房可以高贷，小区的地段位置又非常好，所以惠新西街板块还是吸引了大量购房者。因为门槛相对低，购房人群主要是刚需上车客户为主，或者预算非常有限的刚需改善客户。这些客户一般在附近工作，或者是朝外、三元桥、望京、中关村工作，坐地铁30-40分钟可以到达工作单位的人群。

惠新西街板块属于非常成熟的建成区域，近几年没有土地出让。

2021年5月朝阳区集中上市了10块土地，其中崔各庄乡出让的土地算是距离该板块最近的地块。崔各庄地块位于五元桥东侧五环外，三块地楼面价分别达到了5.7万、6.3万、6.5万，销售限价都为8.8万/㎡。东北五环外紧邻五环的地块都达到了6万+，惠新西街板块作为北四环的位置如果有地块出让的话妥妥上7万+，甚至更高。但是这只能是假设了，因为北京四环内几乎不会有住宅土地出让了。土地价值就达到了7万+，周边老旧小区的售价一般在7.5—8万/㎡，所以未来这个地区的房价还有一定上升空间。

惠新西街板块目前已无建设用地，板块最大的利好就是奥运功能区整体的发展。奥运功能区作为朝阳区重点发展的三大功能区之一备受瞩目。根据《朝阳区十四五和2035远景目标纲要》中的信息，未来奥运功能区的主要提升方向为商业提升、产业提升、国际交往窗口提升、文化旅游提升和冬奥会利好。可以预见，未来奥运功能区会吸引大量来自世界各地的知名企业、文化团体，举办各种世界级的赛事、会议和展览。

惠新西街东侧紧邻奥体文化商务园区，商务写字楼林立，主打高端商务、如北投科创大厦和城奥大厦2020年刚刚运营。这些商务写字楼定位是科创文化和高端产业功能区的重要载体，会吸引大量高科技、创新型龙头企业和高端人才聚集。产业的发展和升级，吸引来大量的就业人口，会形成大量购房需求，利好惠新西街板块。

卖点一：小区品质总体上不错，居住舒适。

千鹤家园楼体建筑外部和内部维护都不错，各项设施保持在一个良好的状况；小区的绿化好，休闲场所多，日常的散步、遛娃等活动在小区里进行就非常舒适。遗憾的是“面子上”没有高大上的小区出口门和楼栋大堂门，“里子上”小区没有人车分流和电梯直接入地库，但千鹤家园的中端改善定位来说，目前的配置是足够了。

卖点二：物业服务水平合格，能持续保障小区质量。

物业的设施维护、卫生保洁、绿化保养总体上做的还不错，很多细节服务也非常贴心，能看出物业在能力范围内做的比较到位，和相应的物业费收费标准来说还是物有所值的。有一个称职的物业，就能保障小区的质量维持在一个比较好的水平。

卖点三：户型多选择范围大，得房率比较高。

小区从一居到四居、550万到1200万、从刚需到改善的户型都有，可挑选对比的房源比较多，这对购房者比较友好。另外，小区户型得房率比较高，普遍在80%-85%之间，像四居室176㎡的户型，得房率85%，这在塔楼结构里属于非常好的。不过像大部分塔楼户型一样，没有南北通透的户型，这点比较遗憾。

卖点四：地段优越，交通方便，配套齐全。

一是自身地段非常优越，发展潜力大。所在奥运功能区发展势头良好，奥体文化商业园区在不断发展，高端人才在不断聚集。

二是交通方便，可以辐射多个产业区。开车有东西贯通的北四环，可以到东到中关村、学院路，西到望京、三元桥等产业区；有南北贯通的惠新西街，到北三环、北二环非常近，可以辐射西城、东城等产业区。坐地铁小区离地铁非常近，5号线南北贯通，换乘15号、10号、2号，未来的12号线都非常方便。

三是配套齐全，生活便利。小区内有幼儿园、健身会所，500米范围内两个购物卖场、两条小商街，2公里范围内有3家三甲医院，生活所需要的商业配套一应俱全。

目前，根据幸福里app看到，该小区平均单价为66955元/㎡，环比上涨0.02%，小区的价格比较平稳。挂牌房源5套，在售房源较少。在售房源一居室71㎡，560万；两居室95-107㎡，535-960万；三居、四居没有挂牌房源。

所有房源均超过了五环内476万的普宅线，属于非普住宅。以两居房源107㎡的两居房源为例，挂价960万，首套贷款一般为303万，首付需要660万；二套贷款一般为186万，首付需要760万。以上计算仅供参考，实际费用以银行评估为准。

小区户型有72㎡的一居、106㎡-112㎡的两居、97㎡-179㎡的三居、293㎡-308㎡的四居，今天小旗给大家介绍下105㎡的两居和134㎡的三居。

朝西两居105㎡户型分析：

优点：户型主体朝西，下午采光较好，明厨有利于厨房通风，阳台有利于衣物晾晒。客厅面宽4米，采光更好，同时适合布置非常舒适的沙发、电视。

缺点：次卧与厨房共用阳台，有油烟潜在影响的同时，凹进去的卧室影响了其采光。此外，进门门厅比较浪费面积。

朝东西北三居134㎡户型分析：

优点：户型方正空间好利用；一个大阳台+3个小阳台屋内比较敞亮，特别是10㎡的大阳台可以种植一些花草；三个朝向通透性好。

缺点：主朝向为北，直射光较少，采光不够好；卫生间设置不合理，主卧室没有独立卫生间，三个卧室共用一个卫生间；三个卧室区有一个长过道，这部分面积浪费掉了。

小区共有8栋住宅楼，其中1号楼为2梯4户，密度相对其他楼栋较低；1、2、3、5号楼均直接临四环，朝北、东、西向户型噪音均较大，不建议作为首选考虑。

6、7、9、10号楼，楼体间距尚可，部分单朝西居室日照时间稍有影响，除被幼儿园楼栋严重遮挡的个别楼层外，其他楼层均可考虑。

9、10号楼朝东、朝西的眼镜户型（眼镜户型即两个卧室在客厅两边）推荐考虑，但出房很少。

工作或居住在北四环附近，如奥体、中关村、学院路、望京、三元桥等产业区工作，对通勤距离要求高，需要驾车、地铁出行；对小区园林绿化、日常休闲所有、小区周边配套设施有一定要求；对居住面积有需求，希望居住面积大、住的舒适、得房率高，预算在1000万左右的改善型家庭。

片区内目前无新房在售。临近区域有两个项目：

一个是2020年上市的“小营路5号”，是旧有写字楼改造成的住宅项目，开发商是首创集团全资子公司首创经。项目将原来的写字楼“四方大厦”改造成为126套住宅+底商，住宅面积为109㎡-194㎡ 2居至4居，均价6.7万左右，总价在730万-1100万左右。精装修，准现房，产权年限为70年住宅，改造后剩余51年，土地到期正常续签。项目据说还有少量房源在售。

另一个也是2020年上市的“北京书院”，户型有67㎡、79㎡、93㎡、94㎡、139㎡的一居、两居、三居，总户数216，一期均价11.2万，总价750-1600万。北京书院2003年2月就拿下了开发地块，中间因为拆迁、案名侵权等风波，直到2019年年末才拿到预售证，也属于老项目新上市，产权年限剩余52年，土地到期正常续签。目前项目一期有少量房源在售，二期传说2021年7月开盘，二期售价待定。

小营路5号，单价奇低，原因写字楼结构改成住宅楼，楼体设计特别不合理，整体临街单向采光不通透，楼下还有底商，小区没有院落，没有停车位，住进去就像住在写字楼里的感觉。

北京书院整体体量很小，院落非常小，绿化几乎就是几个花坛那种感觉，密度大户型设计也不是很合理，但是单价11.2万，不算低，优点就是新房贷款不受限制，门槛低一些，而且毕竟是新房。

和上面两个新房项目相比，千鹤家园的优势是：第一，小区体量大、绿化好有小区环境；第二，小区自身配套非常完善，停车位、健身会所、配建商业非常齐全；第三，户型设计有优势，得房率高。

和“小营路5号”相比，单价几乎相当，小营路5号只有新房能多贷款的优势，推荐选择千鹤家园。

和“北京书院”相比，千鹤家园单价低得多，总价低得多，千鹤家园也是有很大优势，还是推荐选择千鹤家园，但是如果对新房非常执着的购房者，需要仔细衡量。

同一板块内千鹤家园与罗马花园都为商品房小区，均价差别不大，相距不到300米，故选择罗马花园与之比较。另外，小旗选择了与千鹤家园一路之隔的亚运村小营板块的欧陆经典万兴苑小区进行了对比，因为两个小区建成年代非常接近，都是偏大户型改善的定位。