北苑家园绣菊园小区位于朝阳区春华街与秋实东路交口（距离13号线北苑站将近500米，距离5号线立水桥南站1.3公里，距离在建的17号线勇士营站3公里），属于北苑区域当中的老北苑片区，比邻北五环新北苑片区，经过新北苑片区通向昌平，东紧邻望京片区，西可以辐射朝阳区奥运村片区，是北部整体产业发展集合的一个承接结点。北苑片区是整个北五环发展比较早的一块区域，区域内交通发达，道路交通有北五环、京承高速，板块内居民出行比较方便。作为北五环较早发展的板块之一，老北苑片区经过多年沉淀，区域内拥有完整的生活配套，已经形成浓厚的居住氛围。

老北苑片区作为北苑区域主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。绝大多数二手房建于2005年以前，部分甚至有上世纪90年代左右的公房回迁房。在2008年之后，随着北五环北苑区域的深入开发，有一些开发商如润泽、华贸、中铁等在与老北苑板块北部集中修建了一批次新小区。目前板块内商业、教育、休闲、医疗资源比较充足。商业方面有易事达广场、上品+、华贸天地；教育方面，板块内有幸福泉双语幼儿园、和平街第一小学以及和平里第一中学为板块业主提供便利；板块内有东小口公园、奥林匹克森林公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院北京航空总医院，为板块内的业主的健康保驾护航。

目前老北苑板块承接新北苑板块、望京板块、奥运村亚运村板块的刚需外溢。小区周边的板块都是以信息科技的企业以及科教文卫为主的企事业单位。区域里聚集了润泽、天润、华贸等开发商，购物商场、超市、餐饮场所、医院等资源在整个朝阳北部较为成熟。

板块内部居民主要包括两部分，一部分为在附近工作的刚需客户，另一部分为本地居民。目前区域当中在售的新房附近的只有新北苑板块的天润福熙大道，价格也逼近9w/平。二手房挂牌数量较多，价格在2021年之后处于缓慢上升的趋势。

老北苑板块的发展前景可以从住宅属性和产业属性两个方面进行分析。

住宅属性方面：作为北五环北苑区域发展最早且最成熟的住宅区域之一，老北苑板块用有完善的生活配套和较成熟的生活氛围，适合自住。同时整个板块的交通比较发达，交通上高速和地铁都可以快速到达望京、亚运村、西二旗等产业集中区域，能承载更多在京刚需的居住需求。但是因为老北苑区域发展过早，因此板块内二手房大多房龄较老、物业、停车等问题都相对落后，这成了很多购房者放弃老北苑的主要原因。同时，随着新北苑和东小口等板块的崛起，购房者在这个区域内有了更多选择的余地，因此这也进一步分流了很多购房者，使得老北苑成了区域内购房者的第三选择。

产业属性方面：老北苑板块因整体发展较早，居住人口多，板块内部主要是承接周边望京、亚运村等板块产业工作者的居住需求。未来老北苑板块也仍然将会承接望京，亚运村等板块产业工作者的居住需求。阿里总部园在来广营的建立也将利好整个北苑板块。

在过去5年当中，北苑整个板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的住宅用地位于板块东部的来广营，目前整个板块内还有天润福熙大道的新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年5月9日，北苑板块都没有待出让住宅用地。

小区周边生活配套比较完善，小区西侧就是易事达购物广场，小区外有一条底商，可以满足业主基本的日常需求。小区南边1.5公里处有北京航空总医院。航空总医院是一家三甲医院，可以满足业主的就医需求。小区距离立水桥公园及景藏公园仅1.4公里，驾车10分钟即可到达。小区距离奥林匹克森林公园2公里，驾车20分钟内即可到达。

小区虽然建于2000-2001年，但是小区整体单价低，户型设计合理。适合刚需客户作为首次置业标的。小区现业主以亚运村、望京上班族为主，小区日常安静不吵闹。

小区户型以小户型两居为主，主力户型为84平米两居室，现在单价在49185元/m2左右。结合小区的自身情况以及周边配套等因素，该小区房源性价比高，适合刚需客户作为首次置业标的。

北苑板块内唯一的在售新房是位于新北苑板块的天润福熙大道，该项目位于13号线地铁北苑站附近，距离小区较远，不具备对比条件。

绣菊园属于北苑家园组团，周边有很多建成多年，内部生活气息很浓厚的小区，在这里选取距离小区最近的紫綬园以及次新筑华年。

绣菊园北区目前挂牌均价49185元，因小区户型太多，各个户型之间单价差异较大。根据幸福里APP显示，挂牌房源以84平左右小两居居多，现在价格在450万左右。

目前该小区的二手房已经较年初上涨5%，基本两居室成交价格上涨20万左右。小区的整体换手率比较高，都是刚需客户卖掉购买学区房或者新北苑次新改善。

出租方面，小区出租率大概在20%左右，两居室的租金在6500左右，租金回报率比较合理。

参照北京市现行的普宅标准，小区内大部分二手房为普宅。小区适合上车刚需客户，因总价较低，对于客户的首付要求比较低。手上预算较少的纯刚需客户可以优先考虑该小区，作为一个过渡。

小区周边配套成熟，居住体验尚可。小区临近5号线与13号线，能承载望京、西二旗、亚运村等商圈工作者的居住需求，适合在北京北部及西北部工作的购房人

楼层方面，因为小区塔楼居多，整体楼间距不大、房子设计有部分户型略有遮挡，因此尽量选择较高的楼层，无论从采光、视野、通风性来说都比较好。