北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、小区楼龄较新，维护水平较高，外立面干净，内部整洁，居住环境较好。

2、小区户型有61㎡两居-157㎡四居，可供选择性大，并且户型多数南北通透，居住舒适度高。

3、小区内部设计观感强，绿化景观好，生态环境舒适，休闲设施配置完善，生活品质高。

4、小区周边配套齐全，小区周围不仅有各种大小商铺，还有京客隆与华贸天地购物中心，购物比较方便，能够满足居民的日常所需。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，润泽悦溪小区在售房源共41套，占小区总房源的1.50%。小区目前在售均价91284元/㎡。近6个月，小区整体均价高于北苑板块，高于朝阳区在售均价，上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于稳中有升趋势，但波动区间均在正常值范围内，从目前情况来看，关注该小区购房者可以根据自身情况选择性入手。

购房成本方面，61㎡三室一厅户型，报价450万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为180万，二套首付为360万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区户型有61㎡-93㎡二居、61㎡-159㎡三居、87㎡-157㎡四居四种户型。其中两居室户型占较大比重。现选择小区主力户型90㎡三室两厅和157㎡三室两厅进行分析。

楼栋选择方面，919号楼-921号邻近购物广场，人流多，业主私密性较差，日常会比较吵闹；920号楼、926号楼、927号楼、905号楼楼栋朝向东西走向，采阳性差；901号楼、902号楼、905号楼、915号楼、926号楼、927号楼靠近主干道，车流多，日常可能会有噪音干扰。

1、小区临近地铁，适合以地铁13号线、5号线为主要通行的上班人群。

2、小区楼龄较新，绿化面积较大，居住品质高，适合该板块的改善人群。

3、虽然小区单价较高，但有小面积三居室、四居室可供选择，同户型下总购房成本反而不高，对居住品质有一定要求但预算不够充足的多口之家可以考虑。

截止2021年8月，北苑板块除了润泽悦溪小区目前有三个在售新房项目。为了更好的进行横向对比，让购房者能清楚明了的了解到润泽悦溪小区的优劣势，选择北苑板块内另外两新房项目：天润福熙大道项目和华贸铂金墅项目进行对比。

天润福熙大道小区位于朝阳区北苑板块清河营东路，由北京春光置地房地产开发有限公司开发。截止2021年8月，该项目目前在售户型较多，有面积为199㎡-219㎡三室和180㎡-370㎡四室户型，单价90000元/㎡起，该户型购房成本约为1700万/套。

华贸铂金墅位于朝阳区北苑板块清苑路华贸天地北侧，由北京华贸奥苑房地产开发有限公司开发。截止2021年8月，该项目目前在售户型多，有面积为177㎡-326㎡三室、340㎡四室、211㎡-223㎡五室户型，单价75000元/㎡起，购房成本最低约为1500万/套。

天润福熙大道和华贸铂金墅相对来说楼龄较新，户型面积偏大，周边配套完善，绿化设计好，居住环境整体观感强，但单价较高，总成本高，适合居住环境有要求且有一定成本的购房者。而润泽悦溪项目目前在售房源户型面积相比较小，总购房成本低，上车会相对容易些，普适性较强。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离润泽悦溪小区较近的润泽公馆小区、华贸天地小区进行比较。