亚运村商圈位于朝阳区,地处北四环至北五环之间,是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路,是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
亚运村商圈西侧为南沙滩商圈, 北侧为北苑商圈,东侧为亚运村小营商圈,南侧为惠新西街商圈,周边商圈各有强弱。
商圈的联动效应方面,因为有国家奥林匹克公园的存在,亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。
亚运村商圈内包含两个重点设施:奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内,有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆,同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。
亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内,包含南北向的5号线、8号线地铁,以及东西向的15号线地铁,东西向可达奥林匹克公园、望京等地,南北向可达东单、王府井等地。
商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善,太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。
亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立,自成立以来,亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置,经济快速发展,目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。
亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看,该商圈是朝阳区内比较热门的商圈,且上车门槛较低,主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。
亚运村商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村板块,但由于奥体公园的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡,邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡,北苑商圈均价在7.7万/㎡,奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡,惠新西街商圈均价在7.9万/㎡,南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。
比较来看,亚运村板块的均价,在区域内并没有领跑,与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。
但由于奥体公园本身对商圈的区隔,亚运村板块的价值释放,在中轴线东侧范围内,处于中上游水平。
目前来说,亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。
唯一的短板是,商圈内的商业配套比较分散,主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富,但呈现为散点分布,不能有效形成集约化的商业综合体聚落。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1、内部休闲娱乐设施完善。小区内有便民食堂、商场、老年运动场所等等,生活体验感较强,小区内生活气氛浓厚。
2、周边配套成熟,居民生活方便。地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周,出行、购物、休闲娱乐随心所欲。
3、周边体育文化气氛浓厚,国家体育场、国家奥林匹克体育中心等林立于小区西侧,观看大型比赛比较方便。
4、周边就职机会众多,中信建投证券、工程建设公司等高薪企业在小区2公里范围内,适合已就职周边公司或有意向就职的人居住。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约47套,占全部房源的1.04%。小区目前在售均价99899元/㎡,环比上月下跌约0.13%。近6个月,小区整体均价在高过朝阳区、亚运村商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有降;从目前情况来看,小区价格较为平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为45.36㎡一室一厅户型,报价535万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为256.8万元左右,二套首付为363.8万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有44㎡-78㎡的一居、41㎡-100㎡的两居、47㎡-180㎡的三居,一居分布在304号楼和107号楼,其余每栋楼都有两居和三居。
小区的主力户型是62㎡两室一厅和46㎡一室一厅。
户型面积 | 62㎡ | 46㎡ |
户型图 | 户型图 | 户型图 |
户型亮点 | 1、卧室A可南向采阳。 2、卧室B套件设计,带有阳台,有利于通风换气。 3、卧室A面积偏大,舒适度高 | 1、卧室套件设计,带阳台有利于通风。 2、卧室面积偏大,舒适度较高。 3、户型较为方正,区域利用率高。 |
户型缺点 | 1、卧室B朝北,不利于采光 2、厨房处于进门区域,该部分区域异味较重。 3、暗卫不利于通风。 | 1、卫生间2.84平米略小。 2、客厅面积较小,活动不便。 3、暗卫不利于通风。 |
小区整体采用围合式的建筑布局,外围楼栋遮挡外部噪音,为小区内部营造安静的环境;C区307、309、D区411、412、413、408号楼位于小区中间位置,享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源且靠近医院、学校、市场。建议优先选择C区307-309和D区411-413号楼。
C区302、304、310分区域、312、315部分区域、D区402号楼临街,会有一定的噪音污染情况。
C区304、312号楼周边有废弃旧楼被拆除,生活会受到一定影响,购房者需要重点关注。
亚运村板块,生活品质较高,生态环境优美,小区内户型,总价跨度大。
小区1公里范围内有一条地铁线,小区东侧即为慧忠里公交总站,适合对通勤有较高要求的刚需人群考虑。
户型方面,44㎡一房的上车价为535万,对刚需人群十分友好。
最大户型90㎡的三居室,上车价1020万,推荐对于生态休闲、居住品质看重的人群可以考虑。
目前,亚运村商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
三个新房项目均为大面积、高总价小区,其中,其中,华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万/套起;天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万元/套起;润泽御府540-1200㎡在售,总价7097万元/套起。三个新项目与慧忠北里第二社区存在较大价差,且区位横跨商圈,推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。
小区均价高于亚运村商圈二手房均价,周边1公里范围内与慧忠里小区均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与慧忠里小区相近的慧忠里小区B区和对向海淀魏公村的魏公村南区进行比较。
小区名称 | 慧忠里小区 | 慧忠里小区B区 | 魏公村南区 |
位置 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 | 海淀魏公村 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 99899元/㎡ | 98857元/㎡ | 102976元/㎡ |
交房时间 | 1990年-2000年 | 1998年 | 1986年 |
户型面积 | 44㎡-180㎡一居室至三居室 | 44㎡-122㎡两居至三居 | 86㎡-196㎡两居至三居 |
物业 | 北京北宇物业管理有限公司 | 北京北宇物业管理有限公司 | 单位自管 |
物业费 | 0.56-1.72元/㎡/月 | 1.5元/㎡/月 | 无 |
停车费 | 150元/月 | 150元/月 | 无 |
优点 | 1、周边配套齐全,地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周。 2、内部休闲娱乐设施完善,内配公共厕所、娱乐场所。 3、周边底商众多。 4、小区内配有菜市场、购物商场等。 | 1、小区可选择的户型较多。 2、周边配套完善,生活便利。 3、小区500米范围内有菜市场、购物场所等等。 | 1、周边配套完善,生活便利,临近地铁。 2、周边学校众多,教育环境浓厚。 3、周边公园较多,生活气氛浓烈。 4、小区1公里范围内有多个生鲜超市,业主能够方便生活。 |
缺点 | 1、部分楼栋为东西向,存在遮挡情况。 2、绿化33.79%,绿化范围较少。 3、物业管理一般。 | 1、小区管理一般。 2、非人车分流设计,行人出行存在一定的安全隐患。 3、绿化30%,中规中矩。 | 1、户型选择较少,只有三居室。 2、停车位不足。 3、绿化25%,绿化率偏低。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。虽然三个小区均地处配套成熟区,但慧忠里小区与地铁站、学校、商场的距离是三个小区里最近的。小区内部情况来看,慧忠里小区是唯一配备菜市场、购物商场的;绿化方面,三个小区相差无几,慧忠里小区、慧忠里小区B区30%的绿化中规中矩,魏公村南区绿化偏低;停车方面,慧忠里小区和慧忠里小区B区都是需要租赁停车位的,而魏公村南区是单位自管,较为有优势。 综上,慧忠里小区整体情况要优于周边同价位小区。 |