京通苑阳光华苑位于朝阳区的管庄商圈中心地带。南北向以6号线常营站和八通线管庄站为边界。东西连接CBD与通州城市副中心，有着显著的连接功能。

管庄板块交通较为便捷，有朝阳路、京通快速路经过，还有京秦铁路线、地铁八通线过境；该板块商业配套较为成熟，例如龙湖长楹天街、华联商场等；板块内部教育、医疗资源也较为丰富，居民在此处的生活便利度较高。

区域内已成交地块规划功能以教育用地、住宅用地、公共用地为主。管庄板块以居民居住及日常生活为板块定位，板块内楼盘以刚需盘为主。

楼市方面，目前新房供应较为稀缺，二手房市场选择性较多，但大部分房龄偏老，很多都超过了20年。因地理位置相对优越，该板块内除部分本地居民外，还承接了一部分从CBD或者城市副中心商圈外溢的居住需求。

2020年1月，朝阳区管庄乡管庄村安置房项目地块规划指标进行了网上公示。

2020年4月15日，朝阳区核发了5个农民安置房项目的建设工程规划许可证，分别是平房乡姚家园新村三期安置房项目、黄渠新村四期安置房项目、管庄乡小寺安置房项目、杨闸（二期）安置房项目、三间房乡南区棚户区改造安置房项目，项目总用地规模约28公顷，总建筑规模约128万平方米，总投资额约55.2亿元，截止目前约完成全区全年安置房项目总投资额的44%。

根据京(朝)地征〔2021〕1号征地补偿安置公告显示，朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）征收土地事宜已达成初步意向，拟征收管庄乡郭家场村集体土地7.5732公顷。该地块距离管庄板块不足3公里。

管庄地区发展成熟，目前的发展主要是以内部交通优化，旧房改造等一系列提升居民幸福感的项目为主。

随着政府部门接连的几项安置房规划陆续实施，区域内的房价或有进一步的提升。

在政府2017年-2035年朝阳区国土空间规划中，管庄区域的主要功能布局为国家文化产业创新实验区。未来几年内，管庄区域将有更多的中小型文化创业企业诞生，丰富区域居民的日常生活。

紧邻朝阳路、京通快速路两条横贯东西的主路，市内通勤、日常出行、周边旅行都很方便快捷。公交站就在小区门口，6趟公交能直通市中心。地铁管庄站、常营站分别小区的南北，是更为准时的公共交通工具。

房型丰富，从一居到四居都有，而且各种房型的面积可选择空间大，比如同样是二居，在售面积从56㎡到118㎡都有。

小区内绿化环境优美，基础设施齐全，可以满足基础休闲运动需求。不远处的西会公园内有塑胶跑道，也是运动健身的好去处。

教育配套完善，从幼儿园到初中，不出小区就能得到满足。如果家长工作比较忙碌的话，以周边学校到小区的距离，小学高年级的时候基本就可以考虑让几个同小区的孩子结伴通勤了。

京通苑阳光华苑小区挂牌价在3.4万元/m²-4.9万元/m²之间。据中介介绍小区内有6栋6层的板楼，20栋高层塔楼，层数18层、20层、24层，26层不等。以幸福里app上的数据为准来看，30天内成交数量有8套，90天内高达27套，由此数据推测京通苑小区房屋换手率相对较高。目前挂牌房源60m²左右的一居室和100平米左右的二居为主，考虑到小区教育方便的便利条件，小福猜测房源出售理由多为住房改善。本月价格相比上月略有上涨，涨幅1%左右，但小区整体价格仍是远低于管庄地区平均价格的，差值达到20%。

具体购房成本方面，拿在售的62㎡一居室为例，报价302万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为105.7万，二套首付为181.2万。

京通苑小区开发商、物业公司都是华润置业直属，品质、质量方面就更有保障。京通苑主力户型是108㎡的两室一厅，两个卧室朝南，厨房及客厅朝西，且客厅带有一个西向阳台。房型有着明显的千禧年前后住宅的户型痕迹，规整方正，生活区域划分合理。

由上面的户型各式户型图可以看出，各个户型主题头很方正，南北向居多。大多户型有着明显的千禧年前后房型特点——客厅偏小，卧室偏大。一般来说，喜欢客厅大户型的房主更喜欢与亲友互动，喜好卧室大户型的房主更倾向于保留独立空间，独立空间对于处于学习阶段的孩子尤为重要。

小区楼号1-6号楼都是6层的板楼，正南正北朝向，户内阳光充足，南北通透，户型相对较方正，畸形户型少，但户内承重墙比较多，户内格局受限制。无电梯，楼龄也是小区内最老的，其中5号楼紧邻京通幼儿园。板楼内部的住户不多，居住密度低，产生的噪音也相对较少，所以板楼内部要比塔楼内部来的安静。预算有限、喜静、对房间格局要求比较基础的购房者推荐优先考虑这几栋。

小区内其他楼栋都是塔楼的形式。对比板楼来说，塔楼内部多采用框架结构，装修时除了少数承重墙不能动外，其他墙体都可以拆除，利于空间改造，以便达到空间利用最大化与个性化。

对于预算相对宽裕，且更注重窗景和居住环境个性化的购房者，小福更推荐21-28号楼。这几栋楼围绕着中心花园，是楼层数在18层-20层的塔楼，中心花园方向的窗景很不错。

小区相对周边小区宜居属性高、安静，且居住人群以中老年为主，很适合家里有老人的家庭。

CBD商圈、城市副中心附近的工作人群。

以地铁八通线、6号线为主要通行的人群。

预算有限的刚需人群，京通苑阳光华苑小区的平均售价低于管庄地区平均价格，对刚需人却更加友好。

管庄区域内并无新建楼盘，临近的常营区域仅有2处在售新房，分别是和锦薇棠和朝青知筑。两项目均位于6号线褡裢坡站与黄渠站之间，通过地图查询，与京通苑阳光华苑小区距离在4公里左右，开车大约20分钟。

和锦薇棠由北京致泰房地产开发，开发定位为叠拼别墅，实则就是前几年常说的跃层住宅。楼盘以200-300㎡的四居或者五居为主，参考总价为2100万元。楼盘内共4栋120户，预计21年6月底交房。从项目人群定位和购房总价来看，京通苑阳光华苑小区与此楼盘不具备可比性。

朝青知筑由北京城建集团开发的高层住宅，小区项目内共3栋楼160户，2018年竣工。项目户型以110㎡-130㎡的3居为主，少量120㎡左右2居。项目新房售价7.8万元/㎡，二手房价格也达到6.3万元/㎡，平均总价达1100万元。对比京通苑阳光华苑小区，朝青知筑项目为带装修现房，物业品质更佳，居住环境相对更好，如果资金更加充裕的用户也可以考虑该项目。

从小区所处地理位置出发，以杨闸环岛为中心，我们选取杨闸环岛周边邻近的两个小区与京通苑阳光华苑小区进行对比。

下表将从几个方面对这三个小区做个对比：