四惠商圈位于北京市朝阳区，地处东四环外，是四环外发展较为成熟的商圈，内有两条地铁线路，是受CBD商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

四惠商圈北侧为八里庄商圈，南侧为百子湾商圈，西侧为国贸CBD商圈与大望路商圈，东侧为高碑店商圈，均是发展较完善的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

“四惠”所处的位置叫东八里庄。1999年修建东四环路时，在东八里庄西侧，也就是在东四环路与通惠河交汇处的北侧修建了一座大型立交桥，并取“四环路”的“四”字和“通惠河”的“惠”字，得名“四惠桥”。

后来在此设置的公交车站和地铁车站，便以“四惠”而称。

四惠商圈内包含有： 北京市日坛中学(四惠校区)、北京爱华安民双语学校(水南庄校区)、日坛小学(四惠校区)、朝阳区光华路幼儿园等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁1号线与八通线。其中1号线的能级非常之高，东西向横穿北京主城，北接古城、八宝山，南接国贸CBD商圈，一号线东侧的终点站，即是板块内的四惠东站。八通线方面，在1号线的基础上继续向东延伸，终点站在通州的花庄站，与地铁7号线汇合。

商圈内医院包括，北京四惠中医医院（二级），内设骨科、皮肤科、呼吸科等重点科室。生态、文化休闲设施包括北京晋商博物馆、惠水湾森林公园、中叶古茶博物馆等。

四惠商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度较小。因四惠商圈内有通惠河穿过，缓冲了整体容积率，所以整体舒适度还是比较高的。

商圈内，老公房门槛价250-500万元、次新房门槛价400-700万元，相对于朝阳区其余商圈，四惠的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好，适合对CBD有通勤需求的上班族。

四惠商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查四惠商圈及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

距离四惠商圈最近的土拍信息，发生在2018年的垡头商圈，具体坐标为朝阳区化工路甲1号，出让底价36亿的商办用地，当时已经流拍，未能成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：四惠商圈的均价为7.3万/㎡，周边八里庄商圈的均价为7.0万/㎡；大望路商圈的均价为8.6万/㎡，国贸CBD商圈的均价8.1万/㎡，百子湾商圈的均价6.7万/㎡。

四惠商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，四惠商圈属于朝阳区内价值较低的板块，比价效应下，四惠商圈的价值还有待释放。

四惠商圈的未来发展，要看其是否能成为链接通州副中心与北京城东强势产业带之间的交通枢纽。

截止2021年8月来看，四惠商圈是有这个条件的，地铁1号线的终点站就在四惠东、八通线的起始站就在四惠站。

2020年6月，北京地铁发布了1号线、八通线的贯通计划。2021年5月，地铁方面安排了压力测试，1号线、八通线贯通在即。

以上两条地铁线的贯通，将提升北京城东强势产业带与通州副中心的通勤效率，届时四惠商圈的价值，会更加值得期待。

1.小区的绿化安排合理，小区住户有较好的居住体验。

2.小区内的配套设施较为齐全，健身器材、基础娱乐设施较全，在小区内的活动和娱乐基本上可以得到满足。

3.小区的户型种类多，适合多个阶段的购房者进行选择。

4.小区周边的配套齐全，步行700米即可达到地铁站，教育、医疗、购物中心、交通几大重点问题都已得到解决。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年8月，小区在售房源有15套房源占比1.42%，户型有二居室、三居室为主。通惠家园惠泽园、惠润园，壹线国际小区8月11号在售均价55784元/㎡、61920元/㎡，环比上升约0.30%。近6月以来，惠泽园、惠润园小区整体均价低于四惠、低于朝阳区板块在售均价，壹线国际小区整体均价高于四惠、低于朝阳区板块在售均价；上图可以看出，近6月内三个小区挂牌价格保持稳定上升态势，涨幅低于同期四惠、朝阳区板块涨幅；从目前情况来看，三个小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为40㎡一室零厅户型，报价260万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为99.4万元左右，二套首付为161.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有40㎡-85㎡一居、78㎡-119㎡二居、91㎡-104㎡三居、170㎡四居户型。

小区主力户型有89㎡两室一厅一卫、91㎡三室一厅一卫。

1、因为小区是包括了惠泽园、惠润园，小区的楼栋号有些许改动。小区由1-17号楼组成，小区的1、2、14、15号楼靠近拥挤的马路，会有噪音干扰。3、4、8、9、13号楼靠近京通快速线和地铁线，易受噪音干扰，不建议购买

2、小区的5、16、17号楼小区靠近底商、公园等设施且小区内不能进机动车，3栋楼受到噪音影响较小，建议购买。

1、适合在四惠商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

2、内部设施相对完善、内部艺术氛围浓厚，适合看重小区整体品质和艺术氛围的购房者。

3、出门700米以内就有地铁站，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

4、周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对楼幢的生活设施要求和生活配套要求较高的用户。

截止2021年8月，四惠商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区西方向约直线距离6.4公里的悠唐麒麟公馆和西方向直线距离4.8公里的尊悦光华。

悠唐麒麟公馆总价略低；尊悦光华总价较高。悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万元/套起；尊悦光华133㎡-171㎡在售，总价1700万元-2680万元/套起。预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑。

小区均价低于四惠二手房均价，现选择1.5公里范围内与通惠家园惠生园房龄接近、均价相近且周边配套相似的通惠家园惠民园、壹线国际进行比较。