北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、小区楼栋的外立面保养较好，没有出现掉漆或开裂的现象，整体观感较好，居住体验感较好。

2、环境优美，居住惬意。绿化率为35%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有人工湖，共同构造出多层次的园林景观。

3、小区内部配套设施较好，儿童娱乐设施、健身器械强健了居民们的体魄，捕虫网让居民们傍晚散步时少受蚊虫的叮咬。

4、小区周边配套较好，地铁5号线立水桥南站距离小区不到400米，居民地铁出行较为便捷，还有小区被公园环抱，居民们娱乐选择较多。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源31套，占全部房源的1.3%，小区目前在售均价为62733元/㎡，环比下跌0.62%。近6个月，小区整体均价在低于朝阳区，略高于北苑商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽低于朝阳区的均价，但小区挂牌价格仍然稳中有升，从目前情况来看，小区价格处于浮动期，还需观望。

购房成本方面，总价最低为51㎡一室一厅户型，报价365万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为139.6万元左右，二套首付为226.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有50㎡-88㎡一居、75㎡-138㎡二居、107㎡-109㎡三居。

现选取小区主力户型73.92㎡的一居室和109.0㎡的两居室来分析。

天居园小区一共有9栋楼，建筑形式为板塔结合式。

其中，7号楼和8号楼临近安立路主干道，存在噪音污染，所以为楼栋选择的末选项。

1号、2号、3号、4号、5号、6号楼均临街，可能存在噪音污染，所以为楼栋选择的次选项。

9号位于小区靠中位置，距离马路较远，且南侧无遮挡，所以为楼栋选择的首选项。

北苑板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型较适中、总价较低、距离小区1.5公里范围内包含地铁5号线、13号线，适合对地铁通勤有较高依赖的购房者考虑。

小区内配套设施较为齐全，且绿化较好，环境较佳，适合对居住体验感和居住舒适度有较高要求的购房者考虑。

其中51㎡一室一厅的上车价365万，首付为139.6万元左右，对刚需购房者较为友好。

尤其推荐在望京商圈或中关村商圈工作预算较为紧张的购房者购买。

北苑商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向2公里外的天润福熙大道、华贸铂金墅项目和小区正南方向5公里处的八斗项目。

天润福熙大道和华贸铂金墅两个新房项目均为大面积、高总价小区，八斗新房项目为中面积、高总价小区，其中，

天润福熙大道在售180㎡-307㎡户型，总价1700万元/套起；

华贸铂金墅在售177㎡-340㎡户型，总价1500万元/套起；

八斗在售88㎡-180㎡户型，总价1276-1980万元/套，

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑天润福熙大道、华贸铂金墅和八斗项目。

现选取天居园小区距离较近且单价较为接近的天翠园小区和天溪园小区进行对比。