美景东方小区位于北京市朝阳区华威桥松榆南路38号，属于华威桥商圈。

该商圈位于东部三环至四环之间，是发展较早且成熟的商圈，内有两条地铁线路，10号线潘家园站东侧及14号线北工大西门站西侧被包裹其中。作为北京城市规划中的居住版块，首都图书馆、垂杨柳中小学，商超，农贸、餐饮美容等诸多便民服务型商业都坐落于此。

华威桥商圈西侧为知名地标潘家园商圈，北侧为劲松商圈，东侧为百子湾商圈及垡头商圈，南侧为十里河商圈，均是发展较为不错的商圈，它们之间根据北京市2035年发展规划加强功能分区，互相补充又互相利好。

由于板块规划的历史原因，该商圈内较多企事业单位及学校、医院及服务型商业，例如中国烟草总公司、阁润世界工程设计院、首都图书馆、北京燃气服务中心、北京精诚实验幼儿园、垂杨柳中心小学及汇文中学、南磨房中心小学、北京工业大学都以此为核心办公。

若论商圈繁华程度，华威桥比不上三里屯和国贸CBD，但宜居程度恰好弥补了不足。

商圈内小区主要为1980年-2012年内建造的公房、回迁房、纯商品房社区，也是朝阳区热门程度较高的商圈，首付门槛较低的版块，很多小区又比潘家园的小区建造晚，主要吸引国贸CBD周边，潘家园商圈溢出，对成熟配套有需求的人群。

华威桥商圈土地资源稀缺，近期无新入市地块。距离华威桥商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。2021年5月，“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交，成交楼面价44664元/㎡，溢价率5%。该地块位于美景东方东方约5.7公里。

从政策规划方面，华威桥商圈作为居住版块，配套成熟度高，从今后北京可开发用地的减少，地理位置，环境及交通都预示着东南方向发展潜力最大，2000年之后建造的小区服务升级再加上老小区旧改的实施，定要为北京2035规划添砖加瓦，又能提升一档居住舒适度，成为北京宜居新商圈只是时间问题。

基础设施方面，华威桥商圈贯穿东三环四环之间，其地铁线路已经无缝换乘，地铁10号线直通国贸，14号线直通望京商圈，自驾交通出行5分钟就上高速，交通十分便捷。各小区之间的服务型商业也配套完善，是一个居住舒适性很高的区域。

楼市方面，华威桥商圈周边老小区较多，楼面已经破旧严重户型也相对小，美景东方小区相对较新，在该板块内比较稀缺，相对的保值稳定性高，无论刚需居住还是投资的购房者都可以考虑。

1.环境优美，绿化面积高，亭台水榭布置很有特点，物业还会投放红色的锦鲤，心旷神怡的居住环境。

2.物业尽职尽责，出入都需要门禁刷卡，保安按时巡逻，人车分流也严格管理，公共区域建设无障碍设施等，安全又保障。

3.位于东三环和四环之间，到地铁站的距离也比较近，地铁14号线东段可通往望京、金台路、大望路等站，出行方式灵活，交通方便。

4.小区内部有运动场、健身区、外围L型楼都配有底商，餐饮、美容、早教、超市一应俱全，还紧邻2个大超市，华威桥头还有首都图书馆，购物休闲娱乐都满足生活需要。

通过幸福里app查询，截至2021年8月12日，小区在售房源约62套，占全部房源的16.06%。小区目前在售均价66857元/㎡，较上月环比下降约1.57%。近6个月，小区整体均价略低于朝阳区、华威桥商圈在售均价；上图可以看出，3月-6月，小区挂牌价格稳中有涨，7月-8月稍有回落，平均涨幅低于同期朝阳区、华威桥商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格稍有下降，适合入手。

截至2021年8月12日，小区挂牌价最低为43.36㎡一室一厅户型，报价370万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、⼆套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付130万元，二套首付为222万元。

目前小区有43㎡-85㎡的一居、76㎡-130㎡的两居、76㎡-170㎡的三居、250㎡的四居。现选择51.53㎡一室一厅和85.63㎡两室一厅进行分析。

美景东方是标准的围绕中央花园为中心环形分布而建的小区代表，居民主要出入口为东1门，小区跨度10年分三期建造，最后建造的几栋以1号楼2号楼为例，户型都比较大，都有顶层复式，250㎡南北通透的双层结构，喜欢复式，精致生活空间的购房者可以考虑。

根据小区业主介绍，在11号楼12号楼还有隐藏款400+㎡的高端顶层复式户型，追求生活品质想移居华威桥版块资金充足的购房者，可以去探探。

16号楼南北通透，户型多样可选择性多，小区均价也适中，是最晚建成的，还有个单独的名字，叫优品国际，楼下就是景观位有喷泉、水池、小广场，公认的小区C位。解决生活刚需，并在华威桥版块不想选择老小区的购房者请划重点关注。

1.小区品质好，一居室也相对总价较低，适合国贸CBD、劲松、潘家园工作的人群。

2.喜欢复式，精致生活空间的购房者可以考虑小区复式户型。

3.南北通透，实用两居，适合两代人共同居住的购房群体。

截至2021年8月12日，华威桥商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。同对比美景东方的76㎡-152㎡三居室户型，幸福里app标出售价为67224元/㎡，参考总售价520万元/套起。

美景东方与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价略高于华威桥商圈二手房均价，周边1公里范围内与美景东方均价相近的小区不多，现选取1公里范围内，房龄、均价与美景东方相近的南新园小区、方华苑进行比较。