苹果派小区位于朝阳区常营板块内，属于东五环-东六环间。板块北接东坝板块，南近管庄，东邻通州北关，西与黄渠接壤。

常营板块是朝阳区的主要住宅板块之一，板块内楼盘林立，商业氛围浓厚，公共和轨道交通便利，不仅居住着很多北京土著，也吸引了大量的北漂群体。在2008年后，随着常营公园的建设，整体生态环境的提高，吸引了保利、富力等知名开发商深耕于此。

目前板块内商业、生态等资源较为完善，但是缺少大型的医院。商业⽅⾯，板块内有龙湖长楹天街商业广场和陆港城、华联等配套齐全的生活购物广场；教育⽅⾯，板块内有朝花幼儿园，陈经纶中学保利分校；⽣态休闲⽅⾯，板块内有千亩常营公园、常营体育公园等知名公园；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，但缺少大型的综合医院，距离板块最近的是三级综合医院北京市垂杨柳医院管庄院区。

除了居住功能外，板块北侧有机场第二高速路，南侧是京通快速路，朝阳北路路将板块一分为二，贯穿东西。再加上地铁6号线可直接到达呼家楼、朝阳门，且有多个换乘车站可到达国贸、望京，加快了板块与板块周边的经济发展。板块内近几年大力发展文创产业和科技产业，建立了北京懋隆文化产业创意园，吸引了攀登阅读、寰宇纵横世纪电影发行有限公司等文化企业入驻。同时板块内有中国建筑材料科学研究总院还有多个实验室，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力。

板块内居住⼈群以板块内的企业职⼯、本地事业单位职⼯、在国贸、燕莎、望京等区域⼯作的⼈员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻人明显增多，大多为从事文化传媒和科研的人才。

根据北京市规划和自然委员会官网显示，从2016年起至2021年6月，常营板块内没有住宅用地供应。距离板块较近的一块住宅⽤地位于其北侧的东坝板块，是东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块R2二类居住用地，于2021-05-10交易成功，成交价格为228000万元，竞得人为中冶置业和宁波雨航企业联合体。竞公共租赁住房10000㎡，执行套内70/90，房屋销售价格上限为8万/㎡。⽬前板块内在售的新房是和锦薇棠小区，小区为别墅项目，2021年6月20日的参考价格为68921元/㎡，参考总价为2100万元/套，在售房型仅有一种，为290㎡三居室。对⼆⼿房的冲击较⼩。

常营板块处于朝阳区，作为承接东三环外溢的居住板块，板块内北侧有机场第二高速，朝阳北路和地铁6号线贯穿东西。⽆论⾼速或地铁均可以快速到达望京、国贸、通州等产业集中区域，能够承载更多在京⼯作者的居住需求。

根据政策规划，2019年3月北京朝阳医院东院建设工程在东五环外的朝阳区常营乡奠基开工。作为2019年市政府重点工程，该项目是加快全市优质医疗卫生资源均衡布局的重要举措，同时也是立足北京东部、服务京津冀百姓的一项民生工程，该项目将于2022年竣工。朝阳医院东院建成后，北京朝阳医院一院三址将实施差异化发展。东院将成为一家具有三级甲等综合医院功能的市属医学中心，可满足北京东部周边百姓对优质医疗资源的需求，同时还将辐射到津冀地区，并承担本科生医学人才的培养任务。

长期整体来看，常营板块周边交通便利、配套齐全，再加上三甲综合医院的建成，大概率会一直是较为热门的区域。

1、物业管理品质较高是苹果派小区吸引不少购房者的重要因素之一。小区实行封闭式管理，园内干净卫生，绿化较为丰富，小区住户很多为在国贸、望京上班的年轻人，安静不吵闹，适宜居住。

2、⼩区地铁通勤方便，距离地铁6号线劲松站500米左右。小区东门正对的民族家园西一路，行驶5分钟即可上主路黄渠路，自驾出行便利。

3、小区户型以小户型为主，目前在售的户型以37-60㎡的一居室和76-78㎡的两居室为主，户型设计整体比较方正，采光和通风都较好。小区均为电梯房，适合各个年龄段人群居住，上下楼方便。

4、小区2021年6月20日挂牌均价为64293元/㎡，在售房型较小，总价较低，比较适合刚需购房者上车。

苹果派小区2021年6月20日的挂牌均价在64293元/㎡，幸福里APP上的挂牌房源以37-60㎡的一居室居多，总价在139万-288万间。具体购房成本⽅⾯，参照北京市现⾏的普宅+⾮普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。

小区共14栋楼2353户，有38㎡-60㎡一居、77㎡-83㎡二居、112㎡-124㎡三居户型，小区76㎡-110㎡二居占比45%，52㎡-53㎡一居占比30%，111㎡-120㎡三居占比20%，137㎡-139㎡四居占比5%。

目前小区有13套在售户型，所有户型中，一居室占比较多，共7套；其次为两居室，共4套；三居室共2套。一居室中，46㎡一室一厅户型较为受欢迎，两居室中78㎡两室一厅户型较为热门。

楼栋选择方面，⼩区1、2号楼紧邻幺家店路，4号、6号、8号、10号、12号楼紧挨着主路黄渠东路，⽇常会有噪音。1号楼和2号楼可以眺望常营公园，喜欢视野开阔的购房者可以考虑购买。

⼩区居住⼈群以中⽼年为主，生活氛围浓厚，安静舒适，很适合家⾥有⽼⼈的家庭；⼩区单价低，小户型较多，总价低，刚需上车门槛低，适合部分在燕莎、国贸等地附近⼯作的⼈群以及以地铁6号线为主要通勤方式的⼈群。

常营板块内目前有1个在售新楼盘，是和锦薇棠小区。和锦薇棠小区，小区为别墅项目，2021年6月20日的参考价格为68921元/㎡，参考总价为2100万元/套，在售房型仅有一种，为290㎡三居室。小区绿化率30%，停车位充足，物业公司为保利物业管理有限公司，物业费用为8.90元/㎡/月。对比来看，苹果派小区为商品房住宅/二类经济适用房，价格较低，在售户型较多，刚需客户和改善型客户均有可选择的空间。和锦薇棠小区在售户型较大，停车位较充足，物业管理费用也较高，更适合对物业管理、小区环境等有更高要求的改善型客户。

常营板块内二手房以商品房小区为主，小宇这次选择了距离苹果派小区较近的两个小区且价格相差较小，来进行对比，推荐给不同需求的购房人群。