亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、品质感受好，人车分流，道路规划好，内部车辆有序停放。次新房外立面保养较好，整体观感不错。

2、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

3、双中心花园，自带水系，绿化率高。环境优美，空气清新。生态环境优良。居民休闲娱乐便利，生活健康。

4、物业管理严格，门禁严格，安全系数高。物业服务水平好，生活有保障。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源58套，占全部房源的2.1%。小区目前在售均价84841元/㎡，环比上涨约0.96%。近6个月，小区整体均价高于亚运村在售均价，远高于朝阳区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为70㎡一室一厅户型，报价625万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为218.75万元左右，二套首付为375万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：70㎡-188㎡一房至三房，其中二房、三房为主力户型。

现选择小区主力户型87.88㎡两室一厅和159.37㎡三室一厅进行分析。

小区共10栋楼，6栋塔楼，4栋板塔结合，呈椭圆形围绕分布，混钢结构均带有电梯。

7号楼、8号楼、9号楼临街，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

1号楼、2号楼、3号楼靠近一个废弃的厂房，厂房楼层低，且多年未动，不会有噪音和采光影响。

1、2、3号楼可以看到中心花园，视野较好。

东向的楼栋部分朝东西向，而且前面有金泉时代挡着，采光方面会受到一定影响。

亚运村板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业配套均衡，板块内户型、总价跨度大。

小区距离约650米有地铁站，适合在亚运村商圈内及周边商圈工作的刚需人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

金泉家园小区内部道路宽敞，人车分流，环境也较为不错，双中心花园，自带水系，环境优美，适合看重小区品质的刚需改善购房人群。

截止2021年7月，金泉家园小区72.31㎡上车总价625万元，首付218.75万元起。145.34㎡四房的大户型，入手价在1280万，适合对生态休闲资源、优质自住追求意愿大，且预算充足的购房者考虑。

周边交通、商超、学校、医院等资源较为成熟，适合对生活配套有需求的人群。

目前，亚运村商圈内无新房项目在售。距离金泉家园最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

三个新房项目均为高总价小区，其中，华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起，而金泉家园房源最高挂牌总价在1460万元/套，价差过大，新房更适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

金泉家园小区均价高于于亚运村商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取华馨公寓、新荣家园进行比较。