阜成门商圈位于北京市西城区,地处西三环至西二环之间,内有三条地铁线路,是西直门交通枢纽的重点辐射商圈,以及“环金融街商圈”重要的组成部分之一。
阜成门商圈北侧为车公庄商圈,南侧为月坛商圈,西侧为甘家口商圈,东侧为官园商圈;均是发展较为成熟的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应强劲。
阜成门商圈最大的优势在于,东北方几乎接壤西直门交通枢纽,而东南方又与金融街商圈直连,以此受交通、产业的双联辐射加持,区位优势明显。
阜成门商圈内包含有:北京行政学院、北京市实美职业学校、外交学院展览路校区、北京市西城外国语学校、展览路第一小学等。
商圈还包含有3条地铁线路:地铁2号线、16号线、6号线。共设4个地铁站,其中阜成门站为中等体量换乘站,交汇地铁6号线、2号线,其中2号线是能级较高的地铁线,南接西单、金融街等多个强势产业带,向北还能对接雍和宫、安定门,交通优势相对较强。
商圈内医疗、生态休闲配套,包含有阜外医院,这所三甲医院的心血管病诊疗水平全国拔尖,此外,另一所三甲医院北京大学人民医院,距离商圈仅有400米距离。
穿越商圈南侧的阜成路,解放军总医院第六医学中心、玉渊潭公园也近在咫尺。
阜成门商圈内,小区主要以次新房、老旧房混合社区构成,建筑密度中等偏上,老公房门槛价700-900万元、次新房门槛价1000-1300万元,相对于西城区其余商圈,阜成门的门槛价中等,可以容纳各种置业需求。
阜成门商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查阜成门及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:阜成门商圈的均价为12.2万/㎡,周边车公庄商圈的均价为11.9万/㎡;月坛商圈的均价为14.2万/㎡,官园商圈的均价11.8万/㎡,甘家口的均价11.1万/㎡。综上,阜成门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平,其价值已被市场充分释放。
阜成门商圈发展的比较成熟,商圈周边的交通设施也已经规划饱和,再谈重点交通设施的规划,实现概率不大。
唯一可以预期的是,正在建设中的地铁16号线,向南连接丽泽商务区,一旦建成,阜成门可能串联北京金融街、丽泽两大金融高地,其价值可能会出现向上的小波动。
1、小区外立面保养较好,且色调为暖色调,给人观感较好。
2、小区内部配套较为齐全,健身器材、旧衣物回收箱、蜂巢快递柜便捷了小区居民们的生活。
3、小区楼栋设有门禁系统,防止了外来人员的随意进出,保证了居民们的人身财产安全。
4、小区周边配套较为齐全,老房管服务中心、露园社区服务中心、车公庄西地铁站满足了居民们的生活需求。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约5套,占全部房源的0.3%。小区目前在售均价126503元/㎡,环比下跌约2.9%。近6个月,小区整体均价在高过阜成门商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳上涨,涨幅高于同期西城区、阜成门商圈涨幅;从目前情况来看,小区价格浮动较大,还需观望。
购房成本方面,总价最低为42㎡一室一厅户型,报价650万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为248.6万元,二套首付为403.0万元,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共7栋楼1314户。小区有40㎡--42㎡的一居,64㎡-65㎡的两居及75㎡-109㎡-的三居;一居占比40%,二居占比40%,三居占比20%。
小区主力户型有63.4㎡的两室一厅户型。小区还有74.5㎡的三室一厅户型。
现选取小区主力户型63.4㎡的两居室和74.5㎡的三居室进行分析。
户型面积 | 63.4㎡ | 74.5㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、卧室A朝南,采光较好 2、厨房为明卫,通风较好 3、客厅较为完整,面积浪费较少 | 1、卧室A朝南,采光充足 2、户型内有三间卧室,空间利用率较好 3、卧室A较大,居住较舒适 |
户型缺点 | 1、卧室B朝北,采光不足 2、户型整体不方正,存在面积浪费 3、卫生间为暗卫,通风较差 | 1、两间卧室朝北,采光较差 2、卫生间和厨房均无开窗,采光通风较差 3、户型不方正,存在空间浪费 |
小区建筑形式为板楼式。
其中1号、2号、4号、7号临街,可能存在噪音污染,所以为楼栋选择的次选项。
3号、5号、6号楼不临街且处于小区中心处,没有噪音污染,所以为楼栋选择的首选项。
小区距附近公车庄西地铁站比较近,适合在阜成门商圈内及周边商圈工作的上班人群,高度依赖地铁出行的人群也可以考虑,可满足职住平衡。
小区周边配套较为齐全,适合对居住感受以及周边配套品质看重的购房者。
截止到2021年7月,北露园小区42㎡一室上车总价为650万元,首付248.6万元起。适合对小区周边配套、自住追求意愿大,且预算较为紧张的购房者考虑。
周边交通、商超、休闲等资源较为成熟,刚需购房者可以重点关注。
截至2021年7月,阜成门商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方8公里处的天坛府项目和小区西南方向10公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。
懋源·璟岳和葛洲坝中国府新房项目均为大面积、高总价小区,天坛府新房项目为中等面积、中等总价小区。其中:
天坛府在售60㎡-135㎡户型,总价780万元-1755万元/套起;
懋源·璟岳在售465㎡及以上户型,总价6500万元/套起;
葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型,总价2000万元/套起;
预算充足,且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。预算较为紧张的刚需或刚需改善型购房者可以考虑天坛府项目。
现选取北露园小区两公里内单价较为接近的的北礼士路60号院小区和百万庄大街7号院小区来进行比较。
小区名称 | 北露园 | 北礼士路60号院 | 百万庄大街7号院 |
位置 | 西城区阜成门 | 西城区阜成门 | 西城区阜成门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 126503元/㎡ | 132303元/㎡ | 132568元/㎡ |
交房时间 | 1990年-1995年 | 1982年 | 1977年-1984年 |
户型 | 40.0㎡-109.0㎡一居室-三居室 | 36.5㎡一居室 | 36㎡-68.59㎡一居室-三居室 |
物业 | 北京新惠物业管理中心 | 北京新华物业有限公司 | 北京首华物业管理有限公司 |
物业费 | 1.02-2.34元/㎡/月 | 1.25元/㎡/月 | 0.66元/㎡/月 |
停车费 | 100元/月 | 200元/月 | 暂无停车费 |
优点 | 1、小区外立面较好,观感较好 2、内部配套齐全,居住体验较好 3、周边配套较好,生活便捷 | 1、周边配套较好,生活便捷 2、距离地铁站较近,出行方便 3、距离阜成门医院较近,医疗有保障 | 1、小区外立面保养较好,整体观感较好 2、小区楼道较为整洁,居住体验感较好 3、周边配套设施齐全,生活便捷 |
缺点 | 1、物业管理一般,居住舒适度较差 2、小区停车位紧张,业主停车困难 3、小区人车不分流,存在安全隐患 | 1、外立面破旧,观感较差 2、小区物业管理一般,居住舒适度较差 3、内部配套较为简陋,居住体验感较差 | 1、小区物业管理一般,居住舒适度较差 2、内部配套较为简陋,居住体验感较差 3、小区人车不分流,存在安全隐患 |
分析 | 上述三个小区均在西城区阜成门社区内,从挂牌单价上来看百万庄大街7号院单价较高为132568元/㎡;北礼士路60号院单价次之为132303元/㎡;北露园单价较便宜为126503元/㎡。从物业费上来看,北露园小区物业费较贵为1.02-2.34元/㎡/月;北礼士路60号院小区物业费次之为1.25元/㎡/月;百万庄大街7号院小区物业费较便宜为0.66元/㎡/月。其中北露园小区的周边配套设施较其他两校区来说是较为齐全的。 综上所述,北露园是一个中规中矩的西城小区,刚需购房者可以重点关注。 |