陶然亭商圈位于北京市西城区,地处珠市口西大街至南二环之间,是南二环内发展较为成熟的商圈,内有四条地铁线路,是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。
陶然亭商圈北侧为宣武门商圈,南侧为右安门外商圈,西侧为白纸坊商圈,东侧为天坛商圈;均是发展较为成熟的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应明显。
陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧,5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。
步行可达的低通勤成本,帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好,细化来看,陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块,两个商圈联系紧密。
西城区学校资源较多,陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有: 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。
商圈周边1.5公里范围内,包含2条地铁线路:地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线,北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带,南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域,让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。
另外,1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地,8号线南段直达永定门外、瀛海等地;
陶然亭商圈内还包含有二环线干道,无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。
陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质,包含有健宫医院(三甲)、陶然亭公园、万寿公园等。
陶然亭是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。
商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小。
但由于商圈内有陶然亭公园存在,缓冲了商圈的整体容积率,整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内,老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元,相对于西城区其余商圈,陶然亭的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
另外,陶然亭所在的西城区价值认同感强,吸引了大量金融街商圈外溢的人群。
甚至在南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者,也对陶然亭商圈有置换动作。
陶然亭商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查陶然亭及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡,周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡;宣武门商圈的均价为13.4万/㎡,天坛商圈的均价9.3万/㎡,右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块,比价效应下,陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。
陶然亭商圈过去20年至今,城市界面与产业规划已经没有大改动,未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。
例如北京首个街道治理规划:300米见绿,500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势,就在于生态休闲设施上的丰富,预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。
从大格局上来看,包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累,整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。
但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区,以及中轴线的地理位置优势,陶然亭板块的发展下限是有保障的,至少是中心城区的平均发展水准。
未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射,作为他们的影子商圈,陶然亭商圈将获得人口溢出资源,商圈发展依然可期。
1、小区外立面观感较好且保养较好,小区大门修建的较为气派,小区整体观感上佳。
2、绿化率超过35%,种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木,另外还有假山水榭,共同构造出多层次的江南园林景观。
3、小区物业认真负责,为居民品质生活保驾护航。小区为北京戴德梁行物业管理有限公司,物管服务与万科物业、绿城物业同属物管服务第一梯队,保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能。
4、小区内环境优美设施新颖,有着江南式的雕塑和艺术建筑,居民们的生活环境上佳,居住体验感较好。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约12套,占全部房源的0.7%。小区目前在售均价127547元/㎡,环比下跌约5.90%。近6个月,小区整体均价在高过西城区、陶然亭商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格略有下跌,涨幅低于同期西城区、陶然亭商圈涨幅;从目前情况来看,小区价格浮动较大,还需观望。
购房成本方面,总价最低为121㎡两室一厅户型,报价1218万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为980.5万元左右,二套首付为1071.8万元,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共8栋楼1675户,有121㎡二居、135㎡-200㎡三居、182㎡-369㎡四居。
主力户型有121㎡二室二厅二卫和182㎡四室二厅二卫,现选取主力户型进行分析。
户型面积 | 121㎡ | 182㎡ |
户型图 | 共2张 | |
户型亮点 | 1、客厅较大,活动空间充足 2、卧室2卫套房设计,私密性较强。 3、厨房带阳台和储物间,物品存放较便捷 | 1、四间房朝南,采光较好 2、储物间衣帽间的设置,功能完善,方便储物 3、厨房为明厨,而且离卧室较远,采光通风较好,互不打扰 |
户型缺点 | 1、两卧室均朝北,采光较差 2、两卫生间均为暗卫,通风较差 3、121㎡只有两间卧室,空间利用率较差 | 1、户型存在异形空间,面积利用有死角 2、卫生间均为暗卫,通风较差 3、客厅较小,而且狭长,活动空间较小 |
一瓶小区总共有8栋楼,建筑形式为板楼。
其中7号和8号楼临街,会有噪音污染,所以为楼栋选择的次选项。
5号楼和4号楼为小区内的公寓住宅,为40年产权,但处于小区的中心地带,有购置公寓需求的购房者可将其设为首选。
1号、2号、3号、6号楼在小区靠陶然亭公园处,风景较好,且噪音污染较轻,所以为楼栋选择的首选项。
小区距陶然亭地铁站比较近,适合在陶然亭商圈内及周边商圈工作的上班人群,高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。
小区周边配套较为齐全,适合对居住感受以及周边配套品质看重的购房者。
截止到2021年7月,一瓶小区121㎡二室上车总1218价万元,首付980.5万元起。适合对小区周边配套、自住品质要求高,且预算较为宽裕的购房者考虑。
周边交通、商超、休闲等资源较为成熟,适合终极改善的购房者重点关注。
目前,陶然亭商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向1.7公里处的天坛府;以及西南方向5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。
其中:
天坛府在售60㎡-135㎡户型,总价780万元-1755万元/套起,
懋源·璟岳在售465㎡及以上户型,总价6500万元/套起;
葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型,总价2000万元/套起;
以上,对一瓶小区有意向的购房者,完全可以将天坛府纳入考虑;
而预算充足,需要大户型,且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。
选取一瓶小区2公里内单价较为接近的万博苑小区和华龙美钰小区来进行比较。
小区名称 | 一瓶 | 华龙美钰 | 万博苑 |
位置 | 西城区陶然亭 | 西城区陶然亭 | 西城区陶然亭 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 127547元/㎡ | 112109元/㎡ | 95987元/㎡ |
交房时间 | 2006年-2009年 | 2011年-2013年 | 1999年-2000年 |
户型面积 | 121.0㎡-369.0㎡两居室-五居室 | 63.93㎡两居室 | 87.37㎡-221.9㎡两居室-五居室 |
物业 | 北京戴德梁行物业管理有限公司 | 北京喜莱达物业管理有限公司 | 乐生活(北京)智慧社区投资发展有限责任公司 |
物业费 | 4.95-12.00元/㎡/月 | 2.50-2.80元/㎡/月 | 1.67-2.68元/㎡/月 |
停车费 | 650元/位/月 | 600元/位/月 | 地上:150元/位/月 地下:450元/位/月 |
优点 | 1、小区外立面和大门品质感较好 2、小区绿化较好,绿化率35.5%,居住舒适 3、小区物业管理较好,门禁严格,居住的安全性、舒适度较好 | 1.小区内配套设施齐全,居住体验感较好 2.房龄较新,整体观感较好 3周边配套完善,向西200多米就是王府井购物中心(右安门店),生活便捷 | 1.小区内配套设施完善,小区内部就有,游泳健身会所,居住体验感较好 2.小区安保严格,人身财产安全有保障 3.周边配套完善,紧邻王府井购物中心(右安门店),方便购物休闲 |
缺点 | 1、小区有楼栋临近马路,噪音污染较大 2、小区户型普遍较大,总价高 3、小区内部配套较为简单,休闲设施不足 | 1.物业管理一般,设施维护、门禁安保工作尚需改善 2.小区紧邻北京市刑总大楼 3.小区南侧临近南二环主干道,噪音污染较大 | 1.物业管理一般,门禁安尚需改善 2.小区车位紧张,业主停车困难 3.小区内人车不分流,存在安全隐患 |
分析 | 上述三个小区均处于西城区陶然亭商圈,从挂牌单价上来看,一瓶较高为127547元/㎡,华龙美钰次之为112109元/㎡,万博苑为95987元/㎡; 从物业费方面来看,一瓶小区的物业费较贵为4.95-12.00元/㎡/月,华龙美钰小区物业费次之为2.50-2.80元/㎡/月,万博苑小区物业费较便宜为1.67-2.68元/㎡/月,其中一瓶小区的物业较为出名且管理较好,保证了小区居民们的人身财产安全,华龙美钰小区和万博苑小区的物业管理一般,服务质量还有待提高。 综上所述,一瓶是一个房屋品质较好居住舒适性较高的品质小区,预算充足的终极改善型购房者可以重点关注。 |