西直门商圈位于位于北京市西城区，商圈东侧地处二环内，商圈西侧地处二环至三环之间，是西城区重要的交通枢纽商圈之一。

西直门商圈北侧为小西天商圈，南侧为阜成门商圈，西侧为车公庄商圈，东侧为新街口商圈；均是发展相对成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

西直门商圈最大的优势在于，商圈内包含三条地铁线路，以及北京北站，其中西直门地铁站作为轨交三线交汇的换乘站，还联通北京北站，能级相对较高。

西直门，别名水门，原来是北京内城的九大古城门之一，1950年西直门城楼、箭楼及瓮城曾修缮。1969年，修建地铁2号线时，西直门城楼、箭楼等被拆除，直到后来1980年西直门立交桥建成通车，该商圈交通枢纽的定位才被确立。

现在的西直门商圈内，包含有： 北京市外事学校、北京志成小学西校区、黄诚根小学、北京市第二实验小学（玉桃园分校）等。

商圈包含3条地铁线路：地铁2号线、4号线、13号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带。

2号线为内城环线，串联多个重点热门商圈，13号线直连海淀、昌平，是西二旗等产业密集商圈，进入北京东西城的必经之路。

西直门商圈内医疗、生态环境配套包含有展览路医院、北京展览馆、西外文化休闲广场等。

西直门商圈是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着西直门故址、太后仓胡同、马相胡同、玉桃园等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

其中，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，西直门商圈的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，西直门商圈所在的西城区价值认同感强，吸引了不少北京以西的购买力来此汇聚。

西直门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查西直门及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：西直门商圈的均价为10.9万/㎡，周边新街口商圈的均价为11.1万/㎡；车公庄商圈的均价为11.9万/㎡，阜成门商圈的均价12.2万/㎡，小西天的均价9.9万/㎡。西直门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，西直门商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，西直门商圈的价值已被市场充分释放。

此前西直门商圈内的北京北站，曾停运过三年时间，如今复通，成为了京包铁路和京通铁路的终点站，是北京“四主铁路枢纽”之一。

虽然已经是枢纽，但北京北站相对于其他几个火车站来说，能级还是低了一档，未来如果北京北站能够接驳向南的高速线路，那么对于商圈来说，是一大利好。

另外，根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，西直门外（二环外）也要参与到疏解非首都功能的工作中去，这一项虽然短期不会显现影响，但可以看做商圈的一个长期利空。

1、绿化率30%，小区周围以及内种有高大树木以及其他景观植被，环境舒适，居住惬意。

2、小区外立面养护较好，且翻新涂刷，整体印象较好。

3、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周，出行、休闲娱乐、上班随心所欲。

4、小区周边基本为住宅，整体环境较为安静，无过多噪音。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约2套，占全部房源的0.1%。小区目前在售均价127459元/㎡，环比下跌约0.12%。近6个月，小区整体均价在高过西直门板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格起伏较大，有涨有跌。从目前情况来看，小区单价偏高，终极改善型购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为一室一厅户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为286.9万元左右，二套首付为465.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有有54㎡的一居，53㎡-114㎡的两居、150㎡的三居，179㎡的四居，

现选择小区主力户型54㎡一室两厅和150㎡三室两厅进行分析。

冠英园楼栋排布较为奇特，什么排布都有，有南北朝向板楼，有东西向的塔楼，也有围合式的板楼，所以看起来有些混乱。

比较推荐的就是靠中心蓝色区域的板楼，这些楼栋均为南北朝向，采光、通风方面条件较好。

东南方向就是围合式板楼区，低楼层住户采光会受到影响，且私密性较差，不推荐选这块区域。

周边还有零星分布的几个塔楼，基本上都为东西朝向。

所以购房者首选蓝色区域板楼，慎重选红色区域的围合式板楼和塔楼。

西直门内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为西城区内的成熟开发板块，商业、医疗资源丰富，小区单价过高，但周边配套丰富，且所处地段优越，适合看重地段的购房者。

西直门板块为西城交通枢纽，板块内交通较为便利，小区内周边也设有地铁站和公交站，交通通勤情况比较好，适合看重通勤便利的购房者。

小区总价较高，最低价格为800万的53㎡的一居室，最高价格为1600万的六室一厅，从总价来看比较适合终极改善型购房者。

目前，西直门板块内无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于东城区天坛商圈的天坛府，以及小区西南方向的丰台板块。挑选板块内总价为比较相近的项目来对比一下，分别是：

天坛府：在售60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

葛洲坝中国府：在售540㎡及以上户型，均价115000元/㎡，总价3450万/套起。

中海甲叁號院：在售145㎡-200㎡，均价108000元/㎡，总价1600-2500万/套。

泰禾西府大院：在售172㎡-197㎡，均价128000元/㎡，总价2300-2700万/套。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，丰台区三个小区均属于终极改善住房，也算是豪宅了，预算相对充足，追求房屋品质且不着急入住的购房者可以考虑中海甲叁號院项目。其余两个项目总价较高，预算特别充足的可以考虑葛洲坝中国府和泰禾西府大院。

而天坛府位于东城区，地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

由于新旧楼盘距离较远，地段价值差距较大，故不推荐进行比较。

小区均价接近西城区二手房均价，现选取3公里范围内、房龄接近、均价与冠英园相近的金宸国际公寓和西黄城根南街一区进行比较。