天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块；

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、高品质小区。华丽整洁的外立面、楼栋内瓷砖的地面与墙面、花园式的绿化、人车分流等，提升小区整体品质。

2、全封闭式管理。严格的门禁管理以及内部的保安巡逻，时刻保持小区内部安全。

3、交通便利。距离公共交通站点近，居民出行便捷。

4、周边配套完善。商超、医疗，学校、生活休闲资源等配备齐全，生活十分便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源17套，占全部房源的1.42%。小区目前在售均价111161元/㎡，环比上涨约0.12%。近6个月，小区整体均价低于西城区在售均价，高于天宁寺商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期西城区、天宁寺商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为38㎡一室一厅户型，报价494万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为237.1万元左右，二套首付为335.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有5栋楼1196户，有63㎡-76㎡一居、63㎡-90㎡两居。

现选择主力户型63㎡一室一厅和90㎡两室一厅进行分析:

玺源台小区整体有5栋楼，但4号楼、5号楼未开售，故不选择。

2号楼西侧邻街，1号楼北侧邻近铁路线，受噪声影响较大，对声音敏感的购房者谨慎选择；

3号楼虽东侧邻街，但非主干道，车流量较小，3号楼有相对更靠近底商，比较推荐。

天宁寺板块生活品质中等偏上，各类资源都较为丰富，适合在天宁寺商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

管理严格、内部环境优质，适合看重小区整体品质的购房者。

小区距湾子地铁站约740米，对地铁出行有较高依赖度的购房者可以考虑。

小区内户型、总价跨度大，其中38㎡一房的上车价494万，非常友好；而90㎡两房的户型，上车价在1350万，适合对优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，天宁寺商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的6公里外的金融街融府、懋源·璟岳、葛洲坝中国府，以及东南方向7公里外的天坛府。

三个新房项目均为高总价小区，其中，

金融街融府在售396㎡-517㎡，总价2636万/套起；

懋源·璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府360㎡-540㎡在售，总价2800万元/套起；

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而玺源台房源最高挂牌总价在1350万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

另外，金融街融府、懋源·璟岳、葛洲坝中国府这三个新房项目与玺源台存在较大价差，故更加推荐预算充足，且不着急入住的终极改善购房者购买。

小区均价低于天宁寺商圈二手房均价，周边1公里范围内与玺源台均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与玺源台相近的蝶翠华庭、西堤红山进行比较。