陶然亭商圈位于北京市西城区,地处珠市口西大街至南二环之间,是南二环内发展较为成熟的商圈,内有四条地铁线路,是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。
陶然亭商圈北侧为宣武门商圈,南侧为右安门外商圈,西侧为白纸坊商圈,东侧为天坛商圈;均是发展较为成熟的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应明显。
陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧,5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。
步行可达的低通勤成本,帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好,细化来看,陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块,两个商圈联系紧密。
西城区学校资源较多,陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有: 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。
商圈周边1.5公里范围内,包含2条地铁线路:地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线,北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带,南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域,让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。
另外,1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地,8号线南段直达永定门外、瀛海等地;
陶然亭商圈内还包含有二环线干道,无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。
陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质,包含有健宫医院(三甲)、陶然亭公园、万寿公园等。
陶然亭是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。
商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小。
但由于商圈内有陶然亭公园存在,缓冲了商圈的整体容积率,整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内,老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元,相对于西城区其余商圈,陶然亭的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
另外,陶然亭所在的西城区价值认同感强,吸引了大量金融街商圈外溢的人群。
甚至在南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者,也对陶然亭商圈有置换动作。
陶然亭商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查陶然亭及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡,周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡;宣武门商圈的均价为13.4万/㎡,天坛商圈的均价9.3万/㎡,右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块,比价效应下,陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。
陶然亭商圈过去20年至今,城市界面与产业规划已经没有大改动,未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。
例如北京首个街道治理规划:300米见绿,500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势,就在于生态休闲设施上的丰富,预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。
从大格局上来看,包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累,整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。
但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区,以及中轴线的地理位置优势,陶然亭板块的发展下限是有保障的,至少是中心城区的平均发展水准。
未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射,作为他们的影子商圈,陶然亭商圈将获得人口溢出资源,商圈发展依然可期。
1、小区物业细心负责,能够站在业主角度考虑,保障了业主的生活品质。小区物业为北京中商和旭物业管理有限公司,物业费用为3.38-6元/月/㎡,物业费虽高,但与物业服务成正比。
2、绿化规划好,居住舒适度高。绿化率为30%,绿植平时有园林师傅养护,园林景观较多。
3、小区整体楼栋较新,楼龄小,小区所在区域非常安静,周边基本无底商,小区居住安静惬意。
4、周边公园较多,为居民提供较多休闲娱乐的场所,且历史文化氛围浓厚,天坛公园、古代建筑博物馆就在其周边2公里范围内。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约19套,占全部房源的0.02%。小区目前在售均价136955元/㎡,环比上涨约0.19%。
近6个月,小区整体均价高过西城、陶然亭商圈的在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,在5月份有一波小涨,随后又下跌了一点,但整体呈上升趋势。单价在同类型小区内不算高,但总面积过大,总价失控,基本是告别了对豪宅没有意向的购房者。
购房成本方面,总价最低为150.38㎡三室两厅户型,报价2430万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为1044.9万元左右,二套首付为1968.3万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有136㎡-187㎡的三居室、202㎡-539㎡的四居室,独栋别墅有1220㎡的户型。
现选择小区主力户型184.44㎡三室二厅和213.29㎡四室二厅进行分析,得房率约88%。
户型面积 | 184.44㎡ | 213.29㎡ |
户型图 | 共2张 | |
户型亮点 | 1、户型方正,空间大,居住舒适。 2、南北通透,卧室朝南,明卫,主卧带阳台,通风采光较好。 3、拥有4个阳台,拓展了室内空间,观景效果好。 4、南向空间开窗大,客厅可两面采光,观景效果好,居住舒适度高。 | 1、双厅设计,会客与家庭活动互不干扰。 2、南北通透布局,通风性好。 3、客厅、厨房面积大,居住舒适度高。 4、有单独的储物空间,收纳性高。 |
户型缺点 | 1、室内过道多,空间利用率偏低,功能性稍差。 2、主卧卫生间为暗卫,通风不好,次卫面积小,舒适度偏低。 3、餐客空间拐角多,不通透,客厅南向阳台偏小。 | 1、无套间设计,卧室私密感及舒适度稍差。 2、功能空间分布不合理,楼下卫生间太小,楼上偏大,侵占了卧室空间。 |
小区整体为南北朝向,采用排列式的建筑布局,外围用绿植遮挡,为小区内部营造私密的环境;另外这样的布局也有利于楼栋内采光和小区内景观的布置。
整个小区采光均匀,周围无太多遮挡。
东边一列有六栋别墅,旁边就是学校和博物馆。
陶然亭板块生活品质中等偏上,生态休闲资源丰富,小区内户型、总价普遍偏高。
小区距离1.5公里内,可以到达两座南北向地铁站,适合对通勤有要求的购房者;
小区西侧毗邻陶然亭公园,东侧毗邻先农坛,生态休闲资源优质,适合家中有老人、小孩的购房者购买。
户型方面,150.38㎡户型的上车价为2430万,适合品质改善人群考虑;
最大的538.59㎡户型上车价为6998万,适合对稀缺资源、优质自住敏感的购房者考虑。
目前,陶然亭板块内无新房在售,朱雀门小区内也无新房在售。目前距离小区最近的新房是位于天坛区域的城建天坛府。
天坛府(东城天坛):均价130000元/㎡,总价780万-1755万。
还有就是东南方向的7公里外的首开璞瑅公馆、合生东三金茂府、元熙化府。
开璞瑅公馆只有一种在售户型,为236㎡四居的户型,均价为10600元/㎡,总价2500万/套起;
元熙华府在售121㎡-146㎡三居室的户型,均价为87000元/㎡,总价在1113万/套起;
合生东三金茂府包含125㎡-195㎡三居室-四居室,均价为11000元/㎡,总价1900万/套起。
而朱雀门房源最低挂牌总价在2430万元/套。几个项目中区位较好的是朱雀门家苑以及天坛府,天坛府有较小户型,但数量少需求大,买到的可能性相对较低。另外,天坛府户型稍差,预算充足的可以优先考虑朱雀门家苑。
小区均价高于陶然亭板块二手房均价,周边1公里范围内与朱雀门家苑均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与朱雀门家苑相近的一瓶、中海紫御公馆进行比较。
小区名称 | 朱雀门家苑 | 一瓶 | 中海紫御公馆 |
位置 | 西城陶然亭 | 西城陶然亭 | 东城永定门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 136955元/㎡ | 135962元/㎡ | 108792元/㎡ |
交房时间 | 2004年-2016年 | 2006年-2009年 | 2010年 |
户型面积 | 136㎡-1220㎡三居—四居及以上 | 116㎡-369㎡两居—四居以上 | 61-207㎡一居—四居及以上 |
物业 | 北京中商和旭物业管理有限公司 | 北京戴德梁行物业管理有限公司 | 北京中海物业管理有限公司 |
物业费 | 3.38-6.00元/㎡/月 | 4.95-12.00元/㎡/月 | 3.20-6.00元/㎡/月 |
停车费 | 1000元/月 | 650元/月 | 450元/月 |
优点 | 1、小区绿化率30%,多层次园林景观,绿化保养好 2、品质高端,有板楼和别墅。 3、周边配套齐全,500米内有2个大型超市和1个菜市场。 | 1、物业服务品质好,门禁严格。 2、周边配套完善,生活便利,500米内有三个大型超市。 3、紧邻陶然亭公园,环境优美,生活惬意。 | 1、周边配套完善,生活便利,300米内有三个超市,600米处有一个大型购物商场。 2、楼龄小,有小户型,总价段不高。 3、小区卫生情况较好,物业认真负责。 |
缺点 | 1、人车不分流,容易发生安全事故。 2、户型过大,总价失控 3、豪宅产品落后时代,不符合年轻人审美 | 1、户型不规整,后期改造难度大。 2、交通配套不是那么方便,居民出行体验降低。 3、紧邻陶然亭公园,游客较多,比较嘈杂 | 1、容积率3.25,小区内有些拥挤 2、周边环境一般,没有大型公园。 3、建筑质量一般,隔音差,居住体验较差。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。 虽然三个小区均地处配套成熟区,但朱雀门小区的整体品质是三个小区内最好的。 小区内部情况来看,朱雀门小区的整体舒适度算是三个小区内比较好的; 绿化方面,30%虽然刚达及格线,但绿化规划相当不错,物管方面,三家物业公司没有明显区别,物管都很严格,物管费相差不大; 停车方面,朱雀门停车费最高,但停车位也是真的充足,小区旁边有专门的停车场,小区内部也有地下停车库,相对于其他两个小区还是略胜一筹。 综上,朱雀门整体情况要优于周边价位相近小区。 |