陶然亭商圈位于北京市西城区,地处珠市口西大街至南二环之间,是南二环内发展较为成熟的商圈,内有四条地铁线路,是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。
陶然亭商圈北侧为宣武门商圈,南侧为右安门外商圈,西侧为白纸坊商圈,东侧为天坛商圈;均是发展较为成熟的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应明显。
陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧,5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。
步行可达的低通勤成本,帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好,细化来看,陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块,两个商圈联系紧密。
西城区学校资源较多,陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有: 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。
商圈周边1.5公里范围内,包含2条地铁线路:地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线,北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带,南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域,让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。
另外,1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地,8号线南段直达永定门外、瀛海等地;
陶然亭商圈内还包含有二环线干道,无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。
陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质,包含有健宫医院(三甲)、陶然亭公园、万寿公园等。
陶然亭是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。
商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小。
但由于商圈内有陶然亭公园存在,缓冲了商圈的整体容积率,整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内,老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元,相对于西城区其余商圈,陶然亭的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
另外,陶然亭所在的西城区价值认同感强,吸引了大量金融街商圈外溢的人群。
甚至在南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者,也对陶然亭商圈有置换动作。
陶然亭商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查陶然亭及周边5公里商圈,近5年均无无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡,周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡;宣武门商圈的均价为13.4万/㎡,天坛商圈的均价9.3万/㎡,右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块,比价效应下,陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。
陶然亭商圈过去20年至今,城市界面与产业规划已经没有大改动,未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。
例如北京首个街道治理规划:300米见绿,500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势,就在于生态休闲设施上的丰富,预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。
从大格局上来看,包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累,整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。
但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区,以及中轴线的地理位置优势,陶然亭板块的发展下限是有保障的,至少是中心城区的平均发展水准。
未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射,作为他们的影子商圈,陶然亭商圈将获得人口溢出资源,商圈发展依然可期。
1、内部休闲娱乐设施完善。小区内部会所、网球场、健身房对居民开放,可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。
2、环境优美,居住惬意。绿化率超过45%,种植有各类植物,另外还有小型人工湖,共同构造出多层次的园林景观。
3、小区外立面观感较好,整体建筑风格为欧式风格,显得较为大气,且外立面涂料颜色为暖色调,家的感觉浓厚。
4、周边配套成熟,居民生活方便。地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周,出行、购物、休闲娱乐随心所欲。
通过幸福里app查询,截至2021年7月24,小区在售房源约14套,占全部房源的0.5%。小区目前在售均价104879元/㎡,环比上涨约0.75%。近6个月,小区整体均价略低于西城区区、陶然亭圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,涨幅相同于西城区、陶然亭商圈涨幅;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为73.34㎡三室一厅户型,报价940万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为699.4万元左右,二套首付为793.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有70㎡-73㎡的一居、78㎡-131㎡的两居、130㎡-163㎡的三居和182㎡-302㎡的四居,其中一居、两居、三居主要分布1号楼-10号楼以及12号楼,四居主要分布在3号楼、10号楼和11号楼。
小区的主力户型有131.3㎡两室一厅和91.75㎡两室一厅,该两种户型存量较多,故对比分析。
户型面积 | 131.3㎡ | 91.75㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、户型整体较为方正,面积浪费较少 2、户型内有两间房朝南,采光较为充足 3、动静分离,隐私有保障 | 1、卧室朝南且有开窗,采光较好,其中卧室A更是两面开窗,采光好 2、客厅较为完整,面积浪费较少 3、客厅带阳台,便于收纳和晾晒衣物 |
户型缺点 | 1、卧室B在北侧,且开窗朝西,采光较差 2、卫生间A为暗卫,采光较差 3、储物间较小,存放物品不够便捷 | 1、卫生间为暗卫,采光较差 2、户型整体不方正,存在面积浪费 3、厨房存在异状区域,存在面积浪费 |
小区分为13栋楼,建筑形式为板塔结合式。
其中,1号、3号、5号、8号、9号、11号楼临近主干道,可能会有噪音污染现象,所以为楼栋选择的末选项。
2号、4号、6号、7号、10号虽也临近街道,但为非主干道,噪音污染较小,且距离小区内的中心花园较近,所以为楼栋选择的首选项。
12号、13号楼临近非主干道,噪音污染较小,但12号楼和13号楼没有中心花园,绿化较少,所以为楼栋选择的次选项。
陶然亭板块生活品质中等偏上,生态休闲资源丰富,小区内户型、总价跨度大、距离小区2公里范围内包含地铁4号线、14号线,适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。
其中73.34㎡三室一厅的上车价940万,对刚需购房者较为友好。而91.75㎡的两室一厅上车价为1135万元,推荐刚需改善,养老自住的刚需改善购房者考虑。
尤其推荐在金融街商圈工作但预算有限的购房者购买。
目前,陶然亭商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。
两个新房项目均为大面积、高总价小区,其中,懋源·璟岳在售465㎡及以上户型,总价6500万元/套起;葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型,总价2000万元/套起,二华龙美钰截至2021年7月最高挂牌总价在710万元/套。预算充足,且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。
选取清芷园小区一公里内,单价较为接近的的华龙美钰小区和万博苑小区来进行比较。
小区名称 | 清芷园 | 万博苑 | 华龙美钰 |
位置 | 西城区陶然亭 | 西城区陶然亭 | 西城区陶然亭 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 104879元/㎡ | 95987元/㎡ | 112109元/㎡ |
交房时间 | 2000年-2010年 | 1999年-2000年 | 2011年-2013年 |
户型面积 | 70㎡-302㎡一居室-四居室 | 87.37㎡-221.9㎡两居室-五居室 | 63.93㎡两居室 |
物业 | 广州市三原物业管理有限公司北京第一分公司 | 乐生活(北京)智慧社区投资发展有限责任公司 | 北京喜莱达物业管理有限公司 |
物业费 | 2.54-3.11元/㎡/月 | 1.67-2.68元/㎡/月 | 2.50-2.80元/㎡/月 |
停车费 | 地上:450元/月/位 地下:1000元/月/位 | 地上:150元/月/位 地下:450元/月/位 | 600元/月/位 |
优点 | 1、小区内部配套设施完善,有网球场、儿童乐园等 2、小区绿化较好,植被种类较多 3、小区周边配套完善,有电影院、购物中心等 | 1、小区内配套设施完善,有健身房、宾馆等 2、小区安保严格,生人进小区会有问询 3、周边配套完善,有电影院、大卖场,业态丰富 | 1、小区内部配套设施较好,有健身器材,儿童游乐场 2、房龄较新,整体观感较好 3、周边配套完善,餐馆、商场一应俱全 |
缺点 | 1、小区没有人车分流 2、小区物业管理一般 3、小区临近北京市刑总大楼 | 1、物业管理一般 2、小区车位紧张 3、户型面积较大,总价较高 | 1、物业管理一般 2、小区紧邻北京市刑总大楼 3、小区南侧临近南二环主干道,噪音污染较大 |
分析 | 上述三个小区的挂牌均价华龙美钰最高,为112109元/㎡;清芷园次之,为104879元/㎡;万博苑为95987元/㎡。虽然三个小区均地处陶然亭配套成熟区,但清芷园小区距离地铁、商场的距离是三个小区里最近的。绿化方面,清芷园较高位49%;华龙美钰绿化率次之为35%;万博苑绿化率为30%,清芷园绿化率相对于另外两个小区是较为突出的。小区物业方面,清芷园小区的物业费较贵;华龙美钰的小区物业费次之,万博苑较便宜。停车方面,华龙美钰车位比为1:1.1;清芷园车位比为1:1;万博苑车位比为1:1。清芷园车位相对于另外两个小区是中规中矩的。 综上所述,清芷园算是一个品质较为优良的小区,是比较值得入手的。 |