德胜门商圈位于北京市西城区,地处北四环与北二环之间。
德胜门商圈相对特殊,它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈,而即便是商圈的地理位置跨度较大,德胜门商圈15.4万/㎡的均价,仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。
原因在于,德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源,教育、医疗、商业资源同样非常强势,这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能,使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。
德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈,南侧为新街口,西侧为小西天、马甸商圈,北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟,但资源汇集情况均不如德胜门。
德胜门商圈,得名于商圈南侧的德胜门城楼,沿城楼向北的德胜门外大街,于2002年下半年完成改造并通车。
德外大街改造完成后,沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造,逐步建成了大约22万㎡的住宅群落,土地利用率明显变高。
这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。
现在的德胜门商圈南侧,包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施,还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。
商圈北侧,包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施,商圈内沿德外大道西侧,有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼,高附加值企业云集。
商圈最东侧,还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。
德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成,商圈内住宅建成年代跨度大,单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡,总价区间集中在1100万元左右,主要吸引在商圈内工作,以及对地段有要求的购房者。
德胜门商圈内土地开发程度较高,商圈内近5年均无地块供应和成交。
据查,临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。
2018年11月,北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
2019年12月,紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块,成交楼面价23146元/㎡。
两处地块均为商办用地,且均未开工,所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。
但据幸福里APP得知,截止2021年7月,商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块,结合政策与比价效应分析,德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。
德胜门商圈的发展起步相对较晚,但时至今日土地开发也已经趋近饱和,商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。
唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体,以及轨交线路分布于商圈边缘,但结合德胜门商圈的区位来看,谈及大规模的重点规划、建设,已无可能。
目前德胜门商圈的规划方向,倾向于环境治理、营商环境的打造,这些片区软价值的升级,已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。
1、小区绿化好环境优美,出门即是公园,空气清新,居住舒适。
2、小区内部配套设施较完善,日常基础生活休闲能得到满足。
3、外部配套齐全 ,小区周边超市、商场、购物中心及美食街样样俱全,生活便利不操心。
4、通勤路线优越,距离公交地铁都较近,出行快人一步,可节省通勤时间。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,裕中西里在售房源26套,占全部房源的0.01%。小区目前在售均价149080元/㎡,与上月持平。近6个月,小区整体均价高于西城均价,但低于德胜门商圈的均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格总体向上,今年4月出现向上波动,而后回归正常均价;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为44.8㎡一厅一室户型,报价766万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为293万元左右,二套首付为474.9万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有45㎡-53㎡的一居、58㎡-74㎡的二居、68㎡-89㎡的三居。
现选择小区主力户型65.00㎡两室一厅和66.10㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 65.00㎡ | 66.10㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、户型较方正,整体利用率高。 2、卧室面积相对较大,起居舒适。 3、房间带朝南阳台,通风透光佳。 | 1、卧室A带朝南阳台,方便晾晒。 2、双卧室设计,空间利用率高,功能性强。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风。 2、客厅面积较小,待客不便。 3、客厅被厨房卫生间包围,容易产生异味。 | 1、房间A被厨房卫生间包围,容易产生异味。 2、客厅面积较小,待客不便。 3、户型狭长,影响采光。 |
裕中西里整体包含20栋塔楼,以及20栋板楼。
其中塔楼的部分户型朝向为东南,日常通风光照条件会受到影响;小区东南侧楼栋临街,楼下车流人流繁华,会有噪音影响,不太推荐。
小区东侧临街板楼会受到噪音影响,不太推荐。
小区内其余南北向板楼,以及靠近小区中心花园位置的楼栋,是最优选,较为推荐。
德胜门板块生活品质较高,生态休闲资源丰富,商业资源齐全,交通枢纽作用明显,小区一公里内有地铁和公交,通勤快人一步。小区整体属于高功能自住需求场景,适用于周边配套设施,生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者;周边企业商场、生态、交通资源比较完善;
其中,最小户型44.8㎡一厅一室,总价最低,上车价为800万元;86.9㎡的三室一厅的户型上车价在1149万元,适合对稀缺资源、周边配套有追求的购房者考虑。
推荐望京等三环外板块的对通勤,或交通和周边配套有追求的家庭式购房者买入置。
目前,德胜门商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟,没有新房项目出售。
据幸福里APP得知,裕中西里在售户型总价段为800-1400万元/套起,总价对比全北京在售新盘来看,距离德胜门商圈最近的新房项目,是东城区天坛商圈的天坛府,位于裕中西里东南方向17公里,其包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万。
与裕中西里预算接近,若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求,追求居住品质的购房人群可以考虑此楼盘。
其余在售新盘还有:
丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖,940万元/套起;
石景山古城板块的中海寰宇天下,920万元/套起;
昌平兴寿镇板块的凯德麓语,850万元/套起;
以上新房均位于郊环板块,对地段优良认同不敏感,追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。
小区均价高于西城区均价,周边2公里范围内与裕中西里均价相近的小区不多,现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与裕中西里相近的裕中东里、裕民东里进行比较。
小区名称 | 裕中西里 | 裕中东里 | 裕民东里 |
位置 | 德胜门 | 德胜门 | 安贞 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 141197元/㎡ | 153360元/㎡ | 89793元/㎡ |
交房时间 | 1979年-1993年 | 1980-1998年 | 1988年-1994年 |
户型面积 | 45㎡-89㎡一居室—三居室 | 42㎡-96㎡两居室 | 38㎡-63.74㎡一居室—三居室 |
物业 | 北京西开华辰物业管理有限公司 | 单位自管物业 | 单位自管物业 |
物业费 | 0.63-2.35元/㎡/月 | 0.50-2.47元/㎡/月 | 2.29元/㎡/月 |
停车费 | 150元/月/位 | 150元/月/位 | 150元/月/位 |
优点 | 1、绿化好,空气清新 2、内外配套齐全,生活便利 3、通勤路线优越 | 1、容积率2.8,居住密度相对较低 2、交通便利,出行快人一步 3、内外配套齐全,生活便利 | 1、楼间距大,居住舒心 2、内外配套齐全 3、通勤路线优越,出行方便 |
缺点 | 1、房龄老,设施未维护 2、室内隔音差,影响休息 3、楼内环境令人堪忧 | 1、房龄较老,设施未维护 2、塔楼结构,一梯多户 3、绿化率10%,绿化率较低 | 1、绿化率5%,绿化率低 2、室内隔音差 3、车位紧张,出行不便 |
分析 | 三个小区属德胜门及邻近的安贞板块,商业、企业、学校等重点资源的分布也较为相似; 三个小区从住房结构来看,均以塔楼架构为主,一梯多户居住体验不佳; 三个小区从环境来看,裕中西里绿化最佳,周边配套较齐全; 综合评定下,现阶段三个小区中,裕中西里的性价比、交通配套状况更为突出。 |