天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块；

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、内部配套设施完善。小区内有游泳馆、体育馆、中心花园等，生活体验感较强，小区内生活气氛浓厚。

2、周边配套成熟，居民生活方便。底商、学校围绕在四周，购物、学习随心所欲。

3、小区临近地铁7号线，还有在建的地铁16号线，日常出行便利。

4、小区门禁严格、内部环境优美，居住舒适度相对较高。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约72套，占全部房源的1.27%。小区目前在售均价130794元/㎡，环比上月上涨约0.82%。

近6个月，小区整体均价高于西城陶然亭商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格升势明显；从目前情况来看，小区价格较为不稳，有待观望，等待价格平稳后入手。

购房成本方面，总价最低为22㎡一室0厅户型，报价387万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为148.1万元左右，二套首付为240万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有22㎡-62㎡的一居、37㎡-54㎡的两居、144㎡-169㎡的三居，小区1号楼-6号楼以两居或三居为主，7号楼-8号楼以开间为主，9号楼-13号楼以开间和复式为主，14号楼以大开间和5.2米挑高复式为主，15号楼-17号楼以5.2米挑高复式为主。

小区的主力户型有22㎡一室0厅和50.45㎡两室一厅，该两种户型存量较多，故进行分析。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；4、7号楼位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择4、7号楼。

小区1号楼临近南部街道，西侧5号楼、6号楼部分邻东街，北侧10、12号楼邻街，会有一定的噪音污染情况。

5、6号楼，西侧正在建设地铁16号线，噪音和灰尘会很大，购房者需要重点关注。

天宁寺板块生活品质中等偏上，文化遗产资源丰富，小区内户型、总价普遍偏高。

小区1公里范围内有三个地铁站入口，适合对通勤有较高要求的刚需人群考虑。

户型方面，一房22㎡一居室的上车价为387万，适合刚需人群。

最大户型156.46㎡的二居室，上车价1670万，推荐对于交通配套、教育环境有要求的人群可以考虑。

目前，天宁寺商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府和保利和光逸镜。

三个个新房项目均为大面积、较高总价小区，其中，懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起；保利和光逸镜在售187㎡及以上的户型，总价1820万元/套起；荣丰2008最高售价的为156.46㎡户型，总价1670万元/套起。

建议预算不足的人群且想要通勤便利的人群选择购买荣丰2008。

小区均价低于陶然亭商圈二手房均价，周边1公里范围内与荣丰2008均价相近的小区不多，现选取临近板块内、房龄接近、均价与荣丰2008相近的长安兴融中心和金宸国际公寓进行比较。