前门商圈位于北京市东城区,地处二环以内,内有三条地铁线路汇聚,是南二环内的重点热门商圈。
商圈北侧为王府井商圈,南侧为天坛商圈,西侧为和平门商圈,东侧为崇文门商圈;商圈四周均是成熟板块,且侧重各有不同,它们之间功能分区明确,联动效应极强。
前门商圈位于北京中轴线南段偏东,紧邻天安门、故宫、天坛等名胜古迹,商圈内三分之一面积为前门大街商业街,人流量极大。
上世纪90年代,前门商圈曾一度陷入衰败,随着周边王府井、东单商圈的崛起,前门商圈渐渐被人遗忘,但随着2007年5月开始的大规模修缮整治,时至今日,前门商圈已经重回“环天安门商圈”中的优势地位。
现在的前门商圈内,包含3条地铁线路:地铁2号线、5号线、7号线。其中东西走向的2号线是高能级地铁线,线路虽短,但站点串联西单、朝阳门、金融街等多个热点商圈。5号线为南北走向,一站直连东单商圈,南北走向的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。
另外,前门商圈包含有: 前门小学、北京市前门外国语学校、北京市九十六中学、前门幼儿园等学校。
前门商圈是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着石棣会馆、颜料会馆、贵州会馆、鸿庆楼旧址、柳祖祠、粤东会馆旧址等著名地点。
商圈内医疗、生态休闲配套包括:北京同仁堂中医医院(二甲)、北京国龙中医医院、三里河公园。除了前门大街这类景点级的购物街,商圈内还包括新世界百货这个东城区的重量级商业综合体。
前门商圈内,小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度中等。
其中,商圈南侧的老公房,门槛价480-878万元、商圈偏北的次新房门槛价320-2700万元,相对于东城区其余商圈,前门商圈的总价跨度较大,可以满足各种置业需求,主要吸引南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的东城区购房者。
前门商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查前门商圈及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:前门商圈的均价为10.4万/㎡,周边崇文门商圈的均价为11.2万/㎡;王府井商圈的均价为13.0万/㎡,和平门外的均价12.5万/㎡,天坛商圈的均价9.5万/㎡。前门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。
由此可见,前门商圈属于东城区内价值较低的板块,比价效应下,前门商圈的价值还未被市场充分释放。
作为围绕天安门存在的,为数不多的几个商圈之一,前门商圈的发展规划早已十分清晰,未来出现大规模建设、规划的可能性微乎其微。
但值得注意的是,商圈偏南侧靠近天坛公园区域存在成片的老旧小区,此处如果未来涉及旧改、危改,将会有效提振商圈的均价。虽然目前商圈南侧还未见旧改、危改动作,但不妨看做一个长期的利好预期。
1.小区环境比较好,小区30%的绿化率是大于大部分东城区的小区的,绿树成荫的小区会让大家让心情都会好起来。
2.小区内的内部设施也是较为完善的,老人在闲暇时光也能有地方放松,对老人来说确实较为不错。
3.小区周边,银行、医院、超市,无一不有,对小区内居民的日常还有基本服务都是可以满足的。
4.地理位置不错,小区西边为天坛公园,且600米处有地铁、公交,不管是小区周边的生态、交通都是比较不错的。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约4套。小区目前在售均价90048元/㎡,环比上涨约0.58%。近6个月,小区整体均价低于东城区,但高于天坛在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,涨幅平均来说和天坛、东城区的涨幅接近;从目前情况来看,小区价格稳定上涨,适合入手。
购房成本方面,总价最低为52㎡一室一厅户型,报价385万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为147.2万元左右,二套首付为238.7万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型有34㎡的一居室,48.64㎡-49.03㎡的二居室。主力户型为49.03㎡的两室一厅和48.64㎡的两室一厅。
户型面积 | 49.03㎡ | 48.64㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.卧室A接阳台,采光好、方便晾晒 2.A、B卧室面积较大,居住体验好 3.全明格局,功能性强 | 1.A、B两个卧室朝南,采光都不错 2.房型方正,浪费面积少 3. A、B卧室都大,居住体验较好 |
户型缺点 | 1.客厅过小,不方便会客 2.卫生间面积小,且没有进行干湿分离,使用不方便 3.房型不方正,有面积浪费 | 1.客厅过小,不方便日常生活和会客 2.客厅、卫生间开窗直通厨房,三个空间容易出现串味 3.门厅面积过大且使用率低,存在面积浪费 |
小区东侧靠道路的楼栋是车流量较为高的噪音程度较大,所以对小区居民日常起居是会一定影响的。
小区北侧就是天坛东里北区,经了解北区的整体环境且生活范围较差,故相关楼栋不太推荐。
小区西侧就是天坛公园,环境和安静度都是较为完美的,而且小区西侧整体绿化好于中、东两侧。
综上所述,建议大家首选11、12号楼。
小区出门600米不仅有公交还有地铁,小区便利的交通,基本覆盖整个前门的交通配套,适合在前门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。
周边商场、生活、交通、生态都比较齐全,例如天坛公园就在小区西部500米处不到的位置,适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。
小区的上车价是低于东城较多的,对于刚需购房者来说不会有太大的压力,改善就更加轻松了。
目前,天坛商圈没有售卖新房,目前距离小区最近的新房项目是位于小区天坛府。还有东南方向的5公里内的首开璞瑅公馆、合生东三金茂府、元熙化府。
开璞瑅公馆只有一种在售户型,为236㎡四居的户型,均价为10600元/㎡,总价2500万/套起;
天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万;
元熙华府在售121㎡-146㎡三居室的户型,均价为87000元/㎡,总价在1113万/套起;
合生东三金茂府包含125㎡-195㎡三居室-四居室,均价为11000元/㎡,总价1900万/套起。
建议喜欢大户型且对品质要求高的购房者多关注丽都悦府,喜欢中等户型且对生活配置要求不严格的建议考虑合金东三金茂府、元熙华府。
天坛府地理位置优越,适合对通勤有较高要求,而且追求生活品质的购房者,不过预计小户型在售不多,而且比较抢手。
小区均价高于前门商圈二手房均价,因为周边1公里范围内没有有均价相近、房龄接近、预算相似的小区,所以将范围扩大到2公里外,有鸿运花园和天坛东里南区,所以取它们两个小区对比来和天坛东里中区对比。
小区名称 | 天坛东里中区 | 鸿运花园小区 | 天坛东里南区 |
位置 | 东城区天坛东路 | 东城 龙潭湖 | 东城区天坛东路 |
住宅性质 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房 | 商品房/单位集体自建房 |
售价 | 90048元/㎡ | 86669元/㎡ | 87340元/㎡ |
交房时间 | 1970年-1993年 | 1996年 | 1970年-1998年 |
户型 | 34㎡ 一居室 48.64㎡-49.03㎡ 二居室 | 164㎡-169㎡ 三居室 298㎡ 四居室 | 40㎡ 一居室 51㎡ 二居室 64㎡-68㎡ 三居室 |
物业 | 单位自管物业 | 北京鸿运物业管理有限公司 | 单位自管物业 |
物业费 | 0.5元/㎡/月 | 3.20元/㎡/月 | 1.6元/㎡/月 |
停车费 | 150元/位/月 | 300元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、30%的绿化率,小区绿化较好 2、内部设施较为完善 3、地理位置优越,交通、生态等,方便居民出行、游玩等 | 1、绿化率30%,绿化率较高 2、内外配套齐全,方便娱乐、生活 3、门禁严格,安全有保障 | 1、小区生活氛围好,有韵味,居住感强 2、小区内休闲设施不错,有一个大广场,居民居住体验好 3、交通方便,出行便利 |
缺点 | 1、小区楼道环境差,影响居民居住体验 2、小区没有门禁,安全没有保障 3、人车未分流,对小区内部安全有威胁 | 1、交通不是很方便,出行不便利 2、塔楼结构,部分户型采光不好 3、一梯多户,出行不便 | 1、小区为设立门禁和安保,不足以保障居民安全 2、小区停车位不足,让有车的人难停车 3、小区没有做人车分流,难以保障居民安全 |
分析 | 总体来说三个小区的地理位置,周边配套,建造年代都没有太大差距。小区的价位总体差距也没有太大,但居民在小区后续的支出很明显是天坛东里中区占优势,且在交通、生态上天坛东里中区更胜一筹,小区内的生活气氛天坛东里中区和天坛东里南区整体都高于鸿运花园。 综上所述,经过对生活、宜居、地理各方面的综合对比发现,天坛东里中区和另外两个小区的对比下是有绿化、环境等优势的。更建议了解天坛东里中区。 |