广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、小区容积率为1.9，居住密度低，居民的居住体验较好。

2、邻里关系融洽，相互之间会互帮互助，生活氛围浓厚。

3、小区内部设施齐全，健身器材、棋牌室、小吃店都有，居民的日常生活体验较好。

4、周边配套完善，地铁站、超市、诊所、饭店、菜市场等设施齐全，日常生活较便利。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有3套，在售均价94797元/㎡，对比上月上涨约0.30%。从这近6个月的数据来看，本小区整体均价高于广渠门商圈，低于东城区均价。

图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升，涨幅低于广渠门商圈，高于东城区。从目前情况来看，小区的价格还是有比较平稳的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为53㎡的两室一厅户型，报价490万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付是196万元，二套首付是392万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有40㎡的一居、55㎡-57㎡的二居，70㎡的三居。

小区主力户型是55㎡的两室一厅、57㎡的两室一厅，该两种户型存量较多，故分析对比。

小区共有14栋楼，分别是1-13号楼和甲2号楼。

小区东侧的3、7、10、11号楼临近火车轨道，存在噪音污染。

4、5、8、11、12、13号楼临近主干路，存在噪音污染。

东西朝向的3、5、10号楼采光与通透性较差。

位于中心位置的6、9号楼和南侧的1、2、甲2号楼环境相对较安静，并且是南北朝向，采光与通透性较好，建议选择。

小区位于广渠门商圈，适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区绿化环境优美，生活氛围浓厚，对小区品质有要求的购房人群可以考虑。

小区周边配套完善，内部设施齐全，看重生活配套的购房人群可以考虑。

小区距离最近的地铁站1.2公里，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区有53㎡-57㎡的两居室，上车价为490万-600万元，暂无大户型，适合刚需上车人群。

截止2021年8月，小区均价94797元/㎡，有53㎡-57㎡的二居室户型，总价490万-600万。

广渠门商圈目前暂无新房在售。距离广渠门商圈最近的新房项目，是小区东北侧4公里内的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，总价780万-1755万元。

4公里外，8公里内的的新房有：元熙华府、北京金茂府二期、柏林郡。

宋家庄板块的元熙华府，有121㎡-146㎡的三居室户型，总价1113万-1300万元；

宋家庄板块的北京金茂府二期，有75㎡-161㎡的三居室-四居室户型，总价760万-2428万元；

小红门板块的柏林郡，有97㎡-161㎡的二居室-三居室户型，总价720万-1250万元。

四个新房项目都是面积在60㎡以上，总价在700万以上的户型，适合优质自住人群，若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

截止2021年8月，幸福南里均价高于广渠门商圈二手房均价，我们以房龄、均价、地理位置作为依据，选取安化北里、光明楼小区进行比较。