前门商圈位于北京市东城区,地处二环以内,内有三条地铁线路汇聚,是南二环内的重点热门商圈。
商圈北侧为王府井商圈,南侧为天坛商圈,西侧为和平门商圈,东侧为崇文门商圈;商圈四周均是成熟板块,且侧重各有不同,它们之间功能分区明确,联动效应极强。
前门商圈位于北京中轴线南段偏东,紧邻天安门、故宫、天坛等名胜古迹,商圈内三分之一面积为前门大街商业街,人流量极大。
上世纪90年代,前门商圈曾一度陷入衰败,随着周边王府井、东单商圈的崛起,前门商圈渐渐被人遗忘,但随着2007年5月开始的大规模修缮整治,时至今日,前门商圈已经重回“环天安门商圈”中的优势地位。
现在的前门商圈内,包含3条地铁线路:地铁2号线、5号线、7号线。其中东西走向的2号线是高能级地铁线,线路虽短,但站点串联西单、朝阳门、金融街等多个热点商圈。5号线为南北走向,一站直连东单商圈,南北走向的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。
另外,前门商圈包含有: 前门小学、北京市前门外国语学校、北京市九十六中学、前门幼儿园等学校。
前门商圈是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着石棣会馆、颜料会馆、贵州会馆、鸿庆楼旧址、柳祖祠、粤东会馆旧址等著名地点。
商圈内医疗、生态休闲配套包括:北京同仁堂中医医院(二甲)、北京国龙中医医院、三里河公园。除了前门大街这类景点级的购物街,商圈内还包括新世界百货这个东城区的重量级商业综合体。
前门商圈内,小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度中等。
其中,商圈南侧的老公房,门槛价480-878万元、商圈偏北的次新房门槛价320-2700万元,相对于东城区其余商圈,前门商圈的总价跨度较大,可以满足各种置业需求,主要吸引南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的东城区购房者。
前门商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查前门商圈及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:前门商圈的均价为10.4万/㎡,周边崇文门商圈的均价为11.2万/㎡;王府井商圈的均价为13.0万/㎡,和平门外的均价12.5万/㎡,天坛商圈的均价9.5万/㎡。前门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。
由此可见,前门商圈属于东城区内价值较低的板块,比价效应下,前门商圈的价值还未被市场充分释放。
作为围绕天安门存在的,为数不多的几个商圈之一,前门商圈的发展规划早已十分清晰,未来出现大规模建设、规划的可能性微乎其微。
但值得注意的是,商圈偏南侧靠近天坛公园区域存在成片的老旧小区,此处如果未来涉及旧改、危改,将会有效提振商圈的均价。虽然目前商圈南侧还未见旧改、危改动作,但不妨看做一个长期的利好预期。
1.小区内有老胡同,看起来韵味十足,且小区整体生活氛围较好。
2.小区内部设施比较齐全,儿童娱乐设施、健身器械、长椅凉亭等设施都有,居民生活体验好。
3.周边地铁和公交站点较多,出行便利,上班族通勤效率高,交通通达性高。
4.西临天坛公园,小区居民游玩的地方很近,大家出行游玩便利。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约6套。小区目前在售均价87640元/㎡,环比上涨约5.16%。近6个月,小区整体均价在低于天坛、东城在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,总体小增长;从目前情况来看,小区价格稳定上涨,适合入手。
购房成本方面,总价最低为50.9㎡两室零厅户型,总价490万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为187.4万元左右,二套首付为303.8万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有40.36㎡的一居室,50.9㎡的二居室和64㎡-68㎡的三居室,得房率高。
小区主力户型为40.36㎡的一室一厅和50.9㎡的两室一厅。
户型面积 | 40.36㎡ | 50.9㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.卧室较大,居住体验良好 2.卧室为坐南朝北且接阳台,卧室采光充足 3.厨房有窗户,使用时通风方便,采光良好 | 1.卧室A外接阳台,通风、采光优良,方便晾晒 2.两个卧室都较大,居住体验良好 3.橱柜为L型橱柜,厨房面积利用率高 |
户型缺点 | 1.卫生间为暗卫,通风不好 2.客厅过小卧室过大,不符合设计 3.房型不方正,有面积浪费 | 1.房型不方正,会有面积浪费 2.卫生间为暗卫且面积过小,使用不方便 3.没有客厅的存在,会客和平时使用不方便 |
1、2号楼都是临街的且该街道为玉蜓路,是一条车流量、人流量都多的街道,会比较吵闹,居住体验的话会低于另外几个楼。
3号楼的朝向对比于4、5号楼,它为东西朝向总体是不如4、5号楼的南北朝向的,采光可能会略差于它们,且三号楼被4、5夹在中间,采光会被它们给挡住。
4号楼的绿化在卫星地图上确实赶不上5号楼,虽然五号楼临街会吵一点,但是永定门东街是一条车流量、人流量都较少的街道,所以整体上没有太大影响,而且5号楼小区居民离南1门更近,出行便利度是高于4号楼的。
综上所述,建议多了解5号楼,5号楼整体位置好于天坛东里南区别的楼栋。
小区内有老胡同,且老人较多,大家都比较喜欢谈笑风生。对喜欢老北京的人,对生活氛围要求比较高,较看重生活态度的购房者是会是一个不错的选择。
小区便利的交通,基本覆盖整个前门的交通配套,出行的方便让上班族上下班都会略微轻松。适合在前门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。
周边商场、生活、交通、生态都比较齐全,周边24小时超市、多点超市等等,又例如天坛公园就在小区西部500米处不到的位置,适合对生活配套、周边生态完备程度有较高要求的购房群体
小区均价是低于天坛、东城区的,小区整体价格也是大部分购房者可以接受的范围,价格较低,对刚需购房者会比较友好。
目前,天坛商圈没有售卖新房,目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的5公里内的首开璞瑅公馆、合生东三金茂府、元熙化府和东城区天坛商圈的天坛府。
开璞瑅公馆只有一种在售户型,为236㎡四居的户型,均价为10600元/㎡,总价2500万/套起;
天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万;
元熙华府在售121㎡-146㎡三居室的户型,均价为87000元/㎡,总价在1113万/套起;
合生东三金茂府包含125㎡-195㎡三居室-四居室,均价为11000元/㎡,总价1900万/套起。
建议喜欢大户型且对品质要求高的购房者多关注丽都悦府,喜欢中等户型且对生活配置要求不严格的建议考虑合金东三金茂府、元熙华府。
天坛府地理位置优越,适合对通勤有较高要求,而且追求生活品质的购房者,不过预计小户型在售不多,而且比较抢手。
小区均价高于前门商圈二手房均价,因为周边1公里范围内有均价相近、房龄接近、预算相似的小区鸿运花园和天坛东里中区,所以取它们来和天坛东里南区对比。
小区名称 | 天坛东里南区 | 天坛东里中区 | 鸿运花园小区 |
位置 | 东城区天坛东路 | 东城区天坛东路 | 东城区东四块玉南街 |
住宅性质 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房 |
售价 | 87340元/㎡ | 90048元/㎡ | 86669元/㎡ |
交房时间 | 1970年-1998年 | 1970年-1993年 | 1996年 |
户型 | 40.36㎡一居室 50.9㎡ 二居室 64㎡-68㎡ 三居室 | 34㎡ 一居室 48.74㎡-49.03㎡ 二居室 | 164㎡-169㎡ 三居室 298㎡ 四居室 |
物业 | 单位自管物业 | 单位自管物业 | 北京鸿运物业管理有限公司 |
物业费 | 1.6元/㎡/月 | 0.5元/㎡/月 | 3.20元/㎡/月 |
停车费 | 150元/位/月 | 150元/位/月 | 300元/位/月 |
优点 | 1小区生活氛围好,居住体验好 2.小区内休闲设施不错,有一个大广场,方便老人娱乐、休闲 3.交通方便,出行便利 | 1.30%的绿化率,小区绿化较好 2.内部设施较为完善,适宜老人休闲、娱乐 3.地理位置优越,交通、生态等 | 1.绿化率30%,小区整体绿化较好 2.内外配套齐全,方便生活、娱乐 3.门禁严格,安全有保障 |
缺点 | 1.小区为设立门禁和安保,不足以保障居民安全 2.小区停车位不足,让有车的人难停车 3.小区没有做人车分流,难以保障居民安全 | 1.小区楼道环境差,影响居民居住体验 2.小区没有门禁,安全没有保障 3.人车未分流,对小区内部安全有威胁 | 1.交通不是很方便,出行不便 2.塔楼结构,部分户型采光不好 3.一梯多户,出行不便 |
分析 | 总体来说三个小区的地理位置,周边配套,建造年代都没有太大差距。但是天坛东里南区生活感更强,更有人情味;小区的设施也好于天坛东里中区和鸿运公园,有一个大广场,但是小区和天坛东里中区小区门禁都不够严格,赶不上鸿运花园;他和天坛东里中区一样有着优越便利的交通,总体来说小区还是很好的。 综上所述,经过对生活、宜居、地理各方面的综合对比发现,天坛东里南区和另外两个小区的对比下是有地理、环境等优势的。建议了解天坛东里南区。 |