前门商圈位于北京市东城区，地处二环以内，内有三条地铁线路汇聚，是南二环内的重点热门商圈。

商圈北侧为王府井商圈，南侧为天坛商圈，西侧为和平门商圈，东侧为崇文门商圈；商圈四周均是成熟板块，且侧重各有不同，它们之间功能分区明确，联动效应极强。

前门商圈位于北京中轴线南段偏东，紧邻天安门、故宫、天坛等名胜古迹，商圈内三分之一面积为前门大街商业街，人流量极大。

上世纪90年代，前门商圈曾一度陷入衰败，随着周边王府井、东单商圈的崛起，前门商圈渐渐被人遗忘，但随着2007年5月开始的大规模修缮整治，时至今日，前门商圈已经重回“环天安门商圈”中的优势地位。

现在的前门商圈内，包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线、7号线。其中东西走向的2号线是高能级地铁线，线路虽短，但站点串联西单、朝阳门、金融街等多个热点商圈。5号线为南北走向，一站直连东单商圈，南北走向的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

另外，前门商圈包含有： 前门小学、北京市前门外国语学校、北京市九十六中学、前门幼儿园等学校。

前门商圈是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着石棣会馆、颜料会馆、贵州会馆、鸿庆楼旧址、柳祖祠、粤东会馆旧址等著名地点。

商圈内医疗、生态休闲配套包括：北京同仁堂中医医院（二甲）、北京国龙中医医院、三里河公园。除了前门大街这类景点级的购物街，商圈内还包括新世界百货这个东城区的重量级商业综合体。

前门商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。

其中，商圈南侧的老公房，门槛价480-878万元、商圈偏北的次新房门槛价320-2700万元，相对于东城区其余商圈，前门商圈的总价跨度较大，可以满足各种置业需求，主要吸引南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的东城区购房者。

前门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查前门商圈及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：前门商圈的均价为10.4万/㎡，周边崇文门商圈的均价为11.2万/㎡；王府井商圈的均价为13.0万/㎡，和平门外的均价12.5万/㎡，天坛商圈的均价9.5万/㎡。前门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，前门商圈属于东城区内价值较低的板块，比价效应下，前门商圈的价值还未被市场充分释放。

作为围绕天安门存在的，为数不多的几个商圈之一，前门商圈的发展规划早已十分清晰，未来出现大规模建设、规划的可能性微乎其微。

但值得注意的是，商圈偏南侧靠近天坛公园区域存在成片的老旧小区，此处如果未来涉及旧改、危改，将会有效提振商圈的均价。虽然目前商圈南侧还未见旧改、危改动作，但不妨看做一个长期的利好预期。

1.小区比较良好的绿植，给小区美观带来整体的提升且能让小区居民居住体验有所提升。

2.停车问题可以不用考虑，小区停车位充足，对于大部分私家车主是一个福音。

3.小区地理位置优渥，北临天坛公园、东靠王府大街、西临正义路，小区居民的周边配套也比较完善。

4.小区上车比较容易，上车价低于前门商圈、东城区大部分小区，上车条件较低。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约2套，占全部房源的0.071%。小区目前在售均价77027元/㎡，环比下降约2.52%。近6个月，小区整体均价在低于前门、东城在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格有涨有跌，整体来说总价格格局改变较小；从目前情况来看，小区价格比较不稳定，适合再做观望。

购房成本方面，总价最低为66.44㎡的两室一厅户型，报价690万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为420.9万元左右，二套首付为524.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有47㎡-72㎡二居、136㎡四居，小区二居、四居分布在每栋楼。

小区主力户型是71.19㎡的两室一厅，135.66㎡的四室一厅，现选取主力户型进行分析。

金鱼池中区，它整体位置比较优越。小区周边的楼栋5、16、20、18、19号楼都是临街的，噪音污染比较大，需要谨慎选择。

小区北部离地铁站桥湾比较近，而小区南部离天坛公园比较近，这个选择需要因人而异。

14号楼处于小区的中心位置，噪音污染较小且楼下绿化比较好，适合家中有老人的购房者购买；8、9号楼，噪音污染较小且可以快速通达地铁站，依赖地铁出行的上班族可以考虑。

前门商圈生活品质中等偏上，天坛公园到小区也是比较近，结合小区较低的价位，对刚需改善购房者是一个很不错的选择。

其中66.44㎡两室一厅的上车价相对较低，为690万，适合对地段、配套有要求的刚需购房者。

因为前门商圈公交比较方便，且小区上车价对刚需改善都比较友好，所以比较推荐在前门工作，但预算有限的购房者购买。

小区离天坛公园较近，有一个不错的生态环境，小区较低楼层更适宜老年人和孩子的休闲娱乐。

目前，前门商圈没有售卖新房，目前距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向1.2公里的天坛府。

以及，西南方向的5公里外的尊悦光华、悠唐麒麟公馆，和位于东北5公里外的丽都悦府。

前两个新房项目均为中面积、中总价小区，其中：

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

尊悦光华在售133㎡-171㎡的户型，总价1850万/套起；

悠唐麒麟公馆在售123㎡的户型，价格在1401万/套；

丽都悦府包含187㎡-290㎡三居室-四居室，均价为92000元/㎡，总价2000万起。

建议喜欢大户型且对品质要求高的购房者多关注丽都悦府，喜欢中等户型且对生活配置要求不严格的建议考虑尊悦光华、悠唐麒麟公馆。

天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

小区均价低于前门商圈二手房均价，因为周边1公里范围内有均价相近、房龄接近、预算相似的金鱼池东区和金鱼池西区，所以取它们两个小区来和金鱼池中区对比。