东直门外商圈位于北京市东城区，地处东二环至东三环之间，是北京城东重要的交通枢纽商圈。

东直门外商圈内有三条轨交线路，企业、商业、学校齐备，是东二环外，唯一一个归属东城区的商圈。

该商圈东侧为三里屯商圈，北侧为柳芳商圈，西侧为东直门内商圈，南侧为朝外大街商圈；商圈四周均是成熟板块，板块交界地带人气也相当旺盛。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门外、东直门内商圈，都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

商圈内北侧靠近中部的区域，包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站，以及至少37条公交、长途线路。

从东直门外商圈出发，商圈5公里半径内，几乎涵盖北京大部分热点商圈，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

商圈内靠近东二环区域，分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。

商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少，仅有几块零星绿地。

总体来说，以上这些重点设施的构成与分布，使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面，几乎没有短板。

东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门外商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门外及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门外商圈均价为10.6万/㎡。

周边商圈方面：东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。

以上除二环内的东直门内商圈，其余均价都低于东直门外板块。

由此可知，东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块，比价效应下，该商圈的价值正在充分释放。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、门禁安保严格，进出小区需要刷卡，小区楼下也需要密码和刷卡才能进入，居民安全有保障。

2、内部设施较完备，绿化率高达36%，环境好，居住体验感较好。

3、周边配套齐全 ，生活便利，且小区地处东直门外商圈，周边资源丰富。

4、半人车分流，大门左边就是车库入口，右边是出口，小区里面的道路上还用安全栏将车道与人行道隔开，安全性高。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，阳光都市在售房源14套，占全部房源的1.4%。小区目前在售均价92039元/㎡，环比上涨约0.33%。近6个月，小区整体均价与东直门外商圈均价相差不大，但总体偏低，也低于东城区的均价；上图可以看出，今年4月虽然出现向下波动，但小区价格整体平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为69.07㎡的一室一厅户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为457.5万元左右，二套首付为570万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共4栋楼980户，小区有68㎡-82㎡的一居、107㎡-158㎡的两居、175㎡-201㎡的三居，得房率在80%。

主力户型为115㎡两室一厅和175㎡三室一厅，该两种户型存量房源较多，故选其进行分析。

小区东南侧的4号楼栋临胡同和学校，上学放学期间可能会有噪音影响，不太推荐。

小区北侧的1、2号楼南侧紧邻小区的花园，风景优美，比较推荐，但1号楼东侧户型采光相对较差，不太推荐。

小区楼栋的最优选，是北侧2号楼西南侧和南侧3号楼的朝南户型，其与主路相邻，方便进出，值得重点关注。

东直门板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显，小区接壤东四十条和三里屯商圈，据小区2公里内有三条地铁线，通勤方便，推荐对生活品质通勤有较高要求的购房者。

小区较小户型属于刚需自住需求，大户型属于高功能自住改善场景，适用于对周边配套设施，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

其中，总价最低为69.07㎡的一室一厅户型，上车价750万；336.92㎡的三室二厅大户型报价在2300万元，适合对终极改善，周边配套有追求的购房者考虑。

推荐北四环、西四环的对通勤、交通、周边配套和安保有严格追求的购房者买入置换。

目前，东直门商圈无新房楼盘在售。目前小区最近的新房项目是位于小区西南方向东城区8.5公里的天坛府，东北方向26公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府包含60㎡-135㎡，总价780万元/套起；

而阳光都市房源最高挂牌总价在2300万元，新房与二手房价差别不算太大，比较适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

小区均价低于东直门商圈二手房均价，周边1公里范围内与阳光都市均价相近的小区不算太多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与阳光都市相近的工体3号和新中西街小区来对比。