东花市商圈位于北京市东城区，地处东二环内，被众多热点商圈簇拥，是二环内相对热门的次新居住片区。

东花市商圈北侧为建国门内商圈，南侧为广渠门商圈，西侧为崇文门商圈，东侧是劲松、双井商圈，均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含了东花市商圈，经过将近30年的翻新规划与发展，使得商圈南侧、东北侧有不少2000年后建成的次新房。

如今的东花市商圈内包含有2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中地铁7号线是北京中心城区的一条东西向地铁线路，主要布置于两广路地下，贯穿北京外城（原宣武区、崇文区辖区），并连接东部劲松等地以及垡头。

商圈内学校，包含有京市广渠门中学附属小学、北京市广渠门中学、崇文小学、北京市文汇中学等。

商圈内商业配套，包含双花园商业街、宝轩大厦、富贵园购物中心、鼎新大厦、尼奥大厦等，不过都集中于商圈交界地带。

东花市商圈最大的优势在于悠久的历史，以及深厚的文化底蕴，辖区内有国家级文物保护单位北京明城墙遗址公园、市级文物保护单位袁崇焕祠、隆安寺等。

商圈内生态休闲设施，主要包括有吴东魁艺术馆、吴东魁艺术文化长廊等，文化气息浓厚。

商圈内，主要以次新房、老公房社区混合构成，建筑密度中等，整体居住舒适度还是比较高的。

商圈内老公房门槛价465-550万元、次新房门槛价570-598万元，相对于东城区其余商圈，东花市的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，商圈所在的东城区文化价值认同感强，这里既居住着不愿意搬迁的老北京居民，也生活着不少新北京移民。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对东花市商圈有置换动作。

东花市商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：东花市商圈的均价为10.5万/㎡，周边广渠门商圈的均价为10.7万/㎡；崇文门门商圈的均价为11.2万/㎡，建国门内商圈的均价9.3万/㎡，龙潭湖商圈均价为9.4万/㎡。东花市商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，东花市商圈属于东城区内价值较高的板块，比价效应下，东花市商圈的价值已被市场充分释放。

东花市商圈属于大坐标有优势，但区位略欠的典型商圈。

首先，东花市商圈的住宅危改启动的较早，规划上的用地很早就饱和了，所以商圈内几乎不可能再出现大型的规划，或者建设。

从大坐标上来看，东花市商圈的大部分面积在二环内，地理优势明显，但聚焦来看，商圈北侧被明城墙遗址公园，以及北京站，将商圈隔绝在王府井商圈的辐射之外。

西侧区域，前门商圈的延伸又被崇文门商圈截留，商圈东侧，铁路线以及护城河、二环路高架的存在，又把来自双井、劲松的购买力切割殆尽，从商圈辐射，以及购买力外溢的方面来看，东花市商圈形同孤岛。

但是，近年来东花市商圈的发展重点围绕城市治理，以及“便民”展开，宜居的属性，加上二环内的地理位置，还是能为商圈提供有力托底。

总结来讲，东花市商圈的发展前景，取决于周边商圈发展的平均值。

1、小区次新，外立面美观，环境优美，视觉感强，居住体验好。

2、内部门禁严格，安全性和私密性较好。

3、地理环境优越，交通便利，内外设施配套完善，生活便利。

4、小区周边配套成熟，地处北京二环内，与周边发达商圈共享资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源7套，占全部房源的1.51%。小区目前在售均价115849元/㎡，环比上涨约0.88%。

近6个月，小区整体均价高于东花市商圈在售均价，高于东城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升。

购房成本方面，总价最低为55㎡三室一厅户型，报价609万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为331.9万元左右，二套首付为438.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有55㎡一居、131㎡-141㎡三居、154㎡四居。

因此选择主力户型130.53㎡三室一厅和153.52㎡四室二厅进行分析。

富贵园4区东西朝向的2号楼，临街噪音大，且东西朝向采光较差，不太推荐；

富贵园4区南北朝向的1号楼、3号楼，南北通透，采光较好，不临街，比较推荐；

但是1号楼、3号楼两栋楼的楼间距较小，1号楼三层以下房间的采光可能会受到一定影响。

小区距附近地铁站比较近，适合在东花市商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑，可满足职住平衡。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，绿化较好，环境优美，适合对居住品质、小区品质以及周边配套品质比较看重的购房者。

截止到2021年7月，富贵园4区55㎡一室上车总价609万元，首付331.9万元起。适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的刚需改善购房者考虑。

除此之外，富贵园4区还有170㎡四室上车总价2100万元，适合户型要求高、品质追求高、居住体验高，且预算比较充足的购房者。

目前，东花市商圈内无新房项目在售。目前距离富贵园4区最近的新房项目是位于小区东北方向15公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

三个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

而富贵园4区房源最高挂牌总价在2100万元/套，户型和总价方面来看，有一定可比性，但是从房龄和配套来看，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

富贵园4区均价高于东花市商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，故下面选取东花市北里西区、富贵园一区进行比较。