崇文门商圈位于北京市东城区,地处东二环内,内有三条地铁线,是北京城南的老牌区域性商业中心,以及终极置换目的地之一。
商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区,居住密度中等偏上,成交量大,换手率高,交易相对活跃。
崇文门商圈北侧为东单商圈,南侧为龙潭湖商圈,西侧为前门商圈,东侧为广渠门与东花市商圈;均属于成熟的热点商圈,但各有侧重,它们之间产业互补,联动效应强劲。
崇文门商圈的历史非常悠久,最早的规划建设能追溯到明朝中后期,1991年,北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈,以南北走向的崇文门外大街为中线,西侧商圈偏重商业建设,东侧的崇文门商圈偏重居住,如商圈内的国瑞城、新景家园等,均是二环内少见的大规模次新小区。
现在的崇文门商圈内,大型的商业设施集中于商圈南北侧,包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。
商圈内包含3条地铁线路:地铁2号线、5号线和7号线,地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁,也是中国第一条环形地铁路线,几乎可以抵达二环内的所有商圈;7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。
此外,崇文门商圈还包含有二环线干道,无论是去故宫还是北京站都比较方便。
商圈内的教育设施,包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。
崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。
另外值得一提的是,崇文门商圈内包含多个著名旅游景点,例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等,都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是,崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏,规模上的公园、绿地均在商圈之外。
崇文门商圈内,住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成,建筑密度中等偏高。
老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元,相对于东城区其余商圈,崇文门商圈的总价区间跨度不大,购买力构成主要以北京南城片区,以及同商圈的置换需求为主。
崇文门商圈土地开发趋于成熟,截止2021年7月,已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内,同样没有新的土地的供应和成交。
幸福里APP显示,截止2021年7月,崇文门商圈均价为11.2万元/㎡,周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡,均低于崇文门商圈的均价。
对比来看,崇文门商圈的住宅均价处于高位,近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势,可以判断其价值已经被市场充分释放。
从区位上来看,崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延,因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在,上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。
但也正因为明城墙遗址公园的存在,崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。
崇文门商圈地处二环内,大规模的规划、建设已无可能,值得注意的是商圈内的业态升级与改造,据2018年新世界中国地产有限公司的披露,崇外6号地的规划设计理念,称要建设成为K11艺术胡同,打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。
资料显示,崇外6号地东起幸福大街,西至崇外大街,南起法华寺,北到广渠门内大街,具体位置在商圈中部偏南。
如果此项改造得以成行,那么崇文门商圈的价值,将会得到有力提振。
1、小区绿化环境不错,楼栋前的长廊为住户提供散步、闲聊的场所,居住体验舒适。
2、小区居民整体素质较高。附近国家机关较多,人文素质较高。
3、内部设施齐备。有许多娱乐健身设施,满足居民的生活需求。
4、小区周边配套丰富,附近天坛公园、龙潭公园,天雅珠宝城和富贵园购物中心提供商业消费场所,配套全面。
通过查询幸福里APP了解到,截止2021年7月,小区在售房源仅有11套,户型以两居室为主。小区目前在售均价92429元/㎡,环比上升约0.12%。近6月以来,小区整体均价低于崇文门、低于东城板块在售均价;上图可以看出,近6月内小区挂牌价格保持上升态势,涨幅低于同期崇文门、东城板块涨幅;从目前情况来看,小区价格可以考虑入手。
购房成本方面,总价最低为48㎡一室一厅户型,报价500万元。参照北京市现行的普宅标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为211.6万元左右,二套首付为326.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有48㎡的一居,65㎡-81㎡的两居,84㎡-113㎡的三居,263㎡的四居,主力户型是65㎡两室一厅和113㎡三室一厅。
面积 | 65㎡ | 113㎡ |
户型图 | ||
亮点 | 1、卧室B有阳台,将风景引入室内 2、厨房配备阳台,保证空气清新 3、卧室面积比较大,居住舒适高 | 1、卧室A三面采光,光线充足 2、户型南北通透,采光较好 3、卧室面积大,居住舒适度高 |
缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风条件差 2、卫生间面积略小,不方便生活 3、房型较长,总体安排不恰当 | 1、户型不方正,面积浪费 2、卧室C与厨房相邻,易受干扰 3、厨房采用单面橱柜,面积利用率低 |
法华南里有1-34栋楼组成,其中西侧临近体育馆西路,北侧是法华寺街来往车辆较多,交通噪音影响大。2、3、4、12、13、14楼距离垃圾站较近。
15、16、18、19、20号楼离嫌恶设施较远,同时处在小区中心位置,噪音影响,值得优先选择。
适合在崇文门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。
小区户型选择较多,一居至四居户型存量充足,可以容纳多种置业需求。
小区周围配套设施齐全、附近公园绿化环境好、楼栋的门禁系统较完善,适合看重小区内部安保和小区周边环境的购房者。
小区周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全,适合对生活配置要求较高的购房群体。
截止2021年7月,崇文门商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区西北方向约直线距离4公里的悠唐麒麟公馆、南方向直线距离3.7公里的元熙华府和西北方向直线3.0公里的天坛府。
悠唐麒麟公馆123㎡在售,总价1400万元/套起;
元熙华府包含121㎡-146㎡在售,总价1113-1300元/套起;
天坛府在售60㎡-135㎡户型,总价780万元-1755万元/套起,
预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑悠唐麒麟公馆和元熙华府。天坛府地理位置优越,适合对通勤有较高要求,而且追求生活品质的购房者,不过预计小户型在售不多,而且比较抢手。
小区均价低于崇文门二手房均价,现选择2公里范围内与法华南里房龄接近、均价相近且周边配套相似的广渠家园、慧忠北里第二社区进行比较。
小区名称 | 法华南里 | 广渠家园 | 兴隆都市馨园 |
位置 | 东城区崇文门 | 东城区广渠门桥 | 东城崇文门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 92429元/㎡ | 95530元/㎡ | 100702元/㎡ |
交房时间 | 1990年 | 2009年 | 2003年-2004年 |
户型面积 | 48㎡-263㎡一居-四居 | 50㎡-79㎡一居-三居 | 22.62㎡-130.36㎡二居—三居 |
物业 | 北京住总北宇物业管理有限公司 | 北京冠城酒店物业管理有限公司 | 北京馨康景物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.90-1.10元/月/㎡ | 1.42-3.90元/月/㎡ | 0.50-1.67元/㎡/月 |
停车费 | 150元/月/位 | 383元/月/位 | 700.00元/月 |
优点 | 1.产住结合,上班方便 2.小区距离天坛东门地铁站700米,出行相对方便 3.小区内部娱乐健身设施完善,住户使用体验好 4.周围多机关部门,人员素质高 5、容积率2.0,居住舒适度较好 | 1.产住结合,上班方便 2.广渠家园距离马圈公交站100米左右,距离广渠门外地铁站200米左右。 3.周边环境优美,生活配套齐全,住户和蔼可亲生活氛围好。 | 1.周边配套完善,生活便利 2.容积率2.70,可供居民活动区域多 3.绿化率达到30%,环境优美 |
缺点 | 1.停车位紧张,居民停车不方便 2.小区积水严重,居民生活受影响 3.小区楼内设施老化,墙壁小广告多 | 1.停车位紧张,地下地下车库总数不及住户总数。 2.塔楼户型不方正,且住户面积小。 3.小区半人车分流小区,半开放式,停车困难。 4.容积率4.7,居住体验差 | 1.道路规划差,行车不便 2.物业管理水平一般,居民居住体验差 3.车位供应不足,停车困难 |
分析 | 三个小区主要差异在于价格略有高低,其中法华南里价格更为实惠,物业费、停车费也比其他两小区便宜。 法华南里与广渠家园相比,法华南里小区容积率更低居住体验更好,法华南里高素质人群多,虽然小区距离公交、地铁比广渠家园到公交、地铁距离远,但交通还是比较方便; 法华南里小区与兴隆都市馨园相比,容积率更低、物业管理更好。法华南里的优势在于居住舒适度高、价格便宜、交通便利。适合看重小区交通、居住体验感、价格的购房者。 |