和平里南商圈位于北京市东城区，地处北三环至北二环之间，内有两座地铁站点，是北二环外比较老牌的，以居住功能为主的商圈。

和平里南商圈北侧为和平里北商圈，南侧为雍和宫商圈，西侧为安定门商圈，东侧为柳芳商圈；这些周边商圈虽然均发展成熟，但始终不是北京城东的重点热门商圈。

虽然周边各商圈产业互补，联动效应明显，但始终缺乏一个能有效外溢购买力的“片区引擎”。

和平里南商圈的历史开始于1952年，当时作为北京主城向东北方向拓展的主要片区之一，众多部委曾在此落位，以此催生出一大片居住社区，均被冠名为“和平里”。

据史料记载，此名称来自1952年我国筹办召开的“亚太和平会议”。

此背景下，整个上世纪60年代，为和平里南北商圈的高光时刻，地位一度可以媲美现在的副中心，甚至，商圈内曾出现过联通望京的“望和铁路”的终点站。

但随着北京城建范围扩大，东拓的目标渐渐清晰，自上世纪90年代开始，和平里南商圈的发展势头略显疲态。

现在的和平里南商圈内，包含有： 和平里第一小学、半步桥小学、北京一七一中学、北京和平里第四小学、北京市第五十四中学、北京市第二中学分校等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁5号线、2号线，共两个站点，其中雍和宫站为换乘站。

2号线是一条沿着二环兴建的内城环线，能级较高，站点串联东直门、朝阳门、西直门等多个交通枢纽站点。

地铁5号线则呈南北走向，线路位于城市中轴线东侧，连接丰台、东城等4个区，共设23座车站，是北京市轨道交通路网中首条贯穿城市中心、连接南北郊地区的快速轨道交通干线。

商圈产业主要包括中关村雍和航星科技园等航天科技企业，对外辐射了较多的航天科技公司分部。

和平里南商圈内医疗配套，包含有北京东城航星医院、北京大学第一医院综合门诊部等。

和平里南商圈的历史并不太长，人文历史设施集中在近现代，包含董海川文化园、北京市朝阳区和平街社区科普长廊等著名地点。

商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，单和平里大社区就占到了商圈内近六成的居住面积，但建成年代不一，房屋属性也各异。

其中，老公房门槛价625-650万元，次新房门槛价962-965万元，相对于东城区其余商圈，和平里南商圈的门槛价属于中等水平，但商圈内户型面积以中小型居多，所以对刚需购房者比较友好。

另外，和平里南商圈所在的东城区价值认同感强，所以吸引了大量三环外的购房者来此置换、置业。

和平里南商圈商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查和平南里及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：和平里南商圈的均价为12.6万/㎡，周边和平里北商圈的均价为8.6万/㎡；安定门商圈的均价为11.0万/㎡，雍和宫商圈的均价11.7万/㎡，交道口商圈的均价13.0万/㎡。和平里南商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，和平里南商圈属于东城区内价值较高的板块，比价效应下，和平里南商圈的价值已被市场充分释放。

和平里南商圈，是一座不会被规划“遗忘”的商圈。

在商圈内最大的和平里社区中，最老的房子始建于上世纪50年代，而且建成年代跨度很大，所以进入21世纪后商圈内的旧改、危改工作几乎没有停止，可能旧改、危改规模不大，但至今还在进行。

这就为商圈内的产业更替、规划发展打下了良好的基础，随着老房拆除，商圈内的土地利用率进一步提高，高新产业、高净值产业才能进的来。

实际上,早在2012年，就有过要在商圈内打造“和平里商务新区”的规划，实际目前情况看来，商圈内产业确实有过更替，只是比预期中慢了许多。

预计未来，和平里南商圈的产业更替还是会持续进行，利好释放较为缓慢，但预期较为确定。

1、小区楼栋的门禁严格，需要刷脸认证进入单元楼，小区居民安全性高。

2、便利的交通，小区西侧有多个地铁站入口，距离最近的是小区西门的站口，出行十分方便。

3、周边配套成熟，居民生活方便。大商场、菜市场围绕在四周，购物、休闲娱乐随心所欲。

4、周边就职机会众多，石油和化学工业规划院、中关村雍和航星科技园等等。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，一区在售房源约2套，占全部房源的0.29%。小区目前在售均价122841元/㎡，环比上月上涨约0.54%。近6个月，小区整体均价低过朝阳区柳芳商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格的趋势是比较明显的；从目前情况来看，小区价格较为稳定，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为43.42㎡一室一厅户型，报价620万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为337.9万元左右，二套首付为446.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，二区在售房源约2套，占全部房源的0.118%。小区目前在售均价113537元/㎡，环比上月上涨约4.40%。近6个月，2-3月、6月小区整体均价在低过朝阳区柳芳商圈在售均价；5月和7月均高于朝阳区柳芳商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格上升的趋势是比较明显的；从目前情况来看，小区价格较为不稳定，不推荐现在入手。

购房成本方面，总价最低为77.73㎡一室一厅户型，报价949万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为702.3万元左右，二套首付为797.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：一区共10栋楼1580户，有77㎡二居、87㎡三居，二居、三居分布在每栋楼。

一区主力户型有43㎡一室一厅一卫，二区主力户型有77㎡两室一厅。

和平里一区、二区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；二区5、6、9号楼位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择15、6、9号楼。

和平里一区5号楼邻近和平里北街，西区甲4号楼，南北都是学校，和平里2区8号楼靠近学校、天元和平商业大厦，2区1、3号楼栋楼下是医院和银行且邻近街道。

这些会有一定的噪音污染情况，购房者需要重点关注。

柳芳板块生活品质中等偏下，生态休闲资源较为丰富，小区内户型、总价普遍偏中等。

小区1公里范围内有三个地铁站入口，适合对通勤有较高要求的人群考虑。

小区周边就职机会众多，适合对置换工作有需求的人群考虑。

其中一区的43.42㎡一居室的上车价为620万，适合刚需人群。

其中最大户型是二区的79.03㎡的二居室，上车价970万，推荐对于交通配套、教育环境和工作有要求的人群可以考虑。

目前，柳芳商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区10公里外的润泽御府、天润福熙大道。

其中润泽御府在售604㎡及以上户型，总价5480万元/套起；

天润福熙大道在售199㎡-374㎡户型，总价1700万元/套起；

和平里一区、二区最高售价的为79.03㎡户型，总价970万元/套起。建议预算有限的人群且想置换工作的人群选择购买和平里。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，建议预算充足，对面积要求较大，且追求小区、户型产品力的购房者，可以选择以上两个新房项目。

小区均价低于柳芳商圈二手房均价，周边1公里范围内与和平里一区、二区均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与和平里二区相近的和平里七区进行比较。