广渠门商圈位于东二环,是北京东城区的重要商圈之一,受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响,范围内有两条地铁经过,距离国贸商圈仅3公里。
广渠门商圈内高总价楼盘较多,学校、商业等配套齐全,在定位上是高端居住、生活消费的商圈。
但美中不足的是,京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿,地理区隔作用明显,相信如果没有受到铁路分割的影响,广渠门商圈整体价值还能继续提升。
广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门,如今旧城楼已经不复存在。
商圈北侧是东花市和建国门商圈,南侧是龙潭湖和潘家园商圈,西侧是崇文门商圈,东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈,周围优质商圈云集,辐射集聚效应明显,地段价值相当优越。
广渠门周边商圈发展水平均较高,总体上以商业和居住为主,各板块相互影响促进。
商圈设施分布:商业上,西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦,南部有天玉大厦,中部有飞天大厦,东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。
医疗上,商圈内包括南部的医疗科学院,东部的垂杨柳医院,商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院,医疗水平强劲。
教育上,北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。
广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近,5公里以内均可抵达,交通便利快捷。
广渠门商圈的住宅年代跨度较大,既有1950年的老旧小区,也有2010年的次新小区,商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。
目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住,对娱乐和消费的需求较大,总价处于中上游水平,主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。
广渠门商圈土地开发趋于成熟,截止2021年7月,已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内,同样没有新的土地的供应和成交。
幸福里APP显示,截止2021年7月,广渠门商圈均价为10.7万元/㎡,周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等,价差较小;
二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等,价差维持在3万元/㎡以上;
由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性,近期商圈内均价将保持稳定态势,以周边商圈横向对比来看,广渠门商圈的价值已被充分释放。
政策规划上,坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅,但目前传出停工消息。
广渠门商圈的未来规划,主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限,商圈内部近年已无重大规划或项目建设。
对于广渠门板块来说,疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出,但从目前情况来看,此利空不会在短期内集中爆发。
1、小区绿化覆盖面积大,内部有中心花园,绿化带整齐美观,整体的环境优美、舒适。
2、小区人车分流,机动车和行人互不干扰,舒适度较好。
3、小区内部设施齐全,花园和凉亭、健身器材、儿童乐园都有,能满足小区居民日常的休闲娱乐。
4、周边配套完善,饭店、便利店、医院等设施齐全,交通快捷便利,出门就是地铁与公交站,步行就能到达。
从幸福里APP的数据得知,截止2021年7月,小区在售房源有6套,在售均价74586元/㎡,对比上月上涨约5.07%。从这近6个月的数据来看,本小区整体均价低于广渠门商圈、东城区在售均价。图中可以看出,近6个月小区挂牌价有升有降,而广渠门商圈与东城区价格是上涨的。从目前情况来看,小区的价格还是有略微浮动的,可以继续观察后考虑入手。
购房成本方面,总价最低的为68㎡的一室零厅户型,报价520万元。从北京现在的普通住宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。因此,截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源的首套首付是249.6万元,二套首付是353.6万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有52㎡-132㎡的一居、69㎡-132㎡的两居、132㎡的三居。
主力户型有77㎡的一室一厅、129㎡的两室一厅,这两种户型存量较多,故进行分析。
户型面积 | 77㎡ | 129㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅面积大,舒适性高。 2、改造性强,可以做成二居室的户型。 | 1、动静分区,厨房、客厅、卧室互不干扰,私密性好。 2、明厨明卫,通透性好。 3、两个卧室朝南,有利于采光、通风。 4、有独立的储物间,方便物品存放。 |
户型缺点 | 1、没有卫生间、厨房的设计,日常生活不便。 2、客厅没有窗户,采光性不好。 3、卧室不朝南,采光与通透性较差。 | 1、卧室前的过道设计不合理,存在面积浪费。 2、户型狭长不方正,整体的通透性较差,面积利用率也较低。 |
小区共有四栋楼,分别是17号楼、18号楼、19号楼、20号楼,小区北侧、东侧临主干路,西、南侧与其它社区相邻,但没有明显的遮挡,所以西南侧楼栋的环境会更加宁静。
北侧和东侧的楼栋因为临街,噪音会大一点,因此,19号楼环境更好,18号楼与17号楼栋存在噪音污染。
小区中心为花园,因此南北朝向的17号楼、20号楼栋观景会更好,18、19号楼因为建在花园西侧,观景体验会差一点。
总的来说,20号楼位置与环境较佳,18号楼位置与环境较差。
小区位于广渠门商圈,周边配套完善,便利店、饭店、医院等场所都有,小区内部有健身设施、中心花园、儿童乐园,对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。
小区距离最近的地铁站267米,对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。
小区有68㎡的一居室户型,上车价为480万元,适合刚需上车人群。也有132㎡的三居室户型,上车价为950万元,适合优质自住人群。
截止2021年7月,广渠门商圈目前暂无新房在售。距离广渠门商圈最近的新房项目,是距离小区5公里内的东城区天坛商圈的天坛府,包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万。
5公里外的新房有:元熙华府、北京金茂府二期、柏林郡。
宋家庄板块的元熙华府,有121㎡及以上的户型,总价1113万元起;
宋家庄板块的北京金茂府二期,有75㎡及以上户型,总价760万元起;
小红门板块的柏林郡,有97㎡及以上的户型,总价720万元起。
四个新房项目都是总价700万起,中等面积的户型,适合优质自住人群,若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求,追求居住品质的购房人群可以考虑。
截止2021年7月,冠城名敦道均价低于广渠门商圈二手房均价,我们选择以房龄、地理位置、均价为依据,选取领行国际、富瑞苑公寓进行比较。
小区名称 | 冠城名敦道 | 领行国际 | 富瑞苑公寓 |
位置 | 东城广渠门 | 东城广渠门 | 东城广渠门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 74586元/㎡ | 74905元/㎡ | 78749元/㎡ |
交房时间 | 2009年-2011年 | 2004年 | 1997年-1998年 |
户型面积 | 52㎡-132㎡一居室和三居室 | 58㎡-133㎡一居室-三居室 | 92㎡-134㎡一居室-二居室 |
物业 | 北京冠城酒店物业管理有限公司 | 北京北方丹龙物业管理有限公司 | 北京富瑞苑物业管理有限公司 |
物业费 | 3.60-3.90元/㎡/月 | 2.95元/㎡/月 | 2.50-3.96元/㎡/月 |
停车费 | 750元/位/月 | 800元/位/月 | 地上停车位300元/位/月,地下450元/位/月 |
优点 | 1、小区内健身器材、花园、儿童乐园等休闲娱乐场所都有,生活体验好 2、小区道路干净整洁,安保管理较好,安全性高 3、邻里关系融洽,生活氛围浓厚 | 1、物业管理严格,不能随意进出 2、地理位置优越,距离地铁站645米 3、距离公园较近,游玩性较高 | 1、内部配套完善,凉亭、健身场所都有,生活体验好 2、环境较安静,居住体验好 3、地理位置优越,交通便利 |
缺点 | 1、容积率3.5,居住密度大,居住舒适度较差 2、北侧楼栋临近广渠门外南街,存在噪音污染 3、小区一居室户型不佳 | 1、容积率3.0,居住密度大,舒适度差 2、绿化率10%,绿化环境不佳 3、商住两用,存在噪音污染 | 1、小区面积较小,活动区域不足 2、存在乱停放现象 3、设施养护不佳,楼房老旧 |
分析 | 三个小区挂牌均价相比,差距不大,建成年代方面,冠城名敦道较近,小区外立面较新。周边配套方面,冠城名敦道周边公园较多,生态环境较好;交通出行方面,冠城名敦道距离最近的地铁站267米,与其它两小区相比距离较近; 绿化方面,冠城名敦道绿化率35%,内有中心花园,与其他两个小区相比较好; 内部配套设施方面,三个小区的设施都比较齐全,差距不大; 物业方面来看,冠城名敦道物业管理不错,安保管理严格,安全性高,与其它两个小区相比有一定优势。冠城名敦道的容积率3.5,居住密度较高,居住舒适度相对较差。 综合来看,冠城名敦道与其他两个小区相比,距离地铁站更近,绿化率相对较高,物业管理不错,不足之处在于居住密度较高,有噪音污染可能,并且一居室的户型不佳。 |