永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是走向南北的8号线和走向东西的14号线路，还有多条公交车线路和多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值预计会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，包括永定门在东城的二环和三环之间受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1、小区绿化营造到位，生态环境感受舒适，居住舒适度相对较高。

2、生活氛围浓厚，小区中心花园面积不小，而且人气很足。

3、小区存在翻修项目，后期小区品质有提升的预期。

4、小区周边配套丰富，医院有北京市东城区第一人民医院、商业有盛购文体购物中心、休闲有景泰公园、交通有永定门外地铁站，配套全面。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源仅有5套，户型以二居室、三居室为主。小区目前在售均价67571元/㎡，环比下降约0.53%。近6月以来，小区整体均价低于永定门、低于东城板块在售均价；

上图可以看出，6月以来小区挂牌价格起伏不大呈上升趋势，涨幅高于同期永定门、略低于东城板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为78.18㎡两室一厅，报价599万。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为326.5万元左右，二套首付为431.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准

小区有70㎡-116㎡的两居、134㎡的三居。

现选择小区主力户型71㎡两室一厅和89㎡两室一厅进行分析

小区朝向为正南北，但南北通的户型极少，购房者注意甄别。

小区北侧紧邻革新南路，南侧紧邻西罗园北路，两条均为主干道，噪音会影响到4、5号楼的朝北户型，以及2、3号楼的朝南户型。

总体来看，4、5号楼南侧、2、3号楼北侧相对不错，1号楼东侧靠近小区中心，又与小区花园较近，是为楼栋首选。

1、适合在永定门商圈内及周边商圈工作，对通勤要求较高的购房者。

2、内部环境优质、内部设施相对完善、内部生活氛围浓厚，适合看重小区整体品质和生活氛围的购房者。

3、小区价格公允，和面积合适，产品力尚可，适合刚需首套预算不足，但对居住品质有要求的购房者。

4、周边商场、生态、交通资源较为齐全，适合对楼幢的生活设施要求和生活配套要求较高的用户。

截止2021年7月，距小区最近的新房楼盘是位于小区东侧1.5公里的天坛府，以及西南方向直线距离约3.7公里的福海棠.华府和东向直线距离4公里的首开璞瑅公馆。

其中：

天坛府60㎡-135㎡在售，总价780万-1755万；

福海棠.华府217-320㎡在售，总价1550-1750万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起。

以上新房，与望陶园小区的总价段相差较大，不同属一个功能，推荐预算充足、追求房产品质、且对生活品质要求严格的购房者可以考虑。

预算相对紧张的用户可以考虑望陶园小区。

小区均价低于永定门二手房均价，现选择1.5公里范围内与望陶园功能相同、距离较近，且周边配套相似的华龙美冕、天天家园进行比较。