崇文门商圈位于北京市东城区,地处东二环内,内有三条地铁线,是北京城南的老牌区域性商业中心,以及终极置换目的地之一。
商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区,居住密度中等偏上,成交量大,换手率高,交易相对活跃。
崇文门商圈北侧为东单商圈,南侧为龙潭湖商圈,西侧为前门商圈,东侧为广渠门与东花市商圈;均属于成熟的热点商圈,但各有侧重,它们之间产业互补,联动效应强劲。
崇文门商圈的历史非常悠久,最早的规划建设能追溯到明朝中后期,1991年,北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈,以南北走向的崇文门外大街为中线,西侧偏重商业建设,东侧偏重居住,如商圈内的国瑞城、新景家园等,均是二环内少见的大规模次新小区。
现在的崇文门商圈内,大型的商业设施集中于商圈南北侧,包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。
商圈内包含3条地铁线路:地铁2号线、5号线和7号线,地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁,也是中国第一条环形地铁路线,几乎可以抵达二环内的所有商圈;7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。
此外,崇文门商圈还包含有二环线干道,无论是去故宫还是北京站都比较方便。
商圈内的教育设施,包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。
崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。
另外值得一提的是,崇文门商圈内包含多个著名旅游景点,例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等,都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是,崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏,面积稍大的公园、绿地均在商圈之外。
崇文门商圈内,住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成,建筑密度中等偏高。
老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元,相对于东城区其余商圈,崇文门商圈的总价区间跨度不大,购买力构成主要以北京南城片区,以及同商圈的置换需求为主。
崇文门商圈土地开发趋于成熟,截止2021年7月,已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内,同样没有新的土地的供应和成交。
幸福里APP显示,截止2021年7月,崇文门商圈均价为11.2万元/㎡,周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡,均低于崇文门商圈的均价。
对比来看,崇文门商圈的住宅均价处于高位,近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势,可以判断其价值已经被市场充分释放。
从区位上来看,崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延,因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在,上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。
但也正因为明城墙遗址公园的存在,崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。
崇文门商圈地处二环内,大规模的规划、建设已无可能,值得注意的是商圈内的业态升级与改造,据2018年新世界中国地产有限公司的披露,崇外6号地的规划设计理念,称要建设成为K11艺术胡同,打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。
资料显示,崇外6号地东起幸福大街,西至崇外大街,南起法华寺,北到广渠门内大街,具体位置在商圈中部偏南。
如果此项改造得以成行,那么崇文门商圈的价值,将会得到有力提振。
小区周边幼儿园、小学、中学较多,能够满足孩子入学需求;医疗环境较好,小区附近有很多药店,比如千芝堂药房、安无忧大药房、海王星辰大药房、北京同仁堂大药房等,还有很多医院,比如北京两广中医医院、善尔医院、北京医院等;交通网络密集,有众多公交线路、地铁线路,均经过该小区,出行非常方便,比如经过该小区的地铁线路有地铁7号线、1号线、8号线等,公交线路有8路、17路、29路、104路等。此外除了关乎居民日常生活之外,还有众多的休闲娱乐场所,比如百老汇影城、搜秀影城、崇文剧场、北京童艺艺术剧院、飞德游泳馆、花市清真寺、花市社区博物馆等。
小区人车分流,封闭式管理,停车位有1201个,停车费用600元/月,价格合理,停车位充足,能够满足小区住户使用需求。
小区户型中全明户型较多,观光效果好,能够很好的感受外界景观。
小区建筑时间为2008年-2014年,和周边小区相比,楼龄短,属于品质小区,小区内部设施设备较新,居民居住体验更好。
截止2021年6月15日,国瑞城小区挂牌价格在7.01万-11.06万之间,挂牌均价为101777元/㎡,同比下降0.28%,在售房源14套,成交0套,成交量较低。
通过查看小区近六个月房价走势情况,发现房价走势相对平稳,虽然有所下跌,但是在可控的范围内,购买者不需要过分担忧。
从购房成本来看,以在售58.16㎡一居室户型为例,报价632万,根据北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%,该套房源的首套首付价格为221.2万,二套首付为379.2万。
国瑞城小区价格走势图
目前国瑞城小区在售户型较多,有25种,其中一居室户型有9种,户型大小集中在47.08㎡-62.06㎡之间;两居室户型有7种,户型大小集中在75.48㎡-107.75㎡之间;三室户型有5种,户型大小主要集中在88.87㎡-157.91㎡之间;此外该小区还有4种四居室户型,户型大小集中在251.13㎡-258.85㎡之间。
小区一居室户型较多,可选择性较强,房价总价低,适合刚需者选择。比如58.16㎡一居户型功能分区明显,非常适合刚需者选择。但是也有局限性,比如通透性差、房屋面积小,并不适合多人口家庭,因此购买者需要慎重考虑。
82.38㎡两居室户型属于过渡性住房或者改善性住房,从户型设计来看,户型不方正,卫生间属于暗卫,没有设置餐厅位置,对于改善性需求者而言,应慎重选择。
90.21㎡三居户型紧凑,整体设计动静分离,面积利用率较高,但是卫生间和厨房位置相对,设置有些不合理,对于有品质需求的购买者需要认真考虑。
258.85㎡四居室户型方正,非常完美,功能分区详细,三个卫生间,还设置了餐厅,居住体验好,但是户型面积大,房产总价高,需要购房者具有一定的经济实力。
小区周边教育资源丰富,幼儿园、小学、中学资源一一俱全,适合有教育需求的青年群体。
小区户型中小户型有9种,可选择性较强,房产总价较低,适合刚需者选择。此外小区还有两居户型、三居户型、四居户型,也适合改善者住房需求,但是由于房产总价较高,不同的购买人群仍需进行酌情考虑。
小区周边配套齐全,交通便利,还有很多休闲场所,能够满足居民的日常生活需求,因此也非常适合中老年人居住。
截止2021年6月,东城区没有新的土地入市,仅有长安太和公寓一处新型地产,楼盘位于东城长安街与朝阳门南小街交汇处,均价为145000元/㎡。在售户型主要以一居室、二居室户型为主,一居室户型面积在107.54㎡,两居户型为143.76㎡,总价最低为1100万,物业管理公司为北京富华行物业管理有限公司,物业费为19元/㎡/月,产权为40年,附近交通便利,配套齐全,能够满足日常居住需求,但是和国瑞城相比,房价高,物业费高,而且属于商业用电,居住成本较高,能够满足品质居住者需求,对此需要根据个人情况进行综合考虑。
东城区老旧小区较多,选择和国瑞城小区距离较近、建筑年限比较接近的新景家园社区、法华南里社区两个小区进行对比。
小区名称 | 国瑞城社区 | 新景家园社区 | 法华南里社区 |
位置 | 东城崇文门 | 东城崇文门 | 东城崇文门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 101777元/㎡ | 109557元/㎡ | 91562元/㎡ |
建筑时间 | 2008年-2014年 | 2002年-2010年 | 1990年-1996年 |
建筑类型 | 塔板结合 | 板楼 | 板楼 |
在售⼾型 | 47.08㎡-62.06㎡一室 75.48㎡-107.75㎡两室 88.87㎡-157.91㎡三室 251.13㎡-258.85㎡四室 | 27.38㎡-62.69㎡一室 74.03㎡-112.96㎡两室 76.23㎡-123.35㎡三室 | 54.87㎡一室 65.18㎡两室 84.13㎡-113.4㎡三室 167㎡-263.12㎡四室 |
物业 | 北京国瑞物业管理有限公司 | 北京新世界物业管理有限公司 | 北京住总北宇物业管理有限责任公司 |
物业费 | 5.50元/㎡/月 | 1.13-2.48元/㎡/月 | 0.90-1.10元/㎡/月 |
优点 | 1.周边教育资源丰富 2.人车分流 3.交通便利 | 1.停车位多 2.建筑房龄短 3.周边配套齐全,交通便利 | 1.停车费用低,150元每月 2.房产均价低 3.配套齐全、交通便利 |
缺点 | 1.物业费高 2.小区密集,缺乏活动区域 3.物业管理一般 | 1.容积率高,小区密集 2.物业费高 3.房产均价高 | 1.小区老旧,设施老化 2.绿化面积小 |
分析 | 三个小区的对比中,法华南里社区的房产均价最低,物业管理费用、停车收费最低,但是建筑年限较长,购买者需要慎重考虑; 新景家园社区房产均价最高,物业费也较高,但是房龄较短,对于有居住品质需求的购买者可以考虑; 国瑞城社区教育资源丰富,小区人车分流,非常适合教育需求者购买。 在配套方面,三个小区周边配套齐全,交通便利,没有明显的差别。 |