永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是南北走向的8号线和东西走向的14号线，还有多条公交车线路及多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，地处东城的二环与三环之间的永定门商圈，会受制于商圈内大量老旧公房的存在，这些老旧公房高昂的旧改成本，会使整个商圈不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1.小区内有运动器材、垃圾分类站、小花园、儿童游乐设施等，基础设施较为齐全，且环境较好，绿化率为40%。

2.小区户型跨度较大，户型选择较多，适合人群较广，且小区均价较低，购房总价可控。

3.小区周边配套丰富且多元，包含学校、医院、现代商场、博物馆等，配套设施功能相对完善。

4.小区位于非主干道上，车辆来往较少，产生噪音污染相对较小，环境较为安静。

通过幸福里app查询，截至2021年8月7日，小区在售房源3套，占全部房源的0.2%，小区目前在售均价为69111元/㎡，环比上涨0.17%。近6个月，小区整体低于东城区与永定门商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅等同于同期永定门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，比较适合入手。

购房成本方面，截至2021年8月初，在售总价最低为51.95㎡两室一厅户型，报价445万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为170.2万元左右，二套首付为275.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有18栋楼1254户，有48㎡-52㎡的一居、59㎡-87㎡的两居、87㎡-148㎡的三居、161㎡及以上的四居。

现选择小区主力户型87㎡两室一厅一卫和87㎡三室一厅一卫进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

小区共18栋楼，其中18号楼为办公楼，14号楼为社区文化中心，12号楼不为住宅楼，在此不做分析。

在此将小区分为ABCD四区，进行分析。

小区A区为6层带电梯的板楼，楼栋之间都有小花园，且噪音相对较少，但是离小区出入口较远。

小区B区为6层不带电梯的板楼，楼栋之间有小花园，噪音相对较小，且相对A区来说更接近中心花园，但是离小区出入口更远。

小区C区为21层塔楼，为两梯十户设计，且C区楼栋有座商，并且临街，噪音相对较大，但是C区离小区出入口较近。

小区D区15号楼为14层一梯六户设计，16号、17号楼为21层两梯八户设计，D区噪音相对较小，且离中心花园、文化中心较近。

适合在永定门商圈及周边商圈工作且有购房刚需或者住房面积改善需求的用户选择。

小区出门就是公交站，1.2公里范围内有两条地铁线路，对地铁公交依赖的用户可以选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校、博物馆等资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

小区户型面积跨度较大，户型选择较多，且单价较低，比较适合有购房刚需的用户选择。

目前，永定门板块内无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东向的丰台方庄板块与成寿寺板块的首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府。

首开璞瑅公馆（丰台方庄）：均价106000元/㎡，总价2500万/套起。

合生·金茂东叁金茂府（丰台成寿寺）：均价110000元/㎡，总价1900万/套起。

两个楼盘分别为丰台区方庄商圈与丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中，首开璞瑅公馆仅236㎡在售，总价2500万元/套；合生·金茂东叁金茂府125㎡-195㎡在售，总价1900元/套起；喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府；而富莱茵花园房源最低挂牌总价在632万元/套，预算不足，且有购房刚需的用户可以考虑富莱茵花园。

富莱茵花园均价低于永定门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取景泰嘉园、景泰东里进行比较。