恒大御景湾东区小区位于朝阳区豆各庄板块，该板块西侧临近垡头板块，北侧、东侧和南侧都被双桥板块包围。豆各庄板块位于朝阳区南侧，东五环和京哈高速交汇处东侧。

板块内住宅包括商品房和经适房，品质较好的有富力又一城ABC区、海棠公社、京城雅居等，另有朝丰家园、恒大御景湾、青荷里等经适房小区。

居住人群上，除了豆各庄之前的原住户，还包含了许多东城区拆迁过来的住户。板块内有诸多公园，生态绿化方面较好，如面积较大的金田公园和白鹿公园、以及富力又一城公园等，板块外南侧还有马家湾湿地公园，其中水面占地16万平方米，陆地占地45万平米，各个公园除了能满足日常的遛弯跑步需求外，还能在周末体验郊游野炊之乐。

交通方面，板块有地铁7号线横穿，途经黄厂和郎辛庄站，但地铁线更靠南，不能满足片区内大多数住户需求；自驾上，板块靠近东五环和京哈高速，临近京津高速和广渠快速路，向西可以去往国贸和大望路，走东五环可以去到亦庄和望京，在这些地方办公的人群，自驾通勤还是较为便利。

板块内医疗和产业较弱，医院方面，没有三甲和大型综合医院，近一点的三甲是亦庄的同仁医院(南区)；产业方面，板块内有汽车厂和传统行业公司，也有一些影视基地和文创园，但大公司入驻较少，还需一段时间的发展。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块起拍价59.3亿，最终绿城中国旗下北京宁诚置业有限公司通过高标准住宅建设方案竞投后，以68.2亿元成功摘得该地块，溢价率约15%，房价上限6.5万元/㎡，住宅部分容积率3.0，控高80米，预计最高26层。

地块用地性质为F1住宅混合公建用地，建设用地面积85059.12㎡，建筑控制规模≤242377.36㎡，将以“五通一平”形式供地。该地块位于东五环与京津高速夹角处，距离7号线黄厂站约100米，黄厂站前一站是焦化厂站，与王四营拍卖的三宗地块临近。

根据2019年《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。

前几年，豆各庄地区根据北京市“一绿试点乡”的要求，致力于完成整建制转居工作，拆迁腾退、项目建设、产业制度改革、绿化工作、社会管理等重点工作顺利推进，随着最后一批居民搬迁上楼，豆各庄地区彻底完成“一绿”试点的腾退任务，逐步推进城市化进程。

未来发展上，板块内新建项目将以科技及文化产业项目为主，随着金田影视基地、金丰置业、宇达创意中心、五方PARK文创园等一批项目相继落地，经济效益的提高，本地区居民生活水平得到不断提升，形成和谐的生活氛围。

1、基础设施完善，道路平坦宽阔且干净整洁，绿化修建规整且养护到位，小区整体环境优美，空气清新。

2、内部配套设施完善，健身休闲设施、儿童玩耍设施、惠民设施配备齐全，分类垃圾箱及取水点、快递站应有尽有，方便居民生活。

3、小区物业管理服务到位，较为负责。垃圾分类点垃圾箱摆放整整齐齐；道路、走廊和大堂打扫干干净净；草坪养护到位；各种监控、消防、门禁等安全设施设置合理且维护到位。同时小区物业费较低，性价比较高。

4、小区周边商业、交通配套设施较为完善，商业资源有各种超市、果蔬店、在建购物中心等，交通配套方面距离7号线黄厂地铁站较近，同时发达的公交线路也方便了居民出行。

截至2021年8月，恒大御景湾东区在幸福里APP上无房源，挂牌均价为43075元/㎡，与环比下降约0.46%。从近6个月的价格走势来看，价格浮动较小，总体来说趋于稳定。

在具体购房成本方面，小区主力户型54㎡的两居为例，报价为233万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套80%，即该套房源首套首付为82万，二套首付为140万。

小区户型有54㎡-58㎡两居，主力户型为58㎡的两居。

小区绿化率较高，绿化带打理齐整，环境舒适，健身休闲设施配套齐全，适合对小区居住环境要求较高的人群。

小区周边交通配套完善，距离7号线黄厂地铁站仅700米，附近有多个公交线路经过，适合在附近商圈和地铁7号线沿线工作的人群选择。

小区均价低于朝阳区均价，低于豆各庄板块均价，购房门槛较低，经济负担较小，适合资金不太充裕的刚需人群选择。

截止2021年7月，朝阳区豆各庄板块内无在售新房。相邻板块内距离小区较近的新房项目有位于通州台湖板块内的阳光城京悦府和明月听蘭。

阳光城京悦府项目又叫阳光花庭，是北京鑫博泰来房地产开发有限公司打造的高档别墅社区，在售户型有260㎡四居和370㎡三居，均价70000元/㎡起，总价1200万/套起。从楼龄的角度分析，阳光城京悦府项目为新房项目，楼龄较新，建筑品质较高，比较看重建筑品质的住户可以优先考虑在阳光城京悦府进行置业。

明月听蘭项目又叫兰心家园，是北京通诚房地产开发有限公司打造的小高层板楼社区，在售户型96㎡和138㎡三居、120㎡四居，均价53000元/㎡起，总价520万/套起。经过比较发现，在绿化方面，两者绿化均较规整，环境优美，空气清新建筑品质方面，明月听蘭项目由于是新房项目，楼龄更新，建筑品质优于恒大御景湾东区；在物业方面，明月听蘭项目物业为第一梯队的绿城物业，物业服务有保障，但物业费较高，不如恒大御景湾东区性价比高。总的来说，明月听蘭项目各方面要优于恒大御景湾东区，但具体选择还要看购房者需求。

在朝阳区豆各庄板块，有大量二手房在售，其中朝丰家园和富力又一城是距离恒大御景湾东区最近的两处二手房，故选取这两处房产进行对比。