运河湾北区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。

副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。

板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。

武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。

迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米。

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米。

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1.运河湾位于通州新城，位于大运河东岸。小区绿化率达到了37%，除了道路两旁的灌木丛绿化带外，小区内部还种植了大量树木，形成了林荫区，林荫区中还设置了各种凉亭、座椅等设施供居民休憩乘凉。小区整体环境干净整洁，绿化率高，适合各年龄层人群居住。

2. 小区安全卫生，物业服务好。运河湾北区保安24小时轮流值守，晚上也有保安巡逻。好的物业管理也是居民生活的一个重要需求，可以提升居民的归属感与幸福感，本小区的物业管理在片区内来说是比较好的，这也是小区的优势，比较在意物业管理的可以考虑本小区。

3.小区停车方便。该小区以地下停车场为主，设置有地上停车场但是位于小区的外围，小区内实现了完全的人车分流，这也保证了小区内行人的安全，孩子们可以在小区放心玩耍。小区地上停车位出租费150元/月，地下租车位400元/月，小区停车位相对不是很紧张，而且价格不高。

4.小区配套完善。周边的活动场所很多，通州运河公园紧邻小区，可满足居民的休闲需要和运动需求。除此之外，运河湾北区也有不错的医疗资源，小区出门步行15分钟便可到达京通医院。周边配套可满足小区居民的各类需求。

截止到2021年6月，该小区挂盘均价为62478元/㎡，对比上月上升0.15%。从近六个月的价格波动来看，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。 但值得注意的是，小区均价比同时期武夷花园商圈均价要高出将近1万/㎡，比通州区均价高出2万/㎡，从这一点来看，更适合改善人群选择。

具体购房成本方面，拿在售的86.15㎡的两居室为例，报价537万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为187万，二套首付为322万。

小区共有10栋楼约1300户，有77㎡-100㎡的两居、135㎡-159㎡的三居、198㎡-199㎡的四居，其中两居和三居每栋楼都有，临河楼栋中有大四居。

运河湾北区总共有10栋居民楼，其中4号楼、5号楼、6号楼为河景房，6层以上视野都非常开阔，北运河的美景都可以一览无遗，其中这3栋楼也有大四居可供选择，适合改善人群且对居住视野要求非常高的群体选择。

需要注意的是，6号楼、7号楼、8号楼、9号楼四栋楼，紧邻交通要道——潞通大街，或许会受到交通噪音的困扰，家中有老人的群体或者睡眠质量不佳的群体，可以避开这几栋楼亦或者是选择较高楼层。

小区居住环境好，绿化较好，且物业服务好，健身设备齐全，适合改善人群。

小区交通比较便利，小区南门距离北运河西地铁站仅有750米，适合以地铁6号线为主要通行工具的上班族。

小区购房门槛相对较高，适合具有购房预算较高的群体。

小区内拥有各种健身设施、篮球架等，小区紧邻运河奥体公园，可在公园内进行各种运动，非常适合热爱运动、喜欢健身的群体。

截至2021年6月，武夷花园商圈目前在售新盘为2处楼盘，其一为珠江阙，该楼盘皆为335㎡以上的大户型，与运河湾北区并无可比之处，我们不做分析，另外一处为京贸国际城，在这里我们将它与运河湾北区做对比。

京贸国际城位于芙蓉东路1号，位置上相对运河湾北区更加靠北，小区北边是运潮减河，东边是芙蓉东路，距离通燕高速较近，但是从交通上来看，京贸国际城距离目前任何一座开放的地铁站都有着3公里以上的距离，对于需要乘坐公共交通的上班族来说，非常的不便。

户型上来看，目前楼盘主力户型为69㎡-78㎡的一居，75㎡-96㎡的两居，124㎡-140㎡的三居，看房型面积似乎比较亲民，但该小区均价68000元/㎡，假如我们选择96㎡的两居户型，总价则需要676万/套，首付最低也要236万，并不适合刚需人群。

总的来看，该小区总价对比运河湾北区并不落下风，在这样的情况下，后者交通更为便利，且距离运河公园更近，物业服务以及配套设施都已经非常成熟，两个小区相较而言，运河湾北区更值得被推荐。

二手房方面我们将运河湾北区与K2百合湾和BOBO自由城做一下对比，三个小区在位置上非常接近，都是处在北运河的东岸，紧邻运河奥体公园。我们将每个小区的优缺点进行对比，产出了分析结果。