惠民家园三区小区位于门头沟区大峪板块,门头沟区位于北京西部西六环外,属郊区,定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。大峪板块邻西六环,属门头沟新城北部片区核心区,是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区,以老城风貌、自然环境、居住属性为主,生活氛围浓郁,在门头沟各板块中,是教育、医疗资源较全面的板块。
大峪板块东临滨河西区板块,从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米,从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里,至西四环定慧寺桥仅需15公里,全程限速80公里/小时,无红绿灯无高速费。也可从双峪路口上六环路,至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。
板块内无地铁,教育、医疗、商业配套丰富但不优质,含一家三级综合医院,一个商业综合体,缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套,无大型商业配套,以基础性生活化商业街为主,无产业园区。
板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房,以60㎡-160㎡两居-四居为主,含2014年后建的改善型住宅产品,另外板块内还有大量回迁房。
板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。
板块发展方面,板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展,整体以楼房居住区为主,含少量平房居住区,整体提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车,有效缩短了板块进入北京城区的时间,从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前,大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。
近10年中,门头城区土地较为活跃,主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边,新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98%为山地,城区土地储备有限,以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。
2020年7月,兆佳业以12.6亿元,溢价率8.15%,竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块,楼面价31439元/㎡,容积率2.0,控高30米,这就是在售新房兆佳业花样年西山相府,共298户,8-10层一梯两户低密洋房产品,125㎡、145㎡三居-四居设计,均价6.1万/㎡,总价700万/套起。该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里,由于产品不同,未来对板块房价影响较为有限。
近几年,门头沟东临的石景山区域土地较为活跃,对门头沟新房去化产生影响,开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区,加之门头沟区域利好政策不足,区域内土地表现将继续以冷静为主。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,大峪板块规划定位为“新城北部片区”,具体发展方向为:
环境方面:
新城段打造城市生态岸线,推进沿线休闲公园建设,为市民提供游憩场所,利用新城的自然山水资源,打造多类型公园,形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。
交通方面:
优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。
土地方面:
新城北部采空区以保障城市安全为前提,采用低密度、小体量模式,建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。
商业方面:
新城按合理服务半径设置社区级商业中心,各镇街至少设置一处社区级商业中心,满足日常生活消费的综合需求。
人口方面:
新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。
小区品质
小区户型丰富,从小平米的一居室到大四居都有分布,整体区间分布比较合理,对于购房者来说选择性比较大。因为小区的建成时间在2009年,所以小区不仅各种内部配套比较齐全,而且各种内部配套设施也很新,内部各类便民信报箱、快递柜、休闲场所、健身器材等一应俱全,大大丰富了居民的生活并给居民提供了很多的便利。
小区内的居民都是老街坊,大家都比较熟识,见面也都会互相打招呼,所以对于和睦的生活环境也让小区的归属感很强。
内部配套
小区建筑风格是经典的现代风格,小区内还建有供居民休息的中心广场。小区容积率为1.3,绿化达到30%,建有小花园,花园中有步道共小区居民散步。小区的地面维护为很好,没有破损的现象。
小区物业管理规范,小区门口有安保人员24小时值守,物业管理办公室有常驻的办公人员,帮助小区居民解决各类问题。小区门禁很严,外来人员如果要进入小区,需要有小区户主确认并登记身份信息。而且物业费不高,所以生活成本较低。
小区有地上停车位和地下停车位,而且小区内的停车位划线都比较齐整,不存在乱停乱放的现象。小区内车位基本满足小区内的私教车数量,不必过分担忧停车的问题。
周边配套
因为小区地处老城的核心地带,所以小区周边的配套很完善。
首先从商业配套来说,金春时代商场距离小区只有500米,物美多点大卖场距离小区只有700米,这都是步行几分钟就能到达的距离,小区周边楼栋还有大量的底商,各种商铺应有尽有,小区居民的日常生活所需都能得到满足。小区周边的各种银行ATM存取款机非常齐全,周边的各种娱乐健身场所也离的很近,周边配套比较成熟。
交通方面
因为小区地处核心地带,周边道路顺畅,适合私家车出行。公交出行十分便利,快速公交半小时就能到达阜成门,而且到西单、苹果园区域包括八大处都非常便捷。
教育资源方面
小区周边幼儿园、小学、中学有十多所,选择性很多,孩子上学也方便。
小区周边各种药店有十几家,邻近的医院也有北京京煤集团总医院、门头沟龙泉医院、门头沟区医院等丰富的医疗条件,其中,北京京煤集团总医院还是一家综合性三甲医院,医疗条件优厚,方便了居民日常的看病问题。
2021年6月,小区挂牌价均价37872元/㎡,相比于2021年5月,同比上升0.27%。幸福里APP挂牌房源34套,从45㎡-128㎡不等,购房者的选择较多。
根据近期的价格变动,目前来看,小区的价格稳中有略微的上升,购房者不必过分担忧。
2021年6月,小区目前幸福里APP挂牌房源34套。其中,惠民家园一区在售房源10套,一居室6套,44㎡-67㎡之间,价格在172万-266万不等;二居室4套,67㎡-68㎡之间,价格在235万-242万不等。惠民家园二区在售房源17套,一居室5套,在46㎡-57㎡之间,价格在185万-223万不等;二居室9套,在59㎡-92㎡之间,价格在225万-320万不等。三居室在85㎡-128㎡之间,价格在335万-415万不等。惠民家园三区在售房源7套,全部为二居室,在62㎡-65㎡之间,价格在220万-260万不等。
目前在售户型中,44㎡-128㎡之间全都有售,价格区间也比较大。所以对于购房者来说,户型可选择性也较多。购房者可以选择适合自己经济能力的房子进行购买,因为在售房型面积差距大,房子的总价也有高有低,可以满足购房者不同的需求。
因为小区的周边公交资源十分丰富,到达西单、阜成门以及金融街都很便利且时间较短,适合在这几个区域工作的上班族。
因为小区的户型比较丰富,从44㎡-128㎡不等,价格区间差距也很大,所以可以满足不同的购房者的需求,刚需人群比较适合小户型,而对于改善性住房和追求更高舒适度的购房者来说,可以选择大户型来购买。
目前门头沟区大峪商圈内在售新房源有两套,分别是中昂时代广场和华远裘马四季两个小区,我们选择两个小区来做对比。
中昂时代广场是由北京兴亚置业有限公司开发,在售户型为4种户型,2室2厅1卫共3个户型和3室2厅1卫1个户型,均价35000元/㎡,总价130万元/套起,目前已交付,为商住两用房。
华远裘马四季是由北京市华远地产股份有限公司开发,在售户型为4种户型,两种面积的4室2厅2卫,183㎡和191㎡,两种面积的3室2厅2卫,156㎡和166㎡,价格51366元/㎡起,总价950万元/套起。
对比惠民家园小区,中昂时代广场和华远裘马四季两个小区的价格一个高一个低,但是中昂时代广场为商住两用房,所以不具有购买价值,与惠民家园小区的可比性较小。华远裘马四季与惠民家园小区做对比,首先从价格来说,惠民家园小区的价格更低,所以更适合刚需的人群。第二点是户型,惠民家园小区的户型比较多样,而华远裘马四季全部都是大户型,购买价格很高。两个小区周边的配套比较相似,但是总体来说,华远裘马四季更适合具有一定经济基础改善住房条件的住房者,而惠民家园小区则可选择性较多。
门头沟区大峪商圈在售二手房较多,选择同区域的的景丽长安和永兴嘉园两个小区来做对比,惠民家园小区以惠民家园二区为例。
小区名称 | 惠民家园小区 | 景丽长安 | 永兴嘉园 |
位置 | 门头沟区-大峪 | 门头沟区-冯村 | 门头沟区-滨河西区 |
住宅性质 | 普通住宅 | 普通住宅 | 普通住宅 |
均价 | 35528元/㎡ | 43684元/㎡ | 38775元/㎡ |
建筑时间 | 2009年 | 2012年-2014年 | 2006年 |
户型 | 45㎡-57㎡一室 59㎡-92㎡二室 85㎡-128㎡三室 | 82㎡-92㎡二室 129㎡-140㎡三室 155㎡-230㎡四室 | 46㎡一室 81㎡-82㎡二室 |
物业 | 北京京煤集团有限责任公司绿海物业管理分公司 | 北京远洋物业服务公司 | 北京永兴达物业管理有限公司 |
物业费 | 0.68元/㎡/月 | 2.68-2.98元/㎡/月 | 1.48元/㎡/月 |
优点 | 老城核心区域 周边配套齐全 | 物业管理规范 人车分流 房龄较新 | 交通配套完善 医疗、休闲配套完善 |
缺点 | 没有地铁 周边楼栋底商嘈杂 | 容积率高 车位不足 | 房源少 |
分析 | 三个小区首先从价格上来对比,惠民家园小区价格最低,就户型上来说,惠民家园小区的户型更多,选择性更强,所以适合各种需求的购房者,而景丽长安和永兴嘉园两个小区的在售房源较少,且户型不足,选择户型会比较苦难。三个小区的周边配套都很不错,景丽长安的缺点比较明显,就是容积率高,生活的幸福感不高,而永兴嘉园的缺点也比较明显,就是房源特别少,只有3套。 景丽长安和永兴嘉园小区的优点就是基础设施更新,物业管理更加优秀,如果对小区物业要求比较高的购房者可以考虑这两个小区,但是也要更多的承受更高的价格。 |