远洋山水南区地处石景山-玉泉路西商圈，属于成熟板块，板块位于五环内，长安街西延线上，在石景山万达广场商圈内，东临五棵松商圈，西望苹果园商圈。

区域内交通四通八达，轨道交通出行快捷，地铁一号线玉泉路站、八宝山站、八角游乐园站直接贯穿区域，坐车可直达王府井、天安门、西单等商业聚集区；还可换乘2号线、10号线去往国贸、东直门等商贸集聚地。

不仅如此，区域内地上交通线路同样发达。南有莲石路直通二环，北侧为西长安街沿线。

同时，941路、959路、597路、308路等公交线路为也为市民的出行提供了便利的交通服务。

玉泉路西商圈还是石景山区的核心区域，坐享石景山最优质的配套，石景山区政府更是坐落其中，还有中国国际广播电台、北京公交集团第六客运分公司、鲁谷公交场站等公共设施。

板内区域配套设施完善，教育方面有师范大学附属小学、石景山区银河小学（东校区）等；医疗方面有北京市石景山医院、北京石景山同心医院、中国中医科学院眼科医院，板块外附近还有首都医科大学附属北京朝阳医院；

商业资源有万达广场、泰禾新天地、万商大厦等大型商场坐落于此，还有北京台湾街等小型商业街。

其次板块内还有许多公园，如北京国际雕塑公园、鲁谷奥运文化公园。此外老山城市休闲公园和北京石景山游乐园还分别位于板块的北部与西部。

根据北京市规划和自然资源委员会官网资料显示，自2010年以来，玉泉路西商圈近10年没有住宅类土地出让计划，该商圈开发年代久远，如今已处于饱和状态，土地稀缺性明显，预计在未来的一段时间内也不会有新的住宅类土地入市。

目前距离玉泉路西商圈最近的1宗招拍挂地块位于商圈约4公里外的石景山区衙门口。在2021年5月11日，融创+石泰联合体以“64.4亿元”竞得016号地块，成交楼面价55589元/㎡，溢价率为10.06%。

上述地块对该商圈内的二手房市场冲击力较小。

从政策方面：在CRD规划的带动下，玉泉路西地区成为了关注热点，经济、教育各个方面发展迅速，局域价值获得了极大的提高，同时房地产市场也备受关注。

依照2020年数据来看，石景山区“1+3+1”高精尖产业实现收入1907亿元，同比增长9.2%，其中，现代金融产业主导优势明显，占高精尖产业总收入超过40%。科技服务业稳步发展，出台“科幻16条”等产业政策，实施36个应用场景建设，在促进区域企业自主创新的同时也带动着区域范围内的地价升值。

从基础设施方面：根据北京市规委回复，地铁11号线东段已纳入本市轨道交通线网规划及三期建设规划统筹研究，正在履行相关报批程序。

按照城建集团之前的规划图，11号线东段在石景山区域的车站包括：型材站、锅炉厂南路站、衙门口西站、衙门口东站、鲁谷大街站、吴家村站等。未来若地铁建成通车，必将大大方便周边居民出行。

从楼市方面：玉泉路西商圈的好楼盘不多，近期并无新入市楼盘和地块，大部分首次置业和改善需求客户都在关注远洋山水，再加上小区户型覆盖面广，适合各种需求，品牌大盘、又有名校分校加持，成交量一直居高不下。

1.小区距离地铁1号线八宝站地铁站1.1公里左右，可换乘10号线、9号线等其它地铁路线，周边多个公交站，距离更近的远洋山水小区公交车站通多路公交车，周边交通较为便利。

2.小区内部维护十分干净整洁，小区路面及楼道等公共区域没有垃圾，园区内自行车、电动车、垃圾箱等，物品摆放整齐，生活环境干净舒适。

3.小区周边底商丰富，商业配套较多，内部有便利店，生活超市，外边底商还有义民老街坊果蔬，甜妈的肉铺等便民商铺，配套齐全，居民购物十分的方便。

4.小区项目绿化率较高，环境造景自然和谐，像一个大公园。区域内休闲设施遍布，雕像景观林立，人文气息浓厚，绿地环绕环境优美、舒适度极高。

通过幸福里APP查询，截止2021年8月9日，小区在售房源约45套，占全部房源的29.03%。小区目前在售均价66383元/㎡，环比上涨约2.50%。

近6个月，小区整体均价高于石景山区，玉泉路西商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格明显提升，特别是近两个月7月8月；从目前情况来看，小区价格持续提升，值得观望，谨慎购买。

购房成本方面，拿56.24㎡一室一厅户型为例，报价353万元。参考北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套首套首付为124万元，二套首付为212万元。

小区有47㎡-77㎡一居、63㎡-127㎡二居、114㎡-163㎡三居、151-245㎡四居。现选择57㎡一室一厅和78.93㎡两室一厅进行分析。

远洋山水南区地处莲石东路和鲁谷东街交汇处，楼栋东西排列为主，小区楼宇分为板楼和塔楼，板楼内是一梯两户或两梯两户，塔楼则是两梯四户到三梯九户不等。

由9层-18层板楼组成，除东侧23号楼、29号楼和南侧39号楼等部分楼栋造型不是很统一，整体感觉比较整齐。最南侧的33-40号楼紧邻莲石东路主路，过往车流不断，喜欢安静的客户需谨慎选择。

21号楼、26号楼、31号楼在小区正中央，前后花园，楼间距宽，尤其是26号楼和31号楼，是名副其实的楼王，但户型较大，单价也较高。

除此之外，28号楼和30号楼位置虽不如楼王，但也在小区中心，同样环境优美、安静怡人，也是不错的选择。

1.小区宜居度高、环境幽静，适合家里有老人的家庭。

2.小区有小户型可供选择，购房门槛相对较低，适合在鲁谷板块工作的人群或向往高居住环境的刚需人群。

3.小区紧邻莲石东路，交通方便，距离地铁1号线八宝山站1.1公里，步行15分钟可到，周边还有多条公交线路可以选择，无论是自驾还是地铁通勤的购房者都可以考虑。

截止2021年8月9日，玉泉路西商圈内有一处新房在售，为国风长安云棠，位于小区西南约1公里处。

国风长安云棠别名黄庄九雅嘉园，为别墅项目，开发商为北京瑞茂房地产开发有限公司，在售户型为450㎡-500㎡四居室，在售均价56000元/㎡起，总价2500万元/套起，世茂物业，物业费7.9元/㎡/月。而远洋山水南区目前在售均价为66383元/㎡，总价353万元/套起。

远洋山水南区与国风长安云棠相差较大，不具可比性。

小区均价高于石景山玉泉路西商圈二手房均价，现选取3公里范围内，房龄、均价与远洋山水南区相近的诗景长安、远洋·沁山水进行比较。