远洋山水北区位于北京市石景山区鲁谷路,属于石景山区玉泉路西商圈,该商圈东侧为五棵松商圈,西侧为鲁谷商圈,西南方则是石景山万达商圈,四个商圈之间相辅相成,共享利好。
商圈内科研单位云集,有高能物理研究所,北京公交交通研究所等;教育资源优渥,中国科学院大学,北京市十一学校等皆坐落于此;医疗方面则有武警总医院,航天中心医院等;此外,生态方面,北京国际雕塑公园,阳光星期八公园等也尽在其中。
商圈南接地铁一号线,北与地铁6号线一路之隔,西四环北路与京拉线、阜石路、阜成路、莲口东和数条城市干道相连,多条公交线路与地铁线路的交汇,使得区域内形成四通八达的交通网络,出行十分方便。
商圈内楼市主要以二手房为主,暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大,多集中在1995年-2012年,选择性较多。
商圈居住人群多为司法机关、航天机关、教育行政等高科技文化科研人员及从业者,居民素质普遍较高,生活氛围轻松,人文气息浓厚。
根据北京市规划和自然资源委员会官网资料显示,自2010年以来,玉泉路西商圈近10年没有住宅类土地出让计划,该商圈开发年代久远,如今已处于饱和状态,土地稀缺性明显,预计在未来的一段时间内也不会有新的住宅类土地入市。
目前距离玉泉路西商圈最近的1宗招拍挂地块位于商圈约4公里外的石景山区衙门口。在2021年5月11日,融创+石泰联合体以“64.4亿元”竞得016号地块,成交楼面价55589元/㎡,溢价率为10.06%。
上述地块对该商圈内的二手房市场冲击力较小。
政策规划方面,根据北京地铁第四期规划,新建北京地铁18号线将贯穿玉泉路西商圈。此线路与地铁一号线,八通线几乎平行,但设立的站点相对较少,西起门头沟冯村,沿石龙西路、石景山路西延线东行,经复兴路、西长安街、东长安街、京通快速路至管庄后折向东北方向沿市场南街东行,进入通州新城核心区,下穿北运河和通燕高速后沿潞苑南大街、京榆旧路至终点通州体育中心站,设计最高时速可达120km/h。
建成通车后将大大方便沿线居民出行,更快的到达京西、望京等商业中心,同时缓解地面交通压力,提升区域的居住舒适度。未来玉泉路西商圈将进一步融入京西发展版图,区域发展潜力巨大。
(1)小区物业为远洋亿家物业服务股份有限公司,提供全天候服务,小区大门及小区内部重要路口都有安保人员24小时值守,居民的生活安全得以保障。
(2)小区环境优美,种植种类繁多,有各类地皮植物、灌木,高大乔木,还有人工小溪流、高台观景,共同呈现出多层次绿化景观,让居民朋友居住舒心,生活更加惬意。
(3)小区共有18栋楼,户型多样,有54㎡-69㎡的一居、89㎡-112㎡的二居、94㎡-163㎡的三居和161-187㎡的四居可为购买人群提供更多选择。
(4)小区周边配套齐全,小区对面一路之隔就是各种美食聚集的北京台湾街,西行约1公里便是鲁谷万达广场。地铁站、商场、学校、公园环绕四周,居民出行、购物、休闲娱乐生活十分便利。
通过幸福里APP查询,截止2021年7月,小区在售房源约51套。小区目前在售均价72368元/㎡,环比上涨约0.02%。近6个月,小区整体均价高于石景山区,玉泉路商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,整体浮动较小,波动数值在正常范围;从目前情况来看,小区价格平稳,适合购入。
购房成本方面,总价最低为47㎡一室一厅户型,报价350万。参考北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套首套首付为123万,二套首付为210万。截止到2021年7月,远洋山水北区上车总价350万,首付123万起。
目前小区有四种在售户型,有47㎡-69㎡的一居,89㎡-111㎡的两居,94㎡-163㎡的三居以及161㎡-187㎡的四居,其中两居室与三居室为在售主力户型,分别19套和16套。现选择104.28㎡两居室与151.12㎡三居室进行分析。
户型面积 | 104.28㎡ | 151.12㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 客厅、主卧、次卧、阳台均可南向采阳,且次卧、客厅带阳台;客厅阳台可作为晾晒衣物区域。 厨房,卫生间为明厨明卫,其中,厨房西向采阳,卫生间北向采阳,有利于通风换气 动静分区,卧室和厨房、客厅、餐厅分开,互不干扰 | 客厅、主卧、阳台可南向采阳,厨房、次卧、阳台北向采阳,且客厅、主卧、次卧A带阳台;客厅阳台可作为晾晒衣物区域 厨房为明厨,有利于通风换气 主卧套件设计,带卫生间和阳台 动静分区,卧室和厨房、客厅、餐厅分开,互不干扰 |
户型缺点 | 纯南向格局,不利于整体通风 家务动线、访客动线存在交叉干扰,且访客动线较长,访客到访需要穿过整个房间,私密性较差 | 两个卫生间均为暗卫,不利于通风换气 家务动线、访客动线存在交叉干扰,且访客动线较长,访客到访需要穿过整个房间,私密性较差 |
小区整体采用围合式的建筑布局,外围楼栋遮挡外部噪音,为小区内部营造安静的环境;另外这样的布局也有利于大面积绿化景观的布置;小区10号楼位于小区中间位置,可以享受到安静的环境与丰富的绿化资源。建议优先选择10号楼。
1-4号楼、7号楼、18-19号楼临街,会有一定程度的噪音污染与空气污染,其中7号楼西侧为鲁谷东街路,车流量较多,噪音污染与空气污染影响会大一些。
1号楼栋为东西排布,采阳、采光、通风、私密性都会受到一定程度的影响,购房者需要谨慎选择。
小区有47㎡的小一居户型,比较适合有一定经济实力的夫妻作为过渡房源。
小区有161㎡—186.53㎡的四居,人口多或是想要三胎的人群可以考虑。
小区距离地铁一号线较近,适合对地铁出行依赖度高的人群选择。
小区内部配套相对齐全,环境安静,适合看重小区整体品质的刚需人群购买。
目前,玉泉路西商圈内无新房在售。
目前距离小区最近的新房项目是位于小区向西约4公里外的长安九里。长安九里新房项目在售房源为86㎡-150㎡的一居到四居,在售均价72000元/㎡,而远洋山水北区目前在售均价为72368元/㎡,所以如果预算充足,可以优先考虑长安九里项目。
小区均价高于玉泉路西商圈二手房均价,周边1公里范围内与远洋山水北区均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与远洋山水北区的远洋·沁山水、诗景长安进行比较。
名称 | 远洋山水北区 | 诗景长安 | 远洋·沁山水 |
商圈位置 | 石景山玉泉路西商圈 | 石景山鲁谷商圈 | 石景山玉泉路西商圈 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 72368元/㎡ | 62818元/㎡ | 88964元/㎡ |
交房时间 | 2005年 | 2010年-2012年 | 2008年-2012年 |
在售户型 | 54-59㎡一居 89-112㎡两居 94-163㎡三居 161-187㎡四居 | 57-70㎡一居 86-92㎡两居 | 85-89㎡二居 142-143㎡三居 |
物业 | 远洋亿家物业服务股份有限公司 | 北京东方之星物业管理有限公司 | 北京远洋基业物业管理有限公司 |
物业费 | 2.00元/㎡/月 | 2.50元/㎡/月 | 2.3-2.60元/㎡/月 |
停车费 | 地上150元/月,地下350元/月 | 地下350元/月 | 地上350元/月,地下600-700元/月 |
优点 | 1、小区绿化32%,多层次园林景观 2、内部休闲娱乐设施完善,内配社区服务站,警务工作室 3、周边配套齐全,地铁站、商场、公园环绕四周 | 1、 封闭式小区,居民安全性有保障 2、小区房龄较新,楼栋带电梯,方便居民上下楼 3、小区绿化率30%,适合宜居 | 1、封闭式小区,居民安全性有保障 2、小区房龄较新,楼栋带电梯,方便居民上下楼 3、小区绿化30%,适合宜居 4、交通方便,临近地铁 |
缺点 | 1、小区人车不完全分流 2、小区有塔楼,以及有“L”X型结构楼栋,部分户型采光不好 | 1、小区容积率为6.2,为高密度小区 2、物业费略高,将增加居民生活基础负担 | 1、停车位紧张,访客不好找车位 2、部分楼栋外立面老化,有脱落现象 3、物业费较高,增加居民基础生活负担 |
分析 | 三个小区挂牌均价略有高低,建成年代相近,周边配套相似,整体略有不同,虽然远洋山水北区与远洋沁山水都处于同一商圈,但远洋山水北区与地铁一号线八宝山站的距离是最近的。从小区内部情况来看,远洋山水北区的内部设施更多一些;绿化方面,三个小区均为基础绿化,绿化率都在30%左右,但远洋山水北区绿化更加丰富,绿植种类繁多,有独特的美景高台;物管方面,三个小区物业均为知名物管公司,远洋山水北区管理较为一般,其他人员进出小区较为方便;停车方面,远洋山水北区设有地上车位与两层地下车位,车位充足,而停车费用也是三个小区中最低的。 综上,虽然远洋山水北区物管方面较其他两个小区管理能力较弱,但是远洋山水北区交通更加便利,绿化更具特色,车位更加充足、费用更低,所以从性价比方面来看远洋山水较于周边小区更为突出。 |