远洋山水北区位于北京市石景山区鲁谷路，属于石景山区玉泉路西商圈，该商圈东侧为五棵松商圈，西侧为鲁谷商圈，西南方则是石景山万达商圈，四个商圈之间相辅相成，共享利好。

商圈内科研单位云集，有高能物理研究所，北京公交交通研究所等；教育资源优渥，中国科学院大学，北京市十一学校等皆坐落于此；医疗方面则有武警总医院，航天中心医院等；此外，生态方面，北京国际雕塑公园，阳光星期八公园等也尽在其中。

商圈南接地铁一号线，北与地铁6号线一路之隔，西四环北路与京拉线、阜石路、阜成路、莲口东和数条城市干道相连，多条公交线路与地铁线路的交汇，使得区域内形成四通八达的交通网络，出行十分方便。

商圈内楼市主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1995年-2012年，选择性较多。

商圈居住人群多为司法机关、航天机关、教育行政等高科技文化科研人员及从业者，居民素质普遍较高，生活氛围轻松，人文气息浓厚。

根据北京市规划和自然资源委员会官网资料显示，自2010年以来，玉泉路西商圈近10年没有住宅类土地出让计划，该商圈开发年代久远，如今已处于饱和状态，土地稀缺性明显，预计在未来的一段时间内也不会有新的住宅类土地入市。

目前距离玉泉路西商圈最近的1宗招拍挂地块位于商圈约4公里外的石景山区衙门口。在2021年5月11日，融创+石泰联合体以“64.4亿元”竞得016号地块，成交楼面价55589元/㎡，溢价率为10.06%。

上述地块对该商圈内的二手房市场冲击力较小。

政策规划方面，根据北京地铁第四期规划，新建北京地铁18号线将贯穿玉泉路西商圈。此线路与地铁一号线，八通线几乎平行，但设立的站点相对较少，西起门头沟冯村，沿石龙西路、石景山路西延线东行，经复兴路、西长安街、东长安街、京通快速路至管庄后折向东北方向沿市场南街东行，进入通州新城核心区，下穿北运河和通燕高速后沿潞苑南大街、京榆旧路至终点通州体育中心站，设计最高时速可达120km/h。

建成通车后将大大方便沿线居民出行，更快的到达京西、望京等商业中心，同时缓解地面交通压力，提升区域的居住舒适度。未来玉泉路西商圈将进一步融入京西发展版图，区域发展潜力巨大。

（1）小区物业为远洋亿家物业服务股份有限公司，提供全天候服务，小区大门及小区内部重要路口都有安保人员24小时值守，居民的生活安全得以保障。

（2）小区环境优美，种植种类繁多，有各类地皮植物、灌木，高大乔木，还有人工小溪流、高台观景，共同呈现出多层次绿化景观，让居民朋友居住舒心，生活更加惬意。

（3）小区共有18栋楼，户型多样，有54㎡-69㎡的一居、89㎡-112㎡的二居、94㎡-163㎡的三居和161-187㎡的四居可为购买人群提供更多选择。

（4）小区周边配套齐全，小区对面一路之隔就是各种美食聚集的北京台湾街，西行约1公里便是鲁谷万达广场。地铁站、商场、学校、公园环绕四周，居民出行、购物、休闲娱乐生活十分便利。

通过幸福里APP查询，截止2021年7月，小区在售房源约51套。小区目前在售均价72368元/㎡，环比上涨约0.02%。近6个月，小区整体均价高于石景山区，玉泉路商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，整体浮动较小，波动数值在正常范围；从目前情况来看，小区价格平稳，适合购入。

购房成本方面，总价最低为47㎡一室一厅户型，报价350万。参考北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套首套首付为123万，二套首付为210万。截止到2021年7月，远洋山水北区上车总价350万，首付123万起。

目前小区有四种在售户型，有47㎡-69㎡的一居，89㎡-111㎡的两居，94㎡-163㎡的三居以及161㎡-187㎡的四居，其中两居室与三居室为在售主力户型，分别19套和16套。现选择104.28㎡两居室与151.12㎡三居室进行分析。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外这样的布局也有利于大面积绿化景观的布置；小区10号楼位于小区中间位置，可以享受到安静的环境与丰富的绿化资源。建议优先选择10号楼。

1-4号楼、7号楼、18-19号楼临街，会有一定程度的噪音污染与空气污染，其中7号楼西侧为鲁谷东街路，车流量较多，噪音污染与空气污染影响会大一些。

1号楼栋为东西排布，采阳、采光、通风、私密性都会受到一定程度的影响，购房者需要谨慎选择。

小区有47㎡的小一居户型，比较适合有一定经济实力的夫妻作为过渡房源。

小区有161㎡—186.53㎡的四居，人口多或是想要三胎的人群可以考虑。

小区距离地铁一号线较近，适合对地铁出行依赖度高的人群选择。

小区内部配套相对齐全，环境安静，适合看重小区整体品质的刚需人群购买。

目前，玉泉路西商圈内无新房在售。

目前距离小区最近的新房项目是位于小区向西约4公里外的长安九里。长安九里新房项目在售房源为86㎡-150㎡的一居到四居，在售均价72000元/㎡，而远洋山水北区目前在售均价为72368元/㎡，所以如果预算充足，可以优先考虑长安九里项目。

小区均价高于玉泉路西商圈二手房均价，周边1公里范围内与远洋山水北区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与远洋山水北区的远洋·沁山水、诗景长安进行比较。