德胜门商圈位于北京市西城区，地处北四环与北二环之间。

德胜门商圈相对特殊，它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈，而即便是商圈的地理位置跨度较大，德胜门商圈15.4万/㎡的均价，仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。

原因在于，德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源，教育、医疗、商业资源同样非常强势，这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能，使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。

德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈，南侧为新街口，西侧为小西天、马甸商圈，北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟，但资源汇集情况均不如德胜门。

德胜门商圈，得名于商圈南侧的德胜门城楼，沿城楼向北的德胜门外大街，于2002年下半年完成改造并通车。

德外大街改造完成后，沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造，逐步建成了大约22万㎡的住宅群落，土地利用率明显变高。

这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。

现在的德胜门商圈南侧，包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施，还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。

商圈北侧，包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施，商圈内沿德外大道西侧，有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼，高附加值企业云集。

商圈最东侧，还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。

德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成，商圈内住宅建成年代跨度大，单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡，总价区间集中在1100万元左右，主要吸引在商圈内工作，以及对地段有要求的购房者。

德胜门商圈内土地开发程度较高，商圈内近5年均无地块供应和成交。

据查，临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。

2018年11月，北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

2019年12月，紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块，成交楼面价23146元/㎡。

两处地块均为商办用地，且均未开工，所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。

但据幸福里APP得知，截止2021年7月，商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块，结合政策与比价效应分析，德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。

德胜门商圈的发展起步相对较晚，但时至今日土地开发也已经趋近饱和，商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。

唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体，以及轨交线路分布于商圈边缘，但结合德胜门商圈的区位来看，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

目前德胜门商圈的规划方向，倾向于环境治理、营商环境的打造，这些片区软价值的升级，已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。

1.周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

2.品质好，房龄新。中骏天宸属于西城二手房小区中房龄最新的项目之一，小区无论是外立面的维护、物业还是内部规划都不错。

3.环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。

4.主要户型都是三居到四居相对较大大户型，可以拥有相对宽敞的大空间。

通过幸福里app查询，截至2021年8月2日，小区在售房源西区1套，占全部房源的0.4%，小区目前在售均价为157713元/㎡。近6个月，小区整体略高于德胜门商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅接近于同期西城德胜门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为42㎡一室零厅户型，报价430万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为184.9万元左右，二套首付为348.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共2栋楼275户，有42㎡的一居、137㎡的二居、259㎡-271㎡的三居及四居。

现选择小区主力户型45.22㎡ 一室零厅和259.81㎡四室二厅进行分析。

中骏天宸整体规划比较方正，楼栋数不多，一共2栋楼。2栋楼共同的好处就在于都能欣赏到中心花园的景观，中心花园的景观规划是比较不错的。

楼栋选择上主要推荐2号楼南侧的房子，这两边的房子是南北朝向，采光较好；1号楼以及2号楼西侧的房子就要慎重选择，东西走向，高层相对会比底层的要好一点，底层的住户可能会面临阳光被遮挡的问题。

1、德胜门板块生活品质较为优质，生态休闲资源丰富，适合在德胜门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

2、物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

3、周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

4、小区内户型、总价跨度大，其中45㎡一房的上车价550万，较为友好；而259.81㎡四房的大户型，上车价在4660万，适合对稀缺资源敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，德胜门商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东南方6公里的金舆东华，以及南向8公里的天坛府，还有西南方向的13公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府。

其中：

天坛府在售60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

金舆东华在售262.28㎡-443.76㎡二居室-四居室，均价180000元/㎡，总价4200万-8200万元。

金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；

懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起，

以上新房项目，与中骏天宸小区房源最高挂牌1890万元/套总价重合的有天坛府，此区域内考虑新房的购房者，应该把天坛府纳入考虑。

其他预算充足，且不着急入住的购房者，追求地段的可以考虑金舆东华，不在意地段价值的可以考虑金融街融府、葛洲坝中国府项目。

中骏天宸均价略高于西城德胜门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取吉第嘉园、阳光丽景进行比较。