恒大御景湾中区位于朝阳区豆各庄板块，该板块西侧临近垡头板块，北侧、东侧和南侧都被双桥板块包围。

豆各庄板块位于朝阳区南侧，东五环和京哈高速交汇处东侧。板块内住宅包括商品房和经适房，品质较好的有富力又一城ABC区、海棠公社、京城雅居等，另有朝丰家园、恒大御景湾、青荷里等经适房小区。居住人群上，除了豆各庄之前的原住户，还包含了许多东城区拆迁过来的住户。

板块内有诸多公园，生态绿化方面较好，如面积较大的金田公园和白鹿公园、以及富力又一城公园等，板块外南侧还有马家湾湿地公园，其中水面占地16万平方米，陆地占地45万平米，各个公园除了能满足日常的遛弯跑步需求外，还能在周末体验郊游野炊之乐。

交通方面，板块有地铁7号线横穿，途经黄厂和郎辛庄站，但地铁线更靠南，不能满足片区内大多数住户需求；自驾上，板块靠近东五环和京哈高速，临近京津高速和广渠快速路，向西可以去往国贸和大望路，走东五环可以去到亦庄和望京，在这些地方办公的人群，自驾通勤还是较为便利。

板块内医疗和产业较弱，医院方面，没有三甲和大型综合医院，近一点的三甲是亦庄的同仁医院(南区)；产业方面，板块内有汽车厂和传统行业公司，也有一些影视基地和文创园，但大公司入驻较少，还需一段时间的发展。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块起拍价59.3亿，最终绿城中国旗下北京宁诚置业有限公司通过高标准住宅建设方案竞投后，以68.2亿元成功摘得该地块，溢价率约15%，房价上限6.5万元/㎡，住宅部分容积率3.0，控高80米，预计最高26层。

地块用地性质为F1住宅混合公建用地，建设用地面积85059.12㎡，建筑控制规模≤242377.36㎡，将以“五通一平”形式供地。该地块位于东五环与京津高速夹角处，距离7号线黄厂站约100米，黄厂站前一站是焦化厂站，与王四营拍卖的三宗地块临近。

根据2019年《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。

前几年，豆各庄地区根据北京市“一绿试点乡”的要求，致力于完成整建制转居工作，拆迁腾退、项目建设、产业制度改革、绿化工作、社会管理等重点工作顺利推进，随着最后一批居民搬迁上楼，豆各庄地区彻底完成“一绿”试点的腾退任务，逐步推进城市化进程。

未来发展上，板块内新建项目将以科技及文化产业项目为主，随着金田影视基地、金丰置业、宇达创意中心、五方PARK文创园等一批项目相继落地，经济效益的提高，本地区居民生活水平得到不断提升，形成和谐的生活氛围。

1、小区内部道路宽阔，道路中还规划了消防通道，并做了相应的标记，消防工作非常到位，有利于保证小区居民生命安全，这样的小区居住者非常安心。

2、内部配套较为齐全，居民生活便利。小区内有较多的休闲健身和儿童娱乐设施，基本能够满足居民的日常使用。

3、小区交通较为便利，居民自驾出行和乘坐公共交通工具出行都较为方便。小区位于东五环附近，有三条高速在小区附近，而且附近地铁站、公交站也较多，距离最近的地铁站仅550米。

4、小区附近娱乐休闲场所较多，可以为居民提供丰富的娱乐活动。比如小区附近有郎辛庄村大舞台、天空岛skye射箭俱乐部、禁毒教育基地教育展览馆等场所。

幸福里APP显示2021年8月，恒大御景湾中区小区由于房产证不满5年，暂无在售房源，参考均价为43567元/㎡，环比6月份下跌0.25%。从近6个月的价格走势来看，小区房价浮动不大，购买者无需对价格过分担心。

小区户型有80㎡-90㎡二居、89㎡-110㎡三居，其中主力户型为89㎡三居和110㎡三居。

小区绿化面积大，内部景观设计较好，而且活动空间充足，适合对生活环境要求较高的家庭考虑。

小区基础设施维护较好，内部设施较新，电梯、消防设施维护的比较到位，建筑时间较短，房屋面积较大，适合有改善住房需求的用户考虑。

小区交通便利，距离地铁黄厂站550米，通行的公交线路较多，周边配套齐全，有大型的超市和一些小店铺，适合在朝阳区豆各庄附近和地铁沿线上班的人群考虑。

截至2021年7月，朝阳区豆各庄区域没有新房入市，距恒大御景湾中区较近的新房项目有：朝阳双桥区域的首开樾长安以及朝阳常营区域的和锦薇棠项目，故选择这两个项目和恒大御景湾中区进行对比。

首开樾长安项目为北京城志置业有限公司开发的项目，物业为万科物业，房产均价为89285元/㎡，房产总价为5062万/每套起。和锦薇棠项目为北京致泰房地产开发有限公司开发的项目，房产均价为68921元/㎡，在售户型主要以三居户型为主，户型面积为290㎡，报价为2100万/套，物业公司为保利物业管理（北京）有限公司，物业费为8.90元/㎡/月。

这两个小区的均价远高于恒大御景湾中区，房屋总价也较高，适合资金较为雄厚的人士选择。

朝阳区豆各庄区域二手房源较多，本次对比选择距离恒大御景湾中区附近的富力又一城A区小区、青荷里（南山园）小区进行对比。