星河湾朗园小区地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有文化地标·朝北1810创意园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、铭基国际创意公园、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力；教育方面，板块内有北京市第九十七中学、绿源学校、平房中心小学等；医疗方面，板块内有北京俪婴妇产医院、北京青年路门诊部等，内部无三甲医院，居民的就医需求主要依赖商圈内部的私人医院和南部的民航总医院等公立医院。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。

朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。

朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。

地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

欧式建筑风格，属于低密度小区，采用大理石石材装饰，居住品质高。楼间距60米，高层板楼，采光效果好，小区绿化率高。

小区内有自建星河湾德福双语幼儿园，周围有朝阳区实验小学（罗马嘉园分校）、北京市第八十中学管庄分校（汇星校区）等多所高质量的学校，从幼儿园到中学教育资源丰富。

交通方面小区临近地铁6号线青年路站，四季星河南街公交站，主道路有四季星河西路、四季星河中街。无论自驾还是公交地铁都较方便。

小区拥有完善的生活配套，已形成融洽的居住氛围。无论是大型商场还是小型超市，三级医院还是小诊所，周边配套齐全。小区内部有露天游泳池、高尔夫球场等配套休闲设施，小区外部还有公园，园内有相应的休闲娱乐场所，无论是内部还是外部都有很好的休闲配备。

2021年6月，该小区挂盘均价为90703万/㎡，环比上涨1.50%，挂牌房源多为284-352㎡的三居室和295-756㎡的四居室，总价分别在2300万-3500万和5000万-7000万。幸福里app显示的挂牌房源一共24套，三居室9套，四居室15套，近三个月内成交0套，可见流动性比较低。

从近六个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，房价总体是趋于小幅上涨状态，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿幸福里app显示的在售户型293㎡三居室为例，报价3100万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首付为1085万，二套首付为1860万。

小区共有9栋楼，共9栋板楼1500户，楼层数为10层、15层、32层，楼栋采用两梯两户设计，容积率为3.0，有284㎡-352㎡三居，295㎡-756㎡四居。

主力户型是347㎡三室二厅三卫户型，南北通透，主卧朝南带有衣帽间和卫生间，两个次卧朝北且其中一个次卧带有卫生间，客厅朝南，餐厅朝北带阳台，厨房位于餐厅东侧，工人房和书房均朝北，公卫为暗卫，其余两个卫生间为明卫。三房户型面积较大，居住空间充足，适合三口之家或与父母同住的人群购买。不足之处是，主卧门与次卧门相对，私密性有所欠缺，书房设在卧室内，独立性有所欠缺。

主力户型还有703㎡四室二厅五卫户型，南北通透，主卧和一个次卧朝南，主卧带有阳台，其余两个次卧朝北，主卧和其中一个次卧带有卫生间，客厅朝南带阳台，厨房和餐厅朝北带有阳台，工人房朝东，影音室朝北，卫生间均为暗卫。主要适合三代同堂、对居住品质有高端要求的大家庭改善购置，需具备充足的资金承受能力。因为空间较大，对空间利用上有些浪费。

总体来说，无论三居室、四居室总体布局舒展、十分方正，都是动静分离、南北通透的户型。只不过三居室卧门与次卧门相对，私密性有所欠缺，书房设在卧室内，独立性有所欠缺。四居室空间较大，对空间利用上有些浪费。

小区居住环境好，人文与自然环境相结合，周围配套设施齐全，安保好，适合追求高品质居住环境，对物业安全隐私服务要求较高的人群购置选择。

小区房价较高，适合作为企业老总、上市公司高管、开发商等资金比较充裕人群购房选择。

对小区周边教育资源有刚需，看中朝阳大悦城等商业配套，看好周边发展的人群，也可以考虑。

截至2021年6月，朝阳区板块内目前无在售新房。相邻朝阳北苑板块内距离小区较近的新房项目有尊悦光华和壹亮马。

其中尊悦光华是北京盛华夏房地产开放有限公司打造的住宅，在售户型有133㎡、170㎡三室。目前均价13万元/㎡，总价2400万/套起，从总价和购房人群角度来看，星河湾朗园与该项目不具可比性。

壹亮马项目是北京亮马置业有限公司建设的别墅住宅，在售户型覆盖范围较多，有171㎡的三居室、195㎡、234㎡的四居室和251㎡、286㎡的五居室。目前均价在9.8万元/㎡，总价1700万/套起。从总价和购房人群角度来看，星河湾朗园小区与该项目不具可比性。

朝青板块发展年限长，周围配套设施较为成熟，参考星河湾朗园小区的定位、距离等因素，现选择距离较近的朝阳雅筑和青年路小区作为对比。