罗马花园位于朝阳区北部亚奥商业板块惠新西街居住区，该地区西侧毗邻国家奥林匹克体育中心、北京国际会议中心和亚运村居住区；北侧被北四环主路隔断在北四环内，与亚运村小营的众多2004年以后的商品房次新遥遥相望；东侧与因人大附朝阳学校价值倍增的芍药居居住板块接壤；南侧紧靠元大都公园，带状的元大都公园也成为周边居住人群最常去休闲锻炼的场所之一。

惠新西街板块属于奥运功能区的人文发展板块，紧靠奥运功能区核心区域，东临国家奥林匹克体育中心和奥体文化商务园区。奥运功能区是朝阳区重点发展的三个功能区之一。惠新西街板块主要定位是宜居区，承载着奥运功能区及临近产业区人口的安居需求。

惠新西街板块属于非常成熟的建成居住区。交通方面，路网成熟，出行方便：轨道交通有5号线、10号线，开车临近安定路、北四环、北三环；配套方面，教育、医疗、购物、休闲样样齐全：板块内及周边，幼儿园、小学、初高中、大学齐全，三所水平很高的三甲医院，还有华堂商场、环宇荟、物美大卖场等等购物场所，又有奥体中心、元大都遗址公园等休闲场所。

板块内大部分小区建成时间在1980-2000年之间，按开发性质和建成年代可以分成两种：

一种是以住房保障的福利分房为目的开发的公房社区，建成年代多在90年前后。如安苑里、安苑北里、安苑东里、小关北里、惠新里、樱花园等小区。这类小区挂盘均价在7.3万/㎡-8.6万/㎡间，板楼、塔楼都有。上车门槛、改善门槛都比较低，而且一些老公房、央产房性质的房屋还能突破非普线贷款303万的限制，进一步降低了购房门槛，非常适合预算有限的刚需上车和刚需改善。但是这些小区设计理念比较老旧，功能性不能很好的满足居住需求，比如户型不合理、停车位短缺；物业费较低，缺少现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设备维护等比较一般。

一种是以住房改善的高品质商品房为目的开发的商品房社区，建成年代多在2000年前后。如千鹤家园、罗马花园、世纪嘉园、惠新苑、蓝珏苑、奥东18。这类小区挂牌均价在6.1万/㎡-9万/㎡，塔楼、塔板结合为主。这些小区已经考虑了现代生活的需求，绿化会进行园林设计，会有园林景观，建设有地下车库，开始有人车分流的概念；物业费较高，有专业现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设施维护等比较好。但是，因为是改善性的商品房，所以面积大、总价高，贷款受到非普线的限制，140m²以上的属于非普宅，贷款一般在200万以内，购买还需要支付差额增值税，1.5%的契税，所以购房成本更高，贷款额度更低，购房门槛非常高。

综上，总体上惠新西街板块，以30-40年楼龄的老旧小区为主，改善性商品房楼龄也在20年左右，没有2010年以后的准新房小区。像大部分老旧小区为主的板块一样，居住人群以老住户为主，还有大量的租房户。因为小区老旧，总价较低，而且很多央产房可以高贷，小区的地段位置又非常好，所以惠新西街板块还是吸引了大量购房者。因为门槛相对低，购房人群主要是刚需上车客户为主，或者预算非常有限的刚需改善客户。这些客户一般在附近工作，或者是朝外、三元桥、望京、中关村工作，坐地铁30-40分钟可以到达工作单位的人群。

惠新西街板块属于非常成熟的建成区域，近几年没有土地出让。

2021年5月朝阳区集中上市了10块土地，其中崔各庄乡出让的土地算是距离该板块最近的地块。崔各庄地块位于五元桥东侧五环外，三块地楼面价分别达到了5.7万、6.3万、6.5万，销售限价都为8.8万/m²。东北五环外紧邻五环的地块都达到了6万+，惠新西街板块作为北四环的位置如果有地块出让的话妥妥上7万+，甚至更高。但是这只能是假设了，因为北京四环内几乎不会有住宅土地出让了。土地价值就达到了7万+，周边老旧小区的售价一般在7.5—8万/m²，所以未来这个地区的房价还有一定上升空间。

《奥运功能区“十三五”时期发展规划》围绕京津冀协同发展的战略要求、首都城市功能新定位和建设和谐宜居之都的目标，明确了奥运功能区“十三五”时期的发展目标、发展任务和保障措施。其中惠新西街位列其中，未来，该区域将在统筹原则的指导下，在社会治理、民生服务和综合保障等方面深度改造。

奥运功能区区级财政收入稳步上升，产业结构已形成了以第三产业为主导的经济结构，惠新西街内，以小关奥林匹克文化广场、元大都公园和中国现代文学馆为代表的文化体育生态休闲带，将进一步促进了文化艺术和体育健身等产业发展，提升商务设施产业层次，展示中华民族文化自信和品牌特色。

小区自身定位高端环境优美，属于品质楼盘。形态优美的雕塑、气势恢宏的大堂、色彩斑斓的油画，典雅的欧式建筑装饰风格让小区充满艺术气息，显得非常有档次。地下车库、中心花园、儿童游乐场，这些提高生活质量的配套设施非常齐全，极大提高了业主的居住舒适度。

好物业服务，社区品质持久。物业管理十分优秀，让社区品质历久弥新。一是工作透明，每月汇报物业工作，服务者定位，让业主放心。二是安保到位，每栋楼口设有安保岗哨+日常安保巡视+楼栋地下车库入口门禁，安全感十足。三是清扫保洁到位，公共区域卫生、垃圾收运、保洁人员形象都给人一种干净利落的感觉。四是设备维护到位，楼体定期清洗、设施定期修缮，各种细节维护十分精心。所以，有好的物业维护，可以保持小区品质不下降，从而让小区更加保值。

居住人群素质高，文化氛围好。罗马花园是北京较早的外销公寓之一，所以有很多外国人士居住在小区里。又因为小区一直保持较高的物业水准，购房门槛也比较高，购房入住的大都为高端人士。所以，小区的居民整体素质较高。

周边配套完善，生活便利。一是交通方便，距离5号线惠新西街北口、5号和10号换乘站惠新西街南口都不远，双地铁；开车0.5公里上北四环、1.5公里上北三环，可以辐射中关村、望京、三元桥等产业园区。二是生活方便，0.5公里范围内有两个大型超市，两条底商小商街，小关奥林匹克文化广场；2公里范围内有4所大学、3所三甲医院、奥体中心、元大都遗址公园。

单价不高，总价可控。因为得房率低，户型有瑕疵，罗马花园挂盘均价在6.3万，相对于周边品质社区6.7万起，单价低一些；总价在960-1150之间，在改善型住房里也不算高。

根据幸福里app显示，2021年7月罗马花园单价62120元/m²，环比上涨了1.20%，价格相对平稳。挂牌房源5套，其中141m²2居有2套，164㎡3居有2套，162㎡3居有1套。该小区在五环内，首套首贷最多可以贷303万，不过，因户型面积均超过140m²，属于非普通住宅，需要缴纳3%的契税和5.5%的差额营业税。

以在售的164㎡三居室为例，挂价1050万，根据非普住宅贷款规定，首套贷款60%，首付40%，首付420万起；二套贷款20%，首付80%，首付840万起。以上计算仅供参考，实际费用以银行评估为准。

小区有141㎡的两居室、164-179㎡的三居室。小旗选择主力户型141㎡两居室和164㎡三居室进行户型分析。

141㎡的两室一厅两卫，客厅和主卧落地窗，主卧独卫，次卧带阳台。

优点：明厨明卫，通风良好，西南朝向，且客厅和卧室均为落地窗，保证了视野开阔、室内进光时间最大化。

缺点：户型不方正，客厅不规矩，不能充分合理利用室内面积，影响合理布局。卧室过小，影响储物空间布置。

164㎡的三室一厅两卫，客厅和主卧落地窗，主卧带阳台、独卫，厨房带阳台。

优点：两个阳台+弧形飘窗设计+落地窗，屋子显得宽敞明亮；东西通透，无明显遮挡，确保采光和室内通风流畅；主卧明卫，厨房明厨，能提高舒适性。

缺点：户型有斜角，影响视觉感观，也影响了通透性；除主卧，另外两个卧室过小，床+衣柜不好摆放，影响了卧室空间利用和居住舒适度。

小区一共六栋楼ABCDEF，AB设计相同，CDEF设计相同，管理上六栋楼都很好，主要是小区临街问题，所以推荐选择EF栋不临街，或者B栋不临惠新西街（惠新西街车流量较大）。

罗马花园小区最大的价格支撑因素是优美的环境、良好的物业、高素质人群、生活配套完善，但是因为自身户型设计的问题，导致单价和总价都不高。推荐2居总预算在1000万以内，3居总预算在1200万以内，偏好中高档物业品质服务和欧式艺术气息社区，喜欢落地窗大客厅设计，在奥体附近、望京、三元桥、学院路、中关村等产业区工作，并偏好北四环区域，同时对地铁和驾车出行均有需求的人群可以考虑罗马花园。

片区内目前无新房在售。临近区域有两个项目：

一个是2020年上市的“小营路5号”，是旧有写字楼改造成的住宅项目，开发商是首创集团全资子公司首创经。项目将原来的写字楼“四方大厦”改造成为126套住宅+底商，住宅面积为109㎡-194㎡ 2居至4居，均价6.7万左右，总价在730万-1100万左右。精装修，准现房，产权年限为70年住宅，改造后剩余51年，土地到期正常续签。项目据说还有少量房源在售。

另一个也是2020年上市的“北京书院”，户型有67㎡、79㎡、93㎡、94㎡、139㎡的一居、两居、三居，总户数216，一期均价11.2万，总价750-1600万。北京书院2003年2月就拿下了开发地块，中间因为拆迁、案名侵权等风波，直到2019年年末才拿到预售证，也属于老项目新上市，产权年限剩余52年，土地到期正常续签。目前项目一期有少量房源在售，二期传说2021年7月开盘，二期售价待定。

小营路5号，单价奇低，原因写字楼结构改成住宅楼，楼体设计特别不合理，整体临街单向采光不通透，楼下还有底商，小区没有院落，没有停车位，住进去就像住在写字楼里的感觉。

北京书院整体体量很小，院落非常小，绿化几乎就是几个花坛那种感觉，密度大户型设计也不是很合理，但是单价11.2万，不算低，优点就是新房贷款不受限制，门槛低一些，而且毕竟是新房。

和上面两个新房项目相比，居住品质来说，罗马花园户数密度比较低，相对更宜居，有小区环境；从户型来说，罗马花园劣势是户型不够方正；从价格来说，罗马花园的优势单价更低，劣势是两个新房贷款多。综合对比，罗马花园强于“小营路5号”，和北京书院相比各有优势。

罗马花园、千鹤家园、世纪嘉园均属惠新西街板块，而且都为商品房小区，均价差别不大。千鹤家园距离罗马花园不到300米，故选择千鹤家园与之比较。罗马花园、世纪嘉园两个小区都是偏大户型改善的定位，建筑风格都比较有特点，故选择世纪嘉园与之对比。