甘露园小区位于朝阳区，属于高碑店商圈。该商圈西侧八里庄商圈，南侧为百子湾商圈，北侧为朝青商圈，东侧为定福庄和双桥商圈。 高碑店商圈西侧是紧邻国贸CBD的八里庄商圈，有着便利的交通，而相对于寸土寸金的国贸CBD和八里庄商圈，高碑店商圈的进入成本较低。 高碑店商圈东至东五环，南至广渠快速路，西至京包铁路线，北至朝阳路。

商圈内部东西方向有朝阳路、京通快速路、广渠快速路，南北向有东五环等城市主干道，可进可出，能快速通达北京市区的各个区域。地铁八通线从商圈中部穿过，经停站点有高碑店站。

高碑店围绕古家具文化特色产业，修建文化艺术长廊、运河博物馆、国际工艺品交流中心，打造京城古典文化特色商圈。商圈依托家具特色文化产业，发展古典家具文化、时尚家居设计、通惠人家餐饮文化产业、国际民俗接待产业、医药批发物流产业、非物质文化遗产保护基地产业，形成多产业格局，由产业推动商圈经济发展。

目前高碑店不仅有古典家具老街，现代化的家具展销中心红星美凯龙家居设计博览中心也坐落在商圈内部；另外商圈内还有中国紫檀博物馆、科举匾额博物馆、中国非物质文化产业基地等。休闲景观方面，商圈内部有兴隆郊野公园、高碑店水库、漕运历史文化游览区等；商业方面，商圈内有餐饮、超市、理发店等便民服务设施，暂无知名大型综合商场，考虑到商圈距离国贸CBD约4公里的距离，沿建国路一路向西即可到达，商圈内的居民可以享受沿线商业资源；教育方面，板块内有北京市第十七中学（高碑店校区）、北京市第十七中学（陶家湾校区初中部）、北京市第十七中学小学部等；医疗方面，板块内有民航总医院、高碑店社区卫生服务中心等，内部无三甲医院。

板块内居住人群以高碑店地区的本地人为主；近些年来，不少在朝阳路及附近上班的企业职工在此置业，为商圈的发展注入新的活力。从北京城市规划图（2017-2035年）上来看，高碑店商圈属于中心城区规划发展区域，将起到连接中心地区和城市副中心的重任，在未来发展中将会享受到相应的利好政策，承接部分产业结构调整、配套升级等利好。

截至2021年6月，高碑店商圈近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。未来，商圈近期还将面临无大体量土地供应或无地可供的局面。北京市规划和自然资源委员会网站信息显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。

综上，高碑店商圈及周边商圈均开发较早，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。

北京轨道交通22号线（平谷线）将在板块北侧设置甘露园站，随着地铁站的投入运营，一方面可以缓解目前商圈内的交通压力，另一方面可以提升附近居民的出行效率。

届时，将会带来大量人流量，促进消费、带来就业机会和置业需求。北京地铁22号线北京段线路西起朝阳区东大桥，东至平谷新城，途径朝阳区、通州区、河北省三河市、平谷区等地区，串联了CBD核心区、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区 。线路全长约81.2公里，共设置21座车站，是北京与河北之间首条跨省地铁线路，将助力于京津冀城市圈的进一步发展。

据最新消息2021年3月20日，地铁22号线慈云寺站有序完成施工围挡搭设，打响朝阳段建设的第一枪。继朝阳段各站点相继开工之后，地铁22号线通州段也有新动作，永顺站西北角八里桥市场附近已经完成围挡安装。

甘露园小区位于朝阳区东四环与朝阳路交会处东南部，北邻6号线，南邻1号线和八通线，朝阳北路直通市中心，还有若干公交站点，公共交通十分便利。

小区地理位置较好，周围教育资源丰富，附近幼儿园、小学、中学各有十余所，医院和超市比较多，还有大型购物中心，十分适合家庭生活，无论是上学、上班、购物都十分方便。

小区内部休闲娱乐设施十分丰富，住户可以充分利用其中的场地和器材来锻炼身体，幼儿也有玩耍的地方，邻里之间的交流也会在这里展开，形成了独特的社区氛围。

小区户型方正，南北通透，房型较多，并且面积和价格都比较适中，适合在国贸、高碑店、通州等区域长期发展的人群。

2021年6月，该小区挂牌价格在4.9万/㎡-6.1万/㎡之间，挂盘均价为55795元/㎡，环比5月上升0.33%，相较上月有所增长。

目前幸福里上挂牌房源为13套，但成交率属于较低水平。

从近六个月的价格波动来看，该小区房源表现相对持平，近期的上涨幅度也在正常值范围内，房价总体趋于稳定，与朝阳区房价变动相一致，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的71㎡的两居室为例，报价359万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为125.65万，二套首付为215.4万。

目前幸福里在售房型有43㎡-51㎡的一居室、55㎡-69㎡的两居室和71㎡-119㎡的三居室。

主力户型有51.32㎡的一居室，客厅面积较大，卧室带有阳台，厨房、卫生间齐全，适合独居或没有孩子的夫妻居住。

61.19㎡的两居室主卧带有阳台，两个卧室面积相差不大，比较适合一孩家庭，可以充分给孩子独立生活空间。

75㎡的三居室，厕所在入口处，厨房夹在两个卧室中间，整体布局比较奇怪，但主卧带有阳台，适合两孩家庭，或老人帮忙带孩子的家庭，可以同时容纳三代人一起居住。

小区生活气息浓厚，生活休闲设施完善，交通便利，适合准备养老的中老年人。

在售户型选择较多，周边医疗教育配套齐全，适合在北京安家立业的小康之家。

小区距离朝外SOHO、光华路SOHO、建外SOHO等写字楼较近，在附近工作的人群也可以考虑。

截至2021年6月，朝青商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。朝阳区内的新房项目有柏林郡和中海首开拾光里。

其中柏林郡是北京江南投资集团有限公司打造的普通住宅项目，产品为97㎡两居室和133㎡-161㎡三居室。目前售价7.5万元/㎡起，总价720万/套起，从总价和购房人群角度来看，甘露园小区与之有相似性，但柏林郡整体品质更佳。

中海首开拾光里项目是北京中开盈泰房地产开发有限公司建设的别墅区，在售户型主要为140㎡-160㎡的四居室。目前售价7万元/㎡起，总价在1000万/套起。该项目的户型配置与甘露园小区不具有可比性。

甘露园地区发展较早，五十年代开始建设居民区，旧小区相对较多，这里选择距离较近的甘露园南里小区一区和都市经典家园作对比。