龙湖时代天街东区位于天宫院南商圈，商圈位于南六环外，地处大兴北臧村镇。东侧与磁各庄商圈接壤，以京沪线为界；南侧是庞各庄商圈，以G203公路为界；西侧与房山区官道镇商圈隔永定河相望；北侧是天宫院北和黄村商圈，以南六环为界。

天宫院南商圈的区域功能定位是发展生物医药基地和打造时尚休闲商圈。

商圈内的交通资源主要有南六环、大兴机场高速、大广高速，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市利康医院、东方艾美医疗美容等，医疗资源相对薄弱。主要商业资源有龙湖北京大兴天街、华联超市等。主要生态休闲资源有永兴河湿地公园等。

作为大兴的产业板块，商圈内的商品房住宅以次新二手房为主，房龄多集中在10年以内。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有两个新盘，绿地智汇健康城和金科天宸荟均为写字楼产品，在售均价2.3万/㎡起。目前天宫院南商圈内新建商品房住宅供应较少，二手房供应充足，居住品质普遍较高，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在产业发展方面。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和生物医药基地内的企业员工为主，居住人群结构单纯，主要的通勤方向是在商圈内，其次还有西红门商圈、丰台科技园等。

根据北京市规自委官网显示，天宫院南商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近天宫院南商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和天宫院南商圈对比没有任何竞争优势。所以新地块新产品未来入市，对天宫院南商圈的影响微乎其微。

天宫院南商圈是大兴生物医药基地的主要承载区，产城融合一体，发展紧密相连。大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，素有中国药谷之美誉，主要发展前景可以从以下几方面看：

首先是居住方面，生物医药产业园区域内居住用地充足，居住环境及形式多样，可提供别墅、普通住宅、公寓等多种住房选择。在基地方圆5公里内，共有居住小区60个。在15分钟车程内有高档别墅区，半径3公里涵盖高档公寓、普通住宅、政策性住房，满足了域内居民多样化的居住需求。

其次是商业服务方面，据大兴生物医药产业基地官网显示，在市府和区府的大力支持下，截止到2021年8月，以基地为中心方圆10公里内，已经汇聚了银行类金融机构73家；大型商超、购物中心、农贸市场、便利店等共273个；各类酒店及各种公共娱乐场所一百余家，其中4星-5星级酒店4家。如此规模的配套为基地企业商务、会议、会展等提了丰富的选择，同时也为商圈内的居民提供了生活便利。

最后是产业方面，生物医药基地拥有“北京国家生物产业基地”、“首批战略性新兴产业集群”等一系列荣誉称号。承担着科技创新、成果转化等一系列主要任务，肩负着振兴生物医药产业和推动高精尖产业聚集的重大使命。医药基地现已全面启动扩区工作，未来会形成22.5平方公里的生物医药发展空间，打造千亿级医药健康产业园区，建设成为具有国内领军地位的“中国药谷·健康新城”。

1、安保严格，治安良好：小区实行24小时监控措施，所有门口均有岗亭，门卫、门禁和监控设施，社区治安优秀。

2、绿化充足，环境优美：小区内部绿化充足，植物种类众多，景观设计别致，居住舒适。

3、物业服务到位：小区物业24小时服务，绿化养护到位，居住体验好。

4、车位充足：小区车位比为1:1.2，且小区门口还有收费停车场，业主停车便利。

2021年8月，幸福里App显示龙湖时代天街东区的挂牌均价是3.8万/㎡，环比上月上涨1.56%。产品本身在所处商圈内竞争力较强，小区房价5月至7月有小幅下跌，目前处于缓慢上涨趋势，但所处商圈及大兴区域整体，近半年内的价格浮动都处于稳定状态，购房者不用担心短期内房价有较大起伏。

购买成本方面，以93㎡两居室为例，报价340万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为136万，二套首付约为272万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

龙湖时代天街东区户型有85㎡-113㎡两居、98㎡-144㎡三居、169㎡-213㎡四居，小王取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为136㎡三居室，其优点有：

1、南北通透户型，便于通风；

2、厨房和公卫带窗户，便于干燥、通风；

3、餐客分离，布局合理。

其缺点有：

1、入户门过道难以利用，造成面积浪费；

2、户型整体进深较深，采光受限。

户型二：

本户型为99㎡三居，其优点有：

1、南北通透户型，便于采光、通风；

2、三卧分离设计，家庭成员之间互不干扰；

3、厨房带窗户，便于通风换气。

其缺点有：

1、客厅狭长，拐角较多，造成面积浪费；

2、卫生间没有窗户，不利于干燥通风。

因小区1号楼和2号楼临街，5号楼和7号楼为塔楼，居住密度较大，综合考虑更推荐小区中心区域，视野更好的3号楼、6号楼、8号楼、10号楼、12号楼和14号楼。

本小区在商圈内表现良好，推荐改善型人群选择，非常适合生活或者工作在天宫院南商圈的购房人群；小区户型相对齐全，单身人士或两口之家可以选择85㎡两居、三口之家可选择98㎡-144㎡三居，家庭成员较多的可选择169㎡-213㎡的四居；小区距离龙湖时代天街购物中心约490米，对于周边商业配套要求较高的人群适合购买；小区距离地铁4号线生物医药基地站约330米，在地铁4号线及沿线工作的人群也适合购买。

天宫院南商圈的新盘只有绿地智汇健康城和金立天宸荟两个，都为写字楼，不具备对比性，周边庞各庄商圈内新盘有航城一号、和悦春风、中海云筑，价格相近产品相似的有航城一号和和悦春风。

航城一号由北京爱达星房地产房地产开发有限公司开发，主打100㎡两居和136㎡-175㎡三居，单价3.2万/㎡起，总价310万起，绿化率30%，容积率1.3，物业公司是北京美好家园物业管理有限公司，物业费为3.88元/㎡/月。

和悦春风由北京兴筑房地产开发有限公司开发，主打76㎡两居、82㎡-89㎡三居和107㎡四居，单价3.7万/㎡起，总价250万起，绿化率30%，容积率2.0，物业公司是保利物业，物业费为3.98元/㎡/月。

小区品质和内部配套方面三者不相上下，相比龙湖时代天街东区而言，航城一号和和悦春风价格优势明显，但龙湖时代天街东区周边配套则更为成熟。预算充足的朋友可以考虑龙湖时代天街东区，不着急入住或者购房资金较为紧张的人群可以选择和悦春风和航城一号。

龙湖时代天街东区周边二手房均价在3.3万/㎡-4.8万/㎡，其中明发雅苑和天宫院小区同属天宫院南商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。