一品嘉园社区位于磁各庄商圈，商圈位于南六环外，商圈东侧、南侧和西侧均是城乡结合部，以京福路和青礼路的交汇点为最东端，以定安火车站为最南端，西侧与天宫院南商圈有部分接壤，以京沪线为边界；北侧是观音寺商圈，被南六环路隔开。

磁各庄商圈的功能定位为城市生态绿心和临空经济拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速，两纵一横一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区黄村镇孙村医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括世纪华联超市、首航超市、物美超市等。生态资源包括孙村公园、魏善庄城市森林公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在8年-15年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡；二手房挂牌价格非常稳定。商圈内融创公园壹号有新房在售，在售均价4万/㎡起。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民和为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是新发地和草桥方向。

根据北京市规自委官网显示，磁各庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近磁各庄商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，此价格明显高于磁各庄商圈内的二手房均价，不会和磁各庄商圈形成竞争。所以新地块新产品未来入市，对磁各庄商圈几乎没有影响。

磁各庄商圈地处大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城的中心地带，其区域功能定位是城市生态绿心，产业定位是发展特色旅游文化产业和临空关联产业，为临空经济区提供承载空间。商圈的发展前景主要可以从以下两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。磁各庄商圈横跨于北京南中轴线上，它的对称方向上是京北奥森公园生态绿心组团。大兴2035远景规划中明确提出构建“一轴、一心、一环、两带”的全区绿色空间结构，其中一轴即为绿色南中轴，未来持续统筹南中轴及其延长线沿线各类生态要素，全面提升绿色空间规模与质量，推进森林城市建设，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，到2035年全区森林覆盖率不低于35％。

二是空港产业拓展区。磁各庄商圈南侧18公里处的大兴国际机场是我国最大的空地一体化综合交通枢纽，也是全球最大的空港之一，其远期年旅客吞吐量在1亿人次以上，年货物吞吐量400万吨，以新机场为核心打造的临空经济区总投资超2000亿，预估完全建成后将衍生1.6万亿的临空经济体量。在此背景之下，磁各庄商圈作为是连接临空经济区与城市功能区的重要节点，依托生态休闲资源禀赋加持，未来商圈将发展为绿廊环绕、产业发达、配套完备的生态宜居之地。

1、社区全部为6层板楼结构，楼间距宽，全部户型南北通透，一梯两户，设计布局合理。

2、社区绿化好，内部配套丰富，居住密度低、居住私密性强、居民舒适度高。

3、社区均价2.5万/㎡，户型以中小型为主，总价相对低，购房门槛低。

4、社区与月季洲际大会主题公园仅一路之隔，周边公园较多，业主日常休闲去处多。

截止到2021年8月，一品嘉园社区的挂牌均价是2.5万/㎡，总价区间为198万-335万，挂牌均价环比上月上涨1.11%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格整体平稳，波动不大。相较磁各庄商圈和大兴区域的均价来说，一品嘉园小区挂牌均价较低，购房门槛较低。

购买成本方面，以88㎡两居室为例，报价220万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为77万，二套首付约为132万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

一品嘉园社区东区有61㎡的一居、86㎡-89㎡的两居、113㎡-114㎡的三居，西区有82㎡-88㎡的两居、139㎡-141㎡三居，现在选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为88㎡南北向两室一厅一卫，其优点是：

1、两个卧室均带窗，利于通风采光；

2、餐厅客厅分离，功能划分清楚；

3、厨房带窗，方便排出油烟；

4、有南向阳台，晾晒空间足。

其缺点有：

1、卫生间为暗卫，不利于通风干燥；

2、卫生间空间狭小，使用不便。

户型二：

本户型为113㎡南北向三室一厅一卫，其优点是：

1、卧室全部带窗，方便采光通风；

2、有南向阳台，晾晒空间足；

3、餐厅客厅分离，功能划分清楚；

4、厨房带窗，方便排出油烟。

其缺点是：

1、卫生间为暗卫，不利于通风干燥。

一品嘉园小区东区北侧3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、常年闲置，楼栋有损坏现象，18号楼电梯损坏，上下楼不方便，购买需谨慎。西区及东区1号楼、2号楼、14号楼、15号楼，楼栋完好，楼内设施无损坏，优先推荐。

社区均价相对商圈内较低，户型多为中小户型，总价相对低，适合对预算有限的刚需人群选择。

社区内部绿化好，配套丰富，密度低，居住私密性高，适合对居住环境有要求的人群。

社区周边公园多，生活休闲有去处，适合退休养老人群。

磁各庄商圈内的新盘只有融创公园一号一家，小区均价4.0万/㎡超出一品嘉园太多，不具可比性，下面选择同样位于大兴的住总如遇小区作为对比。

住总如遇小区产品以53㎡-89㎡的一居、两居、三居为主，主打小户型，均价2.9万/㎡，总价与一品嘉园相差不多。由于住总如遇是新盘，设计理念较先进，整体品质也高于一品嘉园。一品嘉园容积率低，整体居住密度低，生活私密性高于住总如遇。交通方面一品嘉园靠近南六环，相比住总如遇更具有优势。一品嘉园周边公园较多，生活休闲方面也优于住总如遇。

总体来看，更注重小区品质的有车一族可优先选择住总如遇小区。看重生活私密性，有通勤需求的人群和退休养老人群更适合一品嘉园社区。

一品嘉园小区周边二手房报价在1.3万/㎡-4.0万/㎡区间，一品嘉园、新兴家园、新凤小区距离相近，价格相差不大，互为竞争关系，下面就选择这三个小区对比分析。